Я прошел долгий путь от торговли лошадьми до обмена недвижимости. Дух отца продолжает жить во мне, в моих сыновьях и дочерях. Он умер, гордясь своей семьей. Я по-прежнему люблю его. Мне его не хватает. Думаю, он был бы счастлив, узнав, что история его жизни может кого-то вдохновить на новые свершения. Он был для меня в одном лице и богатым, и бедным папой. Он преподал мне множество замечательных уроков, снабдил жизненными критериями и показал, к чему надо стремиться. Его личный пример поставил меня перед тем же жизненным выбором, который в свое время пришлось сделать и Роберту Кийосаки, сравнивая своего богатого папу с бедным. Я сделал этот выбор и последовал за своей предпринимательской мечтой. Несколько лет назад одним морозным январским утром Роберт Кийосаки поделился со мной мечтой – указать людям путь к повышению финансового IQ всего человечества и тем самым исполнить миссию, завещанную богатым папой. Роберт попросил раскрыть перед его учениками невероятные возможности, заложенные в обмене недвижимости. Станет ли для вас эта глава дверью, за которой лежит ваше финансовое будущее? Поможет ли описанное мною сообщество эксчейнджеров ускорить накопление вашего богатства? Теперь вы вооружены информацией, и выбор за вами. Лично я принял решение состариться в кругу своих друзей, продолжая совершать вместе с ними сделки с недвижимостью и исполнять свои мечты. Я хочу, чтобы у меня было много друзей, много денег, много здоровья и прекрасных воспоминаний. Я сделал выбор в пользу богатой жизни. Такое решение может принять каждый. А что выбираете вы?
* * *
Уэйн Палмер – широко признанный специалист в области структурного анализа сделок по приобретению и финансированию недвижимости с использованием различных форм кредитования и статьи 1031 налогового кодекса. Будучи на протяжении тридцати лет владельцем и управляющим фирмы «National Note of Utah, LC», а также ряда других компаний, Уэйн зарекомендовал себя настоящим экспертом в оценке финансового состояния недвижимости, консультантом и педагогом. С 1978 года он занимается проблемами недвижимости в штатах Юта, Аризона, Гавайи и Миннесота.
23. Марти де Рито. Магия торговли: история двух торговых центров
Марти де Рито – эксперт по коммерческой недвижимости. Он специализируется на торговых центрах и магазинах. Как вы уже знаете, существует большая разница между жилыми, коммерческими, офисными зданиями, земельными участками и другими объектами в области инвестирования в недвижимость. Если мне нужна информация о коммерческой недвижимости, то я звоню Марти.
В течение многих лет я вижу в Финиксе логотипы компании Марти «De Rito Partners», но никогда не встречался с ним самим. Один из моих самых больших объектов коммерческой недвижимости находился как раз по соседству с торговым центром, которым управляет Марти. Я знал владельца здания и кое-кого из арендаторов, но с самим Марти так и не мог познакомиться.
Со временем в моем воображении сложился образ «De Rito Partners» как старой фирмы, а самого Марти я представлял пожилым человеком, который основал компанию, но уже отошел от активной деятельности. А затем однажды я встретился с ним в тренажерном зале и с удивлением увидел перед собой совсем молодого человека. Поговорив с ним, я понял, почему нам до сих пор не доводилось встречаться. Это очень занятой и честолюбивый человек.
Сегодня Марти занимается реализацией одного из самых крупных и амбициозных торговых проектов в Финиксе. У него хорошо развита интуиция. С ним очень полезно пообщаться, потому что он смотрит на мир недвижимости глазами торговца. Другими словами, его больше всего интересует, где и что приобретают покупатели, а также каково их финансовое положение.
Когда мне необходимо выяснить, что больше всего нужно покупателям, то Марти – самый подходящий собеседник. Он хорошо разбирается в состоянии локальной экономики и прекрасно знает, какие районы города растут, а какие умирают, потому что, находясь на переднем крае потребительского рынка, он всегда в курсе дела, как чувствует себя торговля. Знания Марти в этой области поистине бесценны.
Роберт Кийосаки
Я уверен, что в вашем городе есть торговый центр, мимо которого никто не может пройти. В нем люди совершают покупки, встречаются, приводят сюда своих гостей, развлекаются. Любой инвестор мечтает стать владельцем такого заведения, любой девелопер мечтает его построить, а любой торговец – арендовать здесь торговые площади. Но в чем бы ни заключались ваши интересы, вам стоит прочитать эту главу прежде, чем вы решите заняться коммерческой недвижимостью.
Собственно говоря, те торговые центры, которые я хочу вам описать, ничем не отличаются от себе подобных. Ведь, по сути, это всего лишь комплексы отдельных магазинов и предприятий питания с сопутствующими им местами для парковки, вывесками и ландшафтом. Однако каким-то образом одни торговые центры становятся популярнее, чем другие. Они одерживают победу в борьбе за покупателя, его время и доллары.
На ранних этапах своей карьеры я восхищался выдающимися людьми, сумевшими воспользоваться благоприятными возможностями для создания торговых центров, которые не просто соответствовали нормам, а устанавливали эти нормы. Точнее говоря, они изобрели эти нормы, а затем сделали их общепринятыми. Сегодня я восхищаюсь ими еще больше, поскольку они сотворили чудо. Конечно, мне со своей командой тоже удалось пару раз махнуть волшебной палочкой, но опыт показывает, что кроме волшебной палочки для чудес нужно еще кое-что. Чтобы создать торговый центр экстра-класса, необходимы три основных компонента:
хорошие связи;
отличное здание;
большое внимание к деталям.
Возможно, вы скажете: «Марти, нам это все известно. Мы уже прочли несколько глав этой книги, и профессионалы в области недвижимости достаточно рассказали нам об этом». Ну что ж, я рад, что другие авторы тоже согласны со мной. Хорошие связи, отличное здание и большое внимание к деталям – это универсальные истины, и любой, кто хочет добиться успеха, занимаясь недвижимостью, должен прилагать усилия, чтобы все эти три компонента присутствовали в его работе, потому что даже два из них при отсутствии третьего не дадут необходимых результатов.
За годы работы мне не раз приходилось видеть специалистов в области недвижимости, сумевших наладить отличные связи с самыми лучшими и крупными торговыми фирмами. Они могли заключать с ними соглашения, которые были не под силу никому другому. Они могли открыть любую дверь. Я видел их торговые центры, располагавшиеся на пересечении главных улиц города, где было оживленное движение транспорта и сновали толпы народа. Но когда дело доходило до деталей, они беспомощно опускали руки. Либо архитектура подкачала, либо они неправильно просчитали экономические параметры, либо уделили недостаточно внимания рекламе. Этот перечень можно продолжать до бесконечности. Чтобы добиться успеха, надо стремиться к совершенству во всех трех компонентах.
Но что значит совершенство применительно к торговому центру? Торговая недвижимость в корне отличается от всех других ее категорий, и несколько ниже я объясню почему. Итак, если вы решили строить торговый центр, купить его или просто взять там площадь в аренду, необходимо сначала понять, что такое совершенство.
Мне потребовались десятилетия, чтобы узнать все то, чем я хочу поделиться с вами. Будучи агентом по торговой недвижимости в компании «Grubb and Ellis», а затем в качестве владельца фирмы «De Rito Partners», я приложил руку к продаже или сдаче в аренду сотен торговых заведений. Эти уроки дались мне недешево. Примерно на десятом году карьеры, то есть через семь лет после того, как я ушел из «Grubb and Ellis», чтобы создать собственную компанию, мне удалось найти прекрасный объект – торговый центр «Christown Mall» площадью в 90 с лишним тысяч квадратных метров. Он был построен более тридцати лет назад и нуждался в серьезной модернизации и смене состава арендаторов. Мой замысел был прост: привлечь в этот центр мощные торговые компании («Walmart», «Costco», «Target» и т. п.). Прежние арендаторы к тому времени либо уже ушли, либо собирались уходить в новый торговый центр, построенный возле автострады, но мои наблюдения показывали, что «Christown Mall» по-прежнему находится в удачном месте на одной из главных улиц и имеет достаточно обширную клиентуру, нацеленную в основном на дисконтные магазины. Более того, прежний владелец центра уже сдал часть площадей компании «Walmart», и та собиралась расширять здесь свое присутствие.
Все это выглядело весьма многообещающе. Моя ошибка заключалась лишь в том, что для приобретения и модернизации этого торгового центра я выбрал не того партнера. Фирма, на которую пал мой выбор, располагала капиталом, примерно равным сумме сделки. Но в операциях такого масштаба никогда не бывает, чтобы все шло гладко. Работа над проектом требует времени, упорства и умения прочно стоять на ногах, то есть наличия денежных резервов. Стоило только нам натолкнуться на серьезное препятствие, как мой партнер тут же решил выйти из игры. Хуже того, как только мы заключали с ним сделку, он без моего ведома продал свою долю владения кредитору. Я знал, что если возникнут трудности, то у кредитора не будет никакого интереса предоставлять мне время на их преодоление. Он просто затребует мои финансовые гарантии, которые я дал партнеру.
