25
Не следует забывать, однако, что этот фактор (наличие пользователей в разное время дня) — лишь один из четырёх, необходимых для генерации разнообразия. При всей его важности не думайте, что он сам по себе все объясняет.
26
Например, торговые центры, нацеленные только на местных жителей, испытывают по существу те же (но противоположные во временном смысле) проблемы, что и Нижний Манхэттен. Многие из них закрываются утром и открываются ближе к вечеру. «При нынешнем положении дел, — говорит служащий одного торгового центра, которого цитирует New York Times, — можно в полдень выстрелить из пушки посреди любого торгового центра без риска попасть в покупателя». Неэффективность, неотъемлемо присущая обслуживанию единственного первичного вида использования, — это одна из причин (есть ещё несколько) того, что лишь очень немногие торговые центры способны обслуживать что-либо помимо стандартизованных предприятий, создающих очень высокую посещаемость в определённые часы.
27
Этот процесс может дойти до крайности и стать саморазрушительным, но это другая сторона вопроса, которой я займусь в третьей части книги. Пока что мы можем не обращать на неё внимания.
28
Другая отговорка, довольно гордо звучащая в устах питтсбургских бизнесменов, состоит в том, что «наш даунтаун — это подобие Уолл-стрит». Они явно не слыхали о трудностях, с которыми столкнулись сейчас окрестности нью-йоркской Уолл-стрит.
29
Пьер-Шарль Л'Анфан (1754–1825) — американский архитектор французского происхождения, разработавший план застройки Вашингтона. — Примеч. пер.
30
Пример такой архитектурной фокальной точки — Нью-йоркская публичная библиотека на углу Пятой авеню и Сорок второй улицы; другой пример — старинный Джефферсон-Маркет-Кортхаус в центре Гринвич-Виллиджа. Я уверена, что каждый читатель знаком с подобными отдельными монументальными фокальными точками внутри городской матрицы.
31
Двигаясь от Пятой авеню на запад, мы видим, что первые три квартала, а кое-где и четыре, составляют в длину по 800 футов каждый, за исключением тех мест, где по диагонали проходит Бродвей. Если же идти от Пятой авеню на восток, то длина первых четырёх кварталов варьируется от 400 до 420 футов. На Западной семидесятой улице, если выбрать её как случайную горизонталь в той части Манхэттена, где его западная сторона отделена от восточной Сентрал-парком, 2400 футов линейной застройки между Сентрал-парк-Уэст и Уэст-Энд-авеню пересекают только две авеню. А вот на симметрично расположенной Восточной семидесятой улице полосу зданий такой же длины от Пятой авеню до точки чуть дальше Второй авеню пересекают пять авеню. Участок Истсайда, который пересекают пять авеню, намного более популярен, чем соответствующий участок Уэстсайда, где их всего две.
32
Упомянутые причины связаны с внутренними, «встроенными» препятствиями обновлению. Иногда, однако, городские районы непоправимо стареют по другой причине, и эта причина может не иметь ничего общего с их внутренними недостатками. Район могут, как бостонский Норт-Энд, дружно занести в «чёрный список» займодатели. Этот способ обречь участок города на непременное обветшание настолько же обычен, насколько деструктивен. Но пока что мы говорим о факторах, определяющих внутреннюю экономическую способность района генерировать разнообразие и жизнестойкость.
33
Как правило, на той стадии, когда приходится столкнуться с экономической реальностью в виде арендной платы, они исключаются из проектов или их сооружение откладывается на неопределённое время.
34
Нет, самое последнее, чего мы хотим, — это некое патерналистское рассмотрение вопроса о том, достаточно ли мы покладисты, чтобы пустить нас в субсидируемые чертоги утопического города-мечты.
35
«Милый, ты уверен, что эта газовая плита — одна из 51 волнующей причины, по которой мы поселились в Вашингтон-сквер-Виллидж?» — спрашивает жена в карикатуре, напечатанной протестующей группой жильцов дорогого нового нью-йоркского жилого массива. «Повтори чуть погромче, дорогая, — отзывается муж. — Наш сосед только что спустил воду в уборной».
36
Стюарт Коэн, Стэнли Коган и Фрэнк Марселлино.
37
Стоимость земли, которую привыкли считать важным фактором, препятствующим в наши дни новому строительству в крупных городах для расширения бизнеса, неуклонно снижалась по отношению к затратам на строительство и к почти всем прочим затратам. Например, когда компания Time, Inc. решила построить новое здание на сравнительно дорогом участке около центра Манхэттена вместо гораздо более дешёвого участка ближе к краю, в обоснование этого решения было приведено множество причин, в том числе тот факт, что одни лишь деловые поездки служащих на такси из неудобного места обойдутся за год в более крупную сумму, чем разница в текущих расходах на землю! Стивен Томпсон из журнала Architectural Forum высказал (неопубликованное) наблюдение, что субсидии на плановую реконструкцию часто опускают стоимость городской земли до уровня ниже стоимости ковровых покрытий в зданиях. Чтобы земля стоила дороже ковровых покрытий, город должен быть городом, а не машиной и не пустыней.
38
Вот цифры плотности для этих случаев. Ниже приводится количество жилых единиц на акр чистой площади, отведённой под жильё (net acre of residential land). Если даны две цифры, то они отражают диапазон, в котором находится средняя величина или средние величины для рассматриваемого места (именно так подобные данные часто приводятся в таблицах или на картах). В Сан-Франциско: Норт-Бич-Телеграф-Хилл, 80–140; примерно то же самое в Рашн-Хилле и Ноб-Хилле, но в Норт-Бич-Телеграф-Хилле жилые строения покрывают большую долю земли; Уэстерн-Аддишн, 55–60. В Филадельфии: Риттенхаус-сквер, 80-100; трущобы северной Филадельфии, примерно 40; упадочные участки с ленточной застройкой, как правило, 30–45. В Бруклине: Бруклин-Хайтс, 125–174 посередине и 75–124 на большей части остальных территорий; за пределами Бруклин-Хайтс падение до 45–74; как примеры проблемных или упадочных бруклинских участков — Бедфорд-Стайвесант, 75–124 на половине территории и 45–74 на другой половине; Ред-Хук, на большей части 45–74; некоторые упадочные бруклинские участки, всего лишь 15–24. На Манхэттене: наиболее фешенебельная часть Центрального Истсайда, 125–174, в том числе в Йорквилле 175–254; в Гринвич-Виллидже наиболее фешенебельная часть, 124–174, на большей части остальных территорий 175–254, а на участке, где живёт стабильная, старая, не вышедшая из трущобного состояния итальянская община, более 255. В Бостоне: Норт-Энд, 275; Роксбери, 21–40.
Бостонские и нью-йоркские цифры взяты из таблиц и сводок, составленных градостроительными комиссиями; сан-францисские и филадельфийские — из оценок, сделанных проектировщиками или застройщиками.
Хотя во всех крупных городах разработка проектов новой застройки сопровождается фетишизацией мелочного анализа плотности, точных данных о плотности в районах, застраивавшихся не по единому плану, на удивление мало. (Один начальник градостроительной группы сказал мне, что не видит причин собирать такие сведения, помимо необходимости оценить число переселяемых лиц в случае сплошного сноса!) Ни в одном городе, насколько я знаю, не изучали локальных изменений плотности от здания к зданию внутри усреднённой картины плотности на успешных и популярных участках. «Когда речь идёт о таких районах, очень трудно делать обобщения», пожаловался один градостроитель, когда я спросила его о специфических вариациях плотности в мелком масштабе в одном из самых успешных районов города, где он работал. Делать обобщения по поводу таких районов очень трудно или невозможно потому, что они сами лишь в очень малой степени «обобщены», то есть подогнаны под какие-либо общие стандарты. Само их своенравие, разнообразие компонентов — один из самых важных и вместе с тем игнорируемых фактов, касающихся средних цифр плотности в успешных районах.
39
В эту категорию попадает классический градостроительный идеал Города-сада в узком понимании: двенадцать жилых единиц на акр.
40
Некоторые теоретики градостроительства призывают к поддержке городского разнообразия и полнокровия — и вместе с тем ратуют за «промежуточную» плотность. Например, в зимнем номере журнала Landscape за 1960/1961 год Льюис Мамфорд пишет: «Важнейшая функция крупного города — <…> делать возможным, более того, поощрять и стимулировать наибольшее потенциальное количество собраний, встреч, споров с участием всевозможных лиц, классов и групп, обеспечивать, образно говоря, сцену, где разыгрывается драма социальной жизни, в которой зрители и актёры то и дело меняются местами». В следующем абзаце, однако, он порицает городские участки с плотностью от 200 до 500 человек на акр и рекомендует «застройку, включающую в себя парки и сады как неотъемлемую часть дизайна, с плотностью не выше 100 или, самое большее, в районах, где живут бездетные люди, 125 человек на акр» (курсив мой), 100 человек на акр — это 25–50 жилых единиц на акр. Городская жизнь и подобная «промежуточная» плотность могут сочетаться только в теории; они несовместимы из-за экономических факторов, связанных с генерацией городского разнообразия.
