Не забывайте и о том, что ваш участок может вдруг приобрести статус археологической или природоохранной зоны (в некоторых странах это случается не так уж редко). Заранее, еще до покупки земли, узнайте, какие законы и правила вам придется в этом случае учитывать. Помните: если вдруг окажется, что ваш земельный участок является ареалом обитания каких-нибудь исключительно редких карликовых полевых утконосов или местом обнаружения очередного Мачу-Пикчу, то это может полностью похоронить ваш проект или отложит его реализацию на неопределенный срок, пока эксперты не закончат свои дорогостоящие изыскания и не выработают меры по спасению природных или исторических ценностей.
Еще один совет, который должен учитывать в работе каждый девелопер, касается изучения свойств грунта и глубины залегания подпочвенных вод, а также возможностей затопления земельного участка и устройства дренажных систем. Вы ведь не хотите, чтобы ваш красивый жилой район в один прекрасный день превратился в болото после летних проливных дождей? И вам, конечно же, не понравится, если ваши здания начнут медленно (а может быть, и быстро) проседать из-за особенностей строения грунтов. При оценке участка необходимо учитывать все эти факторы. Конечно, их очень много, и у каждого земельного участка есть свои особенности. Собираясь строить недвижимость, вы должны быть готовы раскошелиться на необходимые исследования, в противном случае вас могут ожидать куда большие расходы.
Команда разработчиков
Мы с Кеном у себя в компании разработали четкие правила, кто и за что отвечает в плане проектирования и управления недвижимостью. В основе такого разграничения обязанностей лежит наш профессиональный опыт. В то же время мы регулярно консультируемся друг с другом и принимаем совместные решения.
Возьмите на заметку
Ни один человек не обладает достаточным опытом, чтобы решать все вопросы, связанные с проектированием, строительством и управлением недвижимостью. Вам необходимо создать команду из самых лучших и опытных специалистов, которых вы только сможете найти.
Мы всегда в письменном виде четко оговариваем, кто руководит той или иной группой и кто принимает окончательные решения. Это налагает на людей ответственность и создает у них ощущение причастности к общему делу. Конечно, хорошо иметь дело с людьми, которых вы знаете, но это не тот случай, когда можно дать возможность племяннику своей свояченицы попробовать себя в новом деле.
Архитектор
Одним из первых в вашей команде должен появиться архитектор. В идеальном случае это человек, с которым вы уже работали в прошлом и совместно одолели немало каменистых дорог. Он должен обладать опытом и связями в кругах администрации, чтобы помочь вам соблюсти все законы и требования, и координировать деятельность всех разработчиков. На него возлагается обязанность по составлению земельных планов, проектных эскизов, планов зданий и всех коммуникаций, строительных чертежей и спецификаций.
В непосредственном подчинении у архитектора находятся:
• инженер-механик, отвечающий за разработку водопроводных сетей, а также канализационных и вентиляционных систем;
• инженер-строитель, отвечающий за расчеты прочности фундамента, несущих конструкций и перекрытий;
• инженер-электрик, разрабатывающий схему прокладки электрических кабелей и установки необходимого электрооборудования в здании;
• инженер-геодезист, определяющий особенности рельефа участка и его границы, а также отвечающий за систему дренажа и устройство автомобильных стоянок.
Подрядчик
Подрядчик – это человек, который берет все чертежи, планы и спецификации и на их основе строит здание. Он превращает двухмерные чертежи в трехмерные сооружения, а также решает широкий круг задач – от расчистки земельного участка до вручения ключей от готовых квартир. Генеральный подрядчик должен иметь лицензию, выданную в том районе, где вы осуществляете строительство. Он нанимает субподрядчиков, также имеющих соответствующие лицензии и обладающих необходимыми знаниями и умениями. Репутация и опыт – это главные критерии при поиске генерального подрядчика. Отыскав нужного человека, вы должны заключить с ним договор, в котором четко определяются условия взаимоотношений и оплаты.
Наиболее распространенные виды договоров
Фиксированная сумма. В этом типе договоров стороны согласовывают определенный набор услуг по фиксированной цене. Оплата производится по завершении работ или в соответствии с заранее согласованным графиком. Если фактическая стоимость работ и материалов оказывается выше, чем предполагал подрядчик, его доход уменьшается. Если же стоимость ниже, то подрядчик оказывается в выигрыше. Для заказчика сумма оплаты остается неизменной.
Стоимость понесенных расходов плюс фиксированное вознаграждение. В таком договоре заказчик возмещает подрядчику фактически понесенные расходы по строительству и выплачивает дополнительное вознаграждение. Если фактические расходы оказываются выше, чем предполагалось, заказчик несет дополнительные издержки, а если ниже, то может сэкономить деньги.
Гарантированный максимум. Заказчик оплачивает фактически понесенные расходы, как и в предыдущем типе договора, но подрядчик гарантирует, что они будут не выше определенного максимума. В том случае, если расходы окажутся ниже, заказчик экономит на оплате. По мере повышения расходов он несет дополнительные издержки вплоть до достижения гарантированного максимума. При дальнейшем повышении в проигрыше оказывается уже подрядчик.
Строительная команда
Как бы ни был важен генеральный подрядчик, вы должны понимать, что успех или неудача вашего предприятия во многом зависят от опыта всей бригады строителей. Трудно переоценить роль квалифицированного и финансово стабильного подрядчика, который способен нанять хорошего менеджера проекта, опытных прорабов и других необходимых специалистов. Тщательно проверяйте каждого человека, которого вы задействуете в процессе строительства. Это не только ваше право, но и обязанность. Помимо того, что генеральный подрядчик должен иметь лицензию, он еще должен быть застрахован и располагать определенными финансовыми гарантиями. Могу дать еще один совет. Конечно, каждый человек должен когда-то с чего-то начинать, но я бы десять раз подумал, прежде чем согласился на предложение генерального подрядчика нанять новичка на роль прораба или менеджера проекта. Его недостаточный опыт может обойтись вам в круглую сумму и негативно сказаться на качестве выполнения работ.
Кто же должен входить в команду строителей? В первую очередь, это сильный менеджер проекта. В его обязанности, помимо прочего, входит привлечение субподрядчиков и составление сметы строительства. Менеджер изучает все планы и спецификации, представленные командой архитектора, и зачастую, основываясь на своем опыте, вносит в них изменения и дополнения. Предложения менеджера могут сэкономить вам тысячи долларов из бюджета без ухудшения качества и внешнего вида готового здания.
Каждый проект, в зависимости от масштабов и сложности, должен иметь, как минимум, одного прораба, осуществляющего контроль на месте за строительными работами. Он отвечает за повседневные операции всех субподрядчиков, работающих в данный момент на строительстве. Прораб устанавливает порядок и последовательность операций, чтобы они были согласованы между собой. Например, совершенно очевидно, что маляры должны появляться на строительной площадке после штукатуров. И уж конечно, земляные работы должны быть завершены до того, как бетонщики начнут заливать фундамент. Для разработки графика работ и контроля за его соблюдением нужен человек, который хорошо знаком со всеми операциями и знает, как они должны осуществляться и сколько времени могут занять. Он должен обладать требовательностью в сочетании с профессионализмом. Лишь в этом случае вы получите от субподрядчиков то, за что им заплатили.
В обязанности субподрядчиков, прорабов и менеджера входят постоянные консультации с архитектором и инженерами и применение строительных приемов и способов, которые не всегда могут быть указаны в чертежах, но со всей очевидностью вытекают в процессе строительства. Кроме того, они должны находиться в постоянном контакте с контролирующими органами, в частности со строительными и финансовыми инспекторами, и, разумеется, с вами, как собственником. Не забывайте, что это, в конце концов, ваше детище и лишь вы несете полную ответственность за проектирование и строительство.
У менеджера проекта есть еще одна функция, которая имеет для вас большую важность: он строго следит за бюджетом строительства. В частности, он должен сразу же замечать, как только кто-нибудь из субподрядчиков выходит за рамки отведенной ему доли бюджета, и вносить коррективы, не дожидаясь окончания работ. Он находится на страже ваших финансовых интересов и докладывает вам обо всех случаях превышения сметы. В строительстве нередко бывает так, что работы длятся дольше и обходятся дороже, чем первоначально планировалось, поэтому хороший менеджер, обладающий большим опытом, – это настоящая находка.
