Цены в течение последних 40 лет росли в среднем на 9 % в год[46]. Помимо этого, владельцы домов могли получать прибыль от сдачи домов в аренду.
Зарплаты в этот период росли в среднем на 5 % в год. То есть покупка дома в Гринвиче была бы объективно прекрасным вложением средств[47].
Но справедливости ради надо сказать, что последние 50 лет были веком процветания США, во многом, кстати, обусловленным огромным ростом долгов и, соответственно, денежных активов. Неудивительно, что на столь растущем рынке элитная недвижимость постоянно росла в цене.
Вывод
Если доходы от аренды значительно превосходят расходы на амортизацию, то покупка жилой недвижимости – неплохое размещение средств. Однако на рост стоимости квартир и домов рассчитывать не следует. Их цена во многом определяется экономическими циклами и потому малопредсказуема.
Земля
«Через минуту к жнецам подъехал король и захотел узнать, чьи поля они жнут.
– Поля маркиза де Карабаса, – ответили жнецы.
Все земли, по которым проехала королевская карета, были в его владении».
Прежде всего, надо абсолютно четко понимать различие между инвестициями в городские земли и в земельные наделы за их пределами. В городах земля обычно покупается для строительства, а за их пределами – для перепродажи через длительный срок.
Земля в городах
Участки в городах обычно покупают для дальнейшего строительства. Если в экономике все хорошо, то девелопер получает от такой операции солидную прибыль.
• Компания IKEA покупает огромные участки земли. Часть каждого участка используется для строительства собственного магазина. Остальная земля продается. Причем по цене, во много раз превышающей изначальную стоимость. Такой рост цены объясняется тем, что IKEA притягивает огромное количество покупателей. Другие ретейлеры с удовольствием строятся по соседству.
Если же случается кризис, дело обычно заканчивается банкротством девелопера.
• По сравнению с ранее упомянутым Дубаем, где от высоток рябит в глазах, наш Моscow-Сity выглядит скромным объектом. Но владелец компании Mirax Group Сергей Полонский от факта, что он строит две башни в City, почувствовал себя настолько великим, что весной 2008 года, за полгода до кризиса, заявил: «Все, у кого нет миллиарда долларов, могут идти в…» Однако в итоге не повезло именно ему. Прошло немного времени – и в 2011 году он уже устраивал голодовки на стройплощадке, демонстрируя свое отвращение к банкам, которые за долги все у него отняли.
Причем он наступил на любимые грабли русских бизнесменов. Все свои продажи Mirax Group осуществляла через офшоры. Урок Ходорковского, говоривший о том, что сначала надо заплатить государству все налоги и только потом становиться великим, усвоен Полонским не был.
Остается еще масса других возможностей использовать землю.
Ярмарки, рынки, стоянки для транспорта не требуют существенных капиталовложений, однако позволяют получать стабильный рентный доход.
• Честно говоря, такого зарабатывания денег, как на выставке коммерческой недвижимости в Каннах MIPIM, я нигде не видел. За четыре дня устроители получают около 50 млн долларов чистой прибыли, при этом не сильно напрягаясь. Половина дохода – выручка от продаж билетов 20 тысячам посетителей. Остальной бюджет формируется за счет сдачи в аренду выставочных мест.
• Octoberfest – крупнейший пивной фестиваль в мире. Предприятия Мюнхена получают около 1 млрд евро дополнительных доходов за 16 дней фестиваля. Число посетителей – примерно 6 миллионов человек ежегодно. Пиво льется рекой.
Земля может быть использована и более грустным образом.
• Организация кладбища – удачное использование земли. В отличие от ярмарок и рынков, кладбища переносить нельзя, и стоимость мест для захоронений постоянно растет в цене.
Земля за пределами населенных пунктов
Инвестиции в землю, расположенную вне населенных пунктов, могут преследовать следующие цели: развитие сельского хозяйства, выращивание леса, добыча полезных ископаемых, ожидание роста городов.
Сельское хозяйство
«Есть три способа разориться: самый быстрый – скачки, самый приятный – женщины, а самый надежный – сельское хозяйство»[48].
В общем, фермер – это не инвестор, а любитель природы.
• Когда я купил землю бывших колхозов, то по совету опытных товарищей посадил там картофель, рожь, морковку и далее по списку. К сожалению, стоимость хранения урожая была выше продажных цен. Инвестиции в технику, удобрения и зарплаты обернулись прямым убытком.
Лес
В последнее время появились технологии, позволяющие существенно ускорить процесс выращивания леса.
• Полония (Paulownia fortunei) – быстрорастущее дерево, приносящее плантаторам большие доходы. Уже через семь лет оно достигает 15 метров в высоту и дает 1,5 кубометра древесины. Это примерно в четыре раза больше, чем «натуральный доход» от выращивания сосны. Стоимость продажи одного кубометра полонии – около 500 долларов. Так что, посадив 1500 деревьев, можно быстро стать миллионером.
Ожидание роста городов
Вы, наверное, слышали, как дешево купили остров Манхэттен у индейцев? Это случилось в 1626 году и до сих пор считается чуть ли не самой выгодной инвестицией всех времен. При этом почему-то забывают об одном важном факте – следующие 50 лет остров по-прежнему не представлял никакой ценности. То есть реальную пользу от этого приобретения получили только правнуки инвесторов. Так что имейте в виду, что можно просто не дожить до того счастливого момента, когда ваши земли попадут в черту города. А вам всю жизнь придется платить налог на землю.
• Если вы не боитесь разориться на уплате земельных налогов, то в принципе ожидание роста городов – дело неплохое. Но имейте в виду – очень долгое. Москва в 1930-е годы располагалась в пределах Третьего транспортного кольца. Радиус этого кольца – пять километров. К 2000-м годам город расширился еще на 15 км во все стороны. Но на это ушло целых 70 лет!
Драгоценные металлы
Золото
В первой части книги мы говорили, что золото является не самым лучшим способом долгосрочного вложения средств. Технологии его добычи совершенствуются, и цены на металл падают. Тем не менее в тот момент, когда инвесторы опасаются обесценивания бумажных денег, золото представляет хорошую возможность сохранить сбережения.
• Технически купить золото не так просто. Надо либо платить банку за его хранение, что значительно ухудшает привлекательность данной инвестиции, либо покупать фьючерсы на бирже – что далеко не тривиальный процесс. Но главное – не делать простейших ошибок. Во время кризиса 2008 года многие инвесторы захотели застраховаться от инфляции и бросились скупать золотые монеты. Это была сомнительная инвестиция.
Монеты – неликвидный товар. Банк, который с радостью их продает, никогда не согласится купить их обратно. Вторичный рынок практически отсутствует. Как обратить свои инвестиции обратно в деньги, неясно. К тому же золото в монетах изначально дороже, чем в слитках. Но переплачивать за это нет никакого резона. Ведь ликвидность уменьшается, потенциальный доход снижается, а никаких дополнительных выгод по сравнению с покупкой слитков нет.
Добывающие компании
Покупая акции добывающей компании, мы фактически покупаем маржу, то есть разницу между стоимостью добычи и стоимостью продажи того же золота. Эта маржа не подвержена уменьшению из-за «технологических инноваций». Ведь в подобном случае подешевеет не только металл, но и себестоимость его добычи.
При росте цен на золото могут осваиваться новые, до этого невыгодные месторождения. В этом случае простой участок земли, о добыче золота на котором никто и не думал, может на глазах превратиться в прибыльный бизнес. Акции компаний, заранее купивших подобные перспективные участки, могут вырасти в десятки раз[49].
Однако инвестору, как обычно, не следует забывать о нашей «таблице Менделеева». В частности, о рисках плохого менеджмента.
Я уже рассказывал, что в свое время именно плохой менеджмент привел к разорению Sunshine Mining – крупнейшей по запасам серебряной шахты в США. В итоге заработать на десятикратном росте серебра с 2001 по 2011 год не удалось.
Серебро
Читателю наверняка будет интересна приведенная ниже таблица, которая прослеживает падение цен на серебро в Лондоне за последние 700 лет.
«Действительная стоимость» серебра упала за этот период в 20 с лишним раз.
В отличие от операций с золотом, для того чтобы скупить все серебро в мире, не надо иметь очень много денег.
• Братья Хант прославились тем, что в 1980 году поставили на колени весь рынок серебра. С начала 1970-х годов они целенаправленно скупали серебро по всему миру. Цена за 10 лет выросла с 2 до 50 долларов за унцию. Но они продолжали покупки, привлекая кредитные средства. Закончилось все как обычно – «жадность фраера сгубила».
