В конечном счете падение волны преступности в США было связано не с сильной экономикой или стратегией работы полиции. Факт состоял в том, что (помимо прочих факторов) именно в это время и снизилось количество потенциальных преступников.
Эксперты по вопросу снижения преступности (которые не так давно пугали всех своими страшилками) начали делиться новыми теориями с представителями СМИ. А знаете, сколько раз они упоминали легализацию абортов в качестве причины снижения преступности?
Ни одного.
* * *
Когда вы нанимаете риелтора для продажи своего дома, ваши отношения с ним представляют собой странный сплав деловых и товарищеских.
Риелтор расточает комплименты, делает несколько фотоснимков, устанавливает цену, пишет соблазнительное рекламное объявление, с напором рассказывает заинтересовавшимся обо всех плюсах вашего дома, обсуждает различные условия и осуществляет надзор за сделкой вплоть до ее завершения. Разумеется, это значительная работа, но она хорошо оплачивается.
При продаже дома ценой 300 тысяч долларов обычное шестипроцентное вознаграждение агента составит 18 тысяч. Ого, целых 18 тысяч долларов, говорите вы себе, это немалая сумма. Но тут же вам приходится признать, что самостоятельно вы вряд ли смогли продать дом за 300 тысяч долларов. Риелтор знает, как именно «максимизировать ценность продаваемого вами дома». Он (или она) может принести вам целую кучу денег.
Правильно?
Разумеется, риелтор – вовсе не такой же тип эксперта, как, например, криминалист, но он является экспертом до мозга костей. Иными словами, риелтор разбирается в своей работе куда лучше, чем клиенты, использующие его услуги. Он лучше информирован о стоимости дома, состоянии рынка жилой недвижимости и даже о том, каким образом покупатели принимают решения. И вы полагаетесь на знания риелтора в этой области. Именно по этой причине вы и привлекаете его как эксперта.
По мере нарастания специализации в нашем мире бесчисленное множество подобных экспертов пытаются выглядеть в наших глазах незаменимыми.
Врачи, юристы, подрядчики, фондовые брокеры, автомеханики, ипотечные брокеры, финансовые консультанты – все они успешно пользуются гигантским информационным преимуществом. И все они используют имеющиеся преимущества для того, чтобы помочь вам, нанявшему их человеку, получить именно то, что вы хотите, и по наилучшей цене.
Правильно?
Как бы нам хотелось так думать. Однако любой эксперт остается человеком, а людям свойственно реагировать на стимулы. Поэтому отношение любого отдельно взятого эксперта к вам будет зависеть от имеющихся у него стимулов. Иногда его стимулы могут работать вам на пользу.
К примеру, изучение деятельности калифорнийских автомехаников показало, что часто они не выставляют клиентам счета за не слишком значительные работы по подготовке машин к прохождению экологического контроля. Великодушные механики с лихвой компенсируют свои затраты за счет обращения клиента к ним по другим вопросам. Однако в других случаях стимулы экспертов могут играть против вас. Так, в ходе одного исследования деятельности докторов выяснилось, что акушеры в регионах со снижающейся рождаемостью предпочитают производить кесарево сечение значительно чаще, чем акушеры в регионах с растущим населением. Это наводит на мысль о том, что доктора, находящиеся в сравнительно более стесненных обстоятельствах, склонны рекомендовать пациентам более дорогостоящие процедуры.
Но одно дело – предполагать наличие злоупотреблений со стороны специалистов, а другое – доказать это. Лучший способ доказательства в подобных ситуациях – сравнение того, как профессионал делает что-то в ваших интересах, с тем, как он делает ту же самую работу для самого себя. К сожалению, хирург не делает операций самому себе. История его болезней не является достоянием гласности; точно так же мы не знаем, что именно делает автомеханик с собственной машиной.
Однако в нашем распоряжении есть статистика по деятельности риелторов.
Риелторы иногда продают и свои собственные дома. Довольно свежий набор данных по продаже почти 100 тысяч домов в пригородах Чикаго позволяет увидеть, что более трех тысяч домов принадлежали самим риелторам.
Перед тем как погрузиться в изучение данных, имеет смысл задать себе вопрос: в чем состоят стимулы риелтора, продающего свой собственный дом? Ответ прост: он хочет заключить сделку на самых выгодных для себя условиях. Можно предположить, что этот же стимул есть и у вас, когда вы продаете свой дом. То есть в данном случае ваш стимул и стимул риелтора идеально сочетаются между собой. В конце концов, его комиссия зависит от цены продажи.
Однако вопрос комиссионных несколько щекотливый. Прежде всего, шестипроцентная комиссия за сделку обычно делится между риелторами, обслуживающими покупателя и продавца. Затем каждый агент отдает половину своей доли агентству. Это означает, что в карман вашему агенту попадает всего полтора процента от цены продажи дома.
Поэтому при продаже вашего дома ценой 300 тысяч долларов его личная комиссия составит не 18 тысяч, а всего четыре с половиной тысячи долларов. Вы можете сказать, что и это неплохо. Но что, если ваш дом в действительности стоит больше, чем 300 тысяч долларов? Что, если при должном усилии, терпении и публикации еще нескольких объявлений в газетах риелтор мог бы продать ваш дом за 310 тысяч долларов? После уплаты комиссионных это бы добавило в ваш карман еще 9400 долларов. Однако ваш агент получит лишь жалкие 150 долларов – полтора процента от дополнительных десяти тысяч долларов. Если вы зарабатываете на сделке 9400 долларов, а ваш агент – всего 150, то, пожалуй, ваши стимулы не являются сбалансированными (в особенности когда именно риелтор платит за рекламные объявления и делает всю работу). Готов ли риелтор потратить дополнительное время, деньги и энергию за 150 долларов?
Есть только один способ выяснить это: измерить разницу между данными по продажам домов, принадлежащих самим риелторам, и продажам домов, которые они производят по поручению клиентов. Используя данные о продаже 100 тысяч чикагских домов и принимая во внимание различные переменные – расположение, возраст и состояние дома, его эстетические качества и т. д., можно определить, что риелтор обычно продает свой собственный дом на десять дней дольше, а цена продажи оказывается в среднем на три процента выше (то есть разница составляет от десяти тысяч долларов при продаже дома ценой в 300 тысяч). При продаже собственного дома риелтор выжидает лучшего предложения; при продаже вашего он ухватывается за первое же достойное предложение, которое появляется в поле его зрения. Подобно фондовому брокеру, риелтор стремится получить свои комиссионные максимально быстро и зарабатывать деньги за счет заключения большого количества сделок. Почему бы и нет? В более дорогостоящей сделке увеличение его доли составляет всего 150 долларов, и у него нет стимула долго бороться за такую цену.
* * *
Из всех трюизмов о политике один кажется нам чуть более правдивым, чем все остальные: деньги покупают голоса. Арнольд Шварценеггер, Майкл Блумберг, Джон Корзин[2] – это лишь несколько недавних примеров работы этого трюизма на практике (давайте на минуту оставим в стороне примеры обратного, показанные Говардом Дином, Стивом Форбсом, Майклом Хаффингтоном[3] и в особенности Томасом Голисано, который трижды баллотировался на пост губернатора штата Нью-Йорк, потратил на избирательные кампании 93 миллиона собственных средств и получил соответственно по четыре, восемь и четырнадцать процентов голосов). Большинство людей согласится с тем, что деньги, несомненно, способны повлиять на исход выборов, и с тем, что на политические кампании расходуется слишком много средств.
Данные избирательных кампаний показывают, что их обычно выигрывает кандидат, потративший больше денег. Но являются ли деньги истинной причиной победы?
