Биржевые игры и игры с недвижимостью
Драма, которая сотни и тысячи раз разыгрывалась в нашем обществе, вошла даже в медицину под названием «синдром домостроителя».
Супружеская пара покупает дом, который не может себе позволить, с помощью банка, дающего необходимую сумму в кредит. Банк терпелив, но не совсем бескорыстен, и в течение десятилетий не один раз получает сумму, равную стоимости дома. По прошествии длительного времени супруги, наконец, выплачивают кредит, но в их отношениях нередко наступает кризис, поскольку строительство дома стало основным содержанием их жизни. После развода они, как правило, вынуждены продавать многократно оплаченный дом по сравнительно низкой цене. Нередко дом отходит к тому же банку, который снова выставляет его на продажу. Если банку повезет, он снова найдет семейную пару, которая вновь станет финансировать этот многократно оплаченный дом. В связи с этим вспоминается один из афоризмов Бертольда Брехта: «Что такое ограбление банка по сравнению с обладанием им!»
Однако в полном соответствии с законом полярности, Гремин Банк, созданный лауреатом Нобелевской премии Юнусом[50], действительно помогает малоимущим обрести финансовую независимость.
Разумеется, проецирование ситуации на одни только банки не принесет каких-либо ощутимых результатов, в конце концов, они – только часть той игры, которую нам необходимо понять и которая является абсолютно законной. Нам следует рассмотреть ситуацию с разных сторон.
Описанная выше трагедия – это взгляд разочарованных людей, чувствующих себя обманутыми, но которые на самом деле обманули себя сами. Цена недвижимости, как и любого другого товара, формируется на основании предложения и спроса. В средне– и долгосрочной перспективе цены на недвижимость почти всегда повышаются, поскольку земельные участки ценятся все больше и больше и, соответственно, становятся все более дорогими. При самом неблагоприятном развитии событий – банкротстве – дом решением суда (то есть государства) продается с аукциона. После этого банку выплачивается остаток долга. Сумму, превышающую остаток долга, получают владельцы дома. Подобная ситуация имеет место в случае спора супругов, то есть довольно часто, но банк, разумеется, в этом не виноват. В большинстве случаев на дом находится обычный покупатель, например, через агента по недвижимости, и цена определяется ситуацией на рынке. Если бы не было банков, предлагающих эту игру, многие люди вообще никогда бы не смогли осуществить свою мечту о собственном доме.
С точки зрения хорошо зарабатывающего человека «игра с недвижимостью» вообще представляется единственно разумным вариантом. Тот, кто покупает объект недвижимости и закладывает его, участвует в инфляционной игре, причем почти всегда на стороне победителей. Простой арифметический пример наглядно иллюстрирует этот тезис. Я хочу купить дом за 100х, а у меня есть только 25. Беру у банка кредит на 75х, а дом, соответственно, оформляю банку в залог. Я владею этим домом, например, в течение 30 лет. При уровне инфляции 2 процента в год, приводящей к удорожанию всего, в том числе и жилья, стоимость моего дома возрастает уже до 160х, а с учетом эффекта сложных процентов – даже до 180х. Даже если бы я, не напрягаясь, выплачивал только проценты по кредиту и не принял решение о его досрочном погашении, то есть долг банку составлял бы еще 75х, все равно я бы имел более 80х прибыли, вложив изначально только 25х. Именно в этом заключается причина того, что так много людей сделали себе состояние на недвижимости. Они принадлежат к числу тех, кто зарабатывает на инфляции. Тот, кто сделал такую удачную покупку, должен обладать лишь одним умением – ждать!
С точки зрения состоятельных людей игра с недвижимостью также выглядит несколько иначе. Считается, что более 70 процентов немецких миллионеров сделали себе состояние именно на сделках с недвижимостью. Это значит, что они владели недвижимым имуществом, которое настолько сильно поднялось в цене, что его продажа принесла существенную прибыль, которая в большинстве случаев снова была вложена в недвижимость. Цена многоквартирных домов в черте города нередко превышает сумму в миллион евро. Владение недвижимостью, которая не используется для собственного проживания, является абсолютно законной спекуляцией. А вот сдача недвижимости внаем есть ничто иное, как получение процентов на вложенный капитал. И потому сдача квартиры даже по среднерыночным ценам воспринимается обычными людьми как нечто неприличное. Но, в конце-то концов, каждый арендатор свободен в своем решении при выборе той или иной квартиры.
Упражнение № 28
Деньги и жилье
Снова погрузитесь во внутренний мир покоя и душевных образов, подумайте о вашей ситуации с жильем и задайте себе следующие вопросы.
• Какую роль я играю в игре с недвижимостью? Арендатор, арендодатель или владелец?
• Как я ощущаю себя, играя эту роль?
• Насколько мне важно иметь в собственности земельный участок?
• Насколько для меня важен мой имидж и мое положение в обществе, как его выражают мои жилищные условия?
• Чем я готов пожертвовать ради изменения моих жилищных условий?
Большинство людей проживают в съемном жилье, и арендная плата нередко составляет 1/3 ежемесячного семейного бюджета.
Описанные точки зрения помогают понять, насколько по-разному может восприниматься одна и та же стратегия. Понятно, что недвижимое имущество действительно неподвижно, а деньги должны перемещаться и формировать потоки, но не двигаться при этом вниз по течению. Недвижимость же, благодаря своей неподвижности, приобретает дополнительную стабильность.
Биржевые игры
Любое значительное падение бирж вызывает – по крайней мере, в Германии – яростные крики пострадавших игроков, которые чувствуют себя обманутыми. При этом механизм игры на бирже по своей сути весьма прозрачен и понятен. Биржевые профессионалы скупают дешевые акции в момент падения их стоимости и ждут, когда ценные бумаги снова поднимутся в цене, чтобы снова продать их, если эта продажа будет выгодной. Когда биржевые курсы падают, дилетанты обычно слишком долго ждут с продажами, а затем в панике выходят из игры, сбрасывая акции на рынок по демпинговым ценам, чтобы спасти хоть что-то от своих накоплений к пенсии. При этом они теряют довольно много денег, в то время как профессионалы, которые давно перестали участвовать в торгах, спокойно выжидают. Когда курс действительно опускается до низшей точки, профессионалы снова выходят на сцену, скупают дешевые бумаги, провоцируя спрос, и курс постепенно начинает повышаться. В конце концов, это замечают и любители, однако они стали более осторожными и поэтому вступают в торги слишком поздно и покупают акции по достаточно высокой цене. Постепенно курс повышается все больше, и в какой-то момент профессионалы снова продают акции, получают свою прибыль, курсы падают, и игра начинается сначала. Как правило, ситуация осложняется тем, что профессионалы либо используют для спекуляций не свои деньги, либо безмерно богаты; это позволяет им реагировать на биржевые колебания совершенно спокойно, тогда как у мелких игроков быстро сдают нервы, поскольку они видят, как уменьшается их собственное состояние или даже часть их будущей пенсии. Поэтому во всех отношениях у них менее выгодная позиция, а это создает проблемы с нервами. Нельзя недооценивать то влияние, которое имеют профессиональные игроки и спекулянты, обладающие огромными суммами денег, позволяющих им провоцировать рост или снижение на рынке. Разумеется, это влияние нервирует тех, кто рискует не своими «деньгами для игры», а своим «доходом» или даже своими «резервами». Ведь хорошие шансы есть только у того, кто способен пережить кризисные периоды.
Разумеется, в целом игру на бирже можно воспринимать как довольно нечестное занятие, однако здесь, как и во многих других областях, важную роль играет чувство ответственности, присущее человеку. Тот, кто руководствуется собственной жадностью, изначально находится в невыгодной позиции, как и тот, кого заставляет действовать нужда. Это же правило действует в любом казино. Тот, кто ставит свои последние 10 тысяч евро, чтобы спасти фирму, семью, или и то, и другое, потеряет свои деньги. Если же, напротив, некий Гунтер Закс[51] совершенно спокойно поставит на кон крошечную часть своего огромного состояния, у него будет гораздо больше шансов сорвать банк. Здесь мы наблюдаем закон резонанса в действии.
Если я, будучи любителем, присоединюсь к игре профессионалов, я должен быть готов к тому, что проиграю, – в первую очередь потому, что мной будет управлять паника и другие подобные эмоции. Последующие жалобы – вербальные или юридические – не имеют никакого смысла, поскольку они будут лишь очевидным свидетельством недостатка ответственности.
