• Что вносят в проект другие участники? Инвестиции в недвижимость состоят из двух основных компонентов – финансового и управленческого. Кто вносит деньги и в каких суммах? Кто будет заниматься менеджментом проекта? Одни инвестиции требуют больше денег, чем управленческой деятельности, а другие наоборот. Наши компании, в принципе, могут взять на себя и ту и другую часть работы. Иногда мы предпочитаем комбинацию обоих направлений деятельности. Если мы вносим венчурный капитал, то просим потенциальных партнеров ответить на следующие вопросы:
• – О какой сумме идет речь?
• – На какой срок?
• – Будут ли складываться наши доходы из погашения основного долга и процентов по нему или они будут включать в себя часть удорожания недвижимости и денежного потока от ее эксплуатации?
• Какие управленческие знания и навыки необходимы, чтобы защитить капитал и получить прогнозируемую прибыль?
• Располагает ли кто-либо из участников команды такими умениями или придется привлекать специалистов со стороны?
• Сколько времени и труда с нашей стороны потребует реализация проекта?
• Как будет компенсироваться потраченное время? Получат ли участники проекта вознаграждение в денежной форме или в виде доли приобретенной собственности?
• Каковы приоритеты и порядок расходования собранных средств? Как правило, устанавливается следующая очередность:
1) оплата всех счетов, процентов по кредиту и работы сотрудников,
2) расходы по приобретению недвижимости,
3) погашение основного долга,
4) возврат вложенного венчурного капитала или денег инвесторов,
5) распределение прибыли между партнерами в заранее оговоренных долях.
Выступая время от времени в роли спонсоров, мы иногда соглашаемся на то, что в первую очередь выплачиваются доходы тем финансовым партнерам, которые не сумели достичь запланированной рентабельности вложений, а оставшиеся доходы распределяются между остальными участниками.
Несколько слов о соблюдении законов
Я достаточно много знаю о законах, касающихся материальных активов и ценных бумаг, чтобы утверждать, что они очень сложны, многообразны и, как правило, безжалостны. Поскольку я не уполномочен и не готов консультировать читателей по юридическим вопросам, могу дать только единственный совет: прежде чем предложить кому-нибудь поучаствовать в вашем проекте с недвижимостью, обзаведитесь компетентным юристом. Нельзя недооценивать серьезности последствий даже неумышленного нарушения законодательства. Регулятором на рынке активов на федеральном уровне является Комиссия по ценным бумагам и биржевой деятельности. Кроме того, в каждом штате существуют свои собственные, порой очень своеобразные нормы и правила. Вы должны строго соблюдать их, если ваш проект предусматривает переход права собственности на материальные активы.
Несколько слов о формах собственности
Очень важно понимать, какое значение для владельцев недвижимости и их деятельности имеет правовая форма собственности. Будет ли это корпорация, генеральное партнерство, коммандитное товарищество или товарищество с ограниченной ответственностью? Выбор структуры более важен, чем может показаться на первый взгляд, особенно если принимать во внимание налоговый статус каждого участника. Опять-таки, в данном случае необходимо получить компетентную юридическую консультацию. Глава, написанная Гарреттом Саттоном, послужит вам бесценным источником информации.
Если бы в десятилетнем возрасте я был умнее, то, возможно, сумел бы убедить какого-нибудь игрока дать мне поиграть его шариками с условием, что впоследствии поделюсь с ним своим выигрышем. Может быть, в конечном итоге у меня оказалось бы меньше шариков, а может быть, и больше. Мои сокровища, вполне очевидно, сократились бы из-за того, что пришлось бы делиться ими. С другой стороны, я мог выиграть и больше за счет того, что раньше вступил бы в игру. Вам тоже придется принимать аналогичные решения, размышляя, как собрать необходимый капитал.
Независимо от того, каким образом вы собираетесь финансировать свои инвестиции – за счет накоплений, займов или сбора средств среди инвесторов, – необходимо рассматривать деньги под определенным углом зрения. Если вы используете собственный капитал, то совершенно очевидно, что от вас потребуются месяцы или даже годы работы, жертв и дисциплины. До того момента, как у вас появится капитал, вы не выберетесь из круга крысиных бегов. Работая по найму, мы обмениваем свое время на деньги. Наше время превращается в чужой капитал до тех пор, пока мы находимся в квадранте Р.
Возьмите на заметку
Большинство согласится со мной, что человеческая жизнь священна и бесценна. Поскольку мы обмениваем наше время – то есть нашу жизнь – на капитал, то можно сделать вывод, что капитал равен жизни. В таком случае капитал, как и жизнь, тоже можно считать священным и бесценным понятием, а значит, и относиться к нему надо соответственно.
Насколько иначе выглядела бы история бизнеса, если бы люди рассматривали чужие деньги как священный дар, равноценный жизни. Если инвестор работал всю жизнь, чтобы скопить капитал, а потом вложил его в предприятие, которое плохо управляется или нарушает закон, то капитал теряется, а вместе с ним и значительная часть жизни инвестора. Пожилым людям этих потерянных дней, недель и лет уже не вернуть. Одно дело – рисковать своими собственными шариками, временем и капиталом, и совсем другое – брать на себя моральную ответственность за сохранность и приумножение чужих денег. Я призываю вас подходить к использованию чужих денег со всей серьезностью. Вряд ли что-то другое сможет в такой же мере способствовать вашему успеху. Если вы ведете себя порядочно не только на словах, но и на деле, сохраняете и эффективно используете доверенные вам деньги, то придет время, когда капитала у вас будет больше, чем вы сможете его переварить. Как уже говорилось, деньги начнут охотиться за вами. Другими словами, чем больше вы уважаете капитал, тем сильнее привлекаете его к себе.
Вы только задумайтесь о той огромной массе капитала, которая существует в мире. Землю, минералы, древесину, растения, животных, рыб и даже некоторых насекомых и пресмыкающихся можно отнести к капиталу. Кроме того, капиталом являются инструменты, оборудование, станки, технологические процессы, нематериальные активы (например, программное обеспечение и ноу-хау), а также все разновидности денег и ценных бумаг. Различные формы естественной энергии, в частности энергия солнца, ветра, приливов, гравитационная и геотермальная энергия, человеческий труд и работа животных (вспомните о лошадиных силах) – это тоже капитал.
Я говорю обо всем этом изобилии капитала, чтобы вы избавились от ощущения его дефицита. Чем больше человек нуждается в деньгах, тем меньше шансов, что он будет мыслить категориями изобилия. В таких условиях страх пересиливает веру, что деньги всегда можно добыть в нужном количестве.
Возьмите на заметку
Даже в самые сложные времена в экономике капитал редко исчезает бесследно. Он просто переходит в другие руки или изменяет форму.
Задумайтесь над тем, как капитал циркулирует в мире. От количества ежедневно осуществляемых финансовых операций просто захватывает дух. Многомиллиардные потоки капиталов включают в себя и ребенка, покупающего за медную монетку леденец в магазине, и международные банки, ворочающие горами денег, и правительства, следящие за внешнеторговым балансом. По сути, капитал представляет собой энергию или символизирует ее. Капитал – это не деньги, а энергия, циркулирующая в экономике. Деньги сами по себе – это всего лишь символ энергии, ценности и затраченного времени, которые содержатся в том или ином предмете, процессе или функции.
Если мы будем рассматривать эти бесчисленные финансовые операции как потоки экономической энергии, имеющей реальную ценность, а не просто денежный обмен, то перед нами откроется истинная природа капитала. В нем нет недостатка, он безграничен. Он не заперт в недоступных банковских подвалах. Вы уже владеете капиталом, который содержится в вашем времени, таланте, знаниях и готовности взяться за работу, которая его умножит. Один откопанный стеклянный шарик при умелой игре вскоре превратится в целую банку, а может, и бочку шариков. Не надо ждать, пока кто-то другой займется приростом вашего капитала. У вас есть все для того, чтобы начать.
Что же служит пусковым механизмом, который заставляет капитал двигаться? Я полагаю, что за каждым обменом энергией стоят человеческие эмоции: такие, как нужда, жадность, желание, вера, уверенность. Кто-то однажды сказал мне, что эмоция – это энергия в движении. Справедливость этого утверждения можно подтвердить следующими рассуждениями: если человеку нужна дорогая операция для сохранения здоровья и жизни, он сделает все, что в его силах, чтобы собрать нужную сумму. Если он голоден, то найдет деньги и отдаст их тому, у кого есть еда на продажу. Если я верю, что вы можете научить меня чему-то полезному, то найду ресурсы, чтобы купить ваши книги, посещать семинары и обращаться за личными консультациями. Если вы решили навестить свою бабушку, живущую далеко от вас, то отыщете способ заплатить за поездку. Заметьте, как в каждом из этих примеров человеческие желания и потребности приводят в движение экономическую энергию (деньги).
