После того как все разногласия были устранены, я заглянул к судье, и тот сообщил мне, что, поразмыслив над нашими аргументами, пришел к выводу, что их следует отклонить. Клиент тем временем продолжил строительство, и теперь на берегу океана стоит красивый отель, которым в настоящее время владеет и управляет одна из наших партнерских фирм. Таким образом, можно говорить о счастливом конце нашей истории, а ведь это и является целью всех сделок с недвижимостью. Мораль: старайся всеми силами уладить дело миром, не полагаясь на решение суда, которое может оказаться не таким, как хотелось бы.
Итак, используйте все возможности, чтобы избежать бесконечных судебных процессов, если есть хоть какое-то другое решение, которое вас удовлетворяет. Практически вы всегда окажетесь при этом в более выгодном положении, чем если будете подвергать себя риску судебного решения, которое может быть и не в вашу пользу. Ввиду сложности сделок с недвижимостью и тонкостей судопроизводства мирное решение в большинстве случаев оказывается для обеих сторон лучше, чем решение суда. Говоря другими словами, даже если вы одержите победу в суде, вы можете не получить того, к чему стремились.
Как уладить споры, возникающие в сделках с недвижимостью
Вы сможете устранить многие разногласия, соблюдая следующие требования:
• проконсультируйтесь с опытным судейским адвокатом, чтобы избежать судебного разбирательства;
• при возникновении разногласий старайтесь уладить их любыми средствами;
• прибегните к помощи посредника;
• подумайте об арбитраже;
• помните, что судебный процесс – это крайняя возможность;
• не оставляйте попыток договориться миром на любой стадии процесса.
Заключение
Практически вы всегда сможете извлечь для себя выгоду, если будете разрешать конфликтные ситуации, проявляя здравый смысл и порядочность, уважая интересы другой стороны, но защищая при этом свои собственные. В любом случае это предпочтительнее, чем обращаться к третейскому судье или передавать дело в суд. Однако самое лучшее решение заключается в том, чтобы вообще избегать споров. Для этого надо правильно подбирать недвижимость, иметь дело с порядочными людьми, правильно составлять контракты и пользоваться услугами грамотных юристов.
* * *
Берни Бейс является одним из партнеров юридической компании «Bays, Deaver, Lung, Rose & Holma» в Гонолулу. Он один из немногих юристов на Гавайях, кто имеет сертификат на ведение гражданских процессов, выданный Национальным советом адвокатов и Верховным судом штата Гавайи. На протяжении своей тридцативосьмилетней карьеры Берни представлял интересы клиентов по проблемам, связанным с недвижимостью, в судах самой различной инстанции, в том числе и в Верховном суде США.
Он имеет большой опыт в самых разных сферах бизнеса, включая права мажоритарных и миноритарных держателей акций, использование доверенностей при голосовании на общих собраниях акционеров, антитрестовское законодательство, коммерческие займы, проблемы землепользования, аренда недвижимости, возмещение упущенной выгоды, причинение ущерба имуществу, разрешение правовых споров, раздел недвижимого имущества, оценка и конфискация недвижимости.
Часть 2
Сделки с недвижимостью
9. Мэл Шульц. Покупайте по акрам, продавайте по футам
Учитесь понимать реальные потребности, финансовую логику и задавайте вопросы
Мэл – мой сосед. Мы познакомились на одной из вечеринок, устроенных соседями. Он сразу же понравился мне. Выяснилось, что он занимается недвижимостью и владеет двумя профессиональными спортивными командами. Что может быть лучше, чем восседать в кресле владельца на баскетбольном матче с участием «Phoenix Suns»? Игроки, болельщики, сама атмосфера игры воспринимаются более ярко. Я обычно сижу намного выше – на трибуне и пользуюсь биноклем.
Одно из преимуществ иметь таких друзей, как Мэл, состоит в том, что с его помощью я узнаю о будущих зонах роста городов. Он – застройщик и планировщик и может заглядывать вперед на срок от трех до десяти лет. Его проекты не только расширяют границы городов. Мэл и его высококлассная команда вдыхают новую жизнь и в старые центральные районы.
Мэл – прекрасный сосед, друг и специалист по недвижимости. Если мне хочется узнать что-нибудь о будущем и о перспективных объектах инвестиций, я звоню Мэлу Шульцу.
Роберт Кийосаки
Случалось ли вам когда-нибудь, проезжая по городу, вдруг остановиться близ заросшего пустыря и задаться вопросом: «А вдруг это последняя незастроенная земля в округе?» Со мной такое случалось много раз. Более того, именно с этого вопроса и началась моя карьера в недвижимости, а поиск незастроенной земли превратился в стратегию.
Поездки по городу могут подарить множество открытий. Например, вы, возможно, уже замечали, что в большинстве городов жилые дома обычно строят на второстепенных улицах, а торговые центры, офисные здания и другая коммерческая недвижимость тяготеют к главным магистралям. Все это приобретает определенный смысл, если вы умеете наблюдать и отмечаете тенденции в развитии городов.
В конце 1970‑х годов такие поездки были неплохим способом присмотреть недвижимость для покупки. Я в то время не располагал никакими особыми инструментами, кроме машины и плана города, хотя был одним из первых, кто приобрел гигантский мобильный телефон, больше напоминавший кирпич как по размерам, так и по весу. Если я видел незастроенные участки, находившиеся в районах прогнозируемого роста, то сразу старался узнать, кто их владелец и каков статус объектов. Можно было найти действительно прекрасные земельные участки, до которых еще не дошли руки у большинства покупателей и застройщиков. Чтобы отыскать собственника, достаточно позвонить в головной офис. Как только у меня появлялся телефонный номер владельца, я действовал, как страховой агент: звонил и договаривался о встрече. С единственной разницей: раньше я звонил покупателям, а теперь имел дело с продавцами. Я должен был предлагать людям деньги, а не просить их.
Покупать всегда легче, чем продавать. Проблема в том, что собственнику известна ценность вещи, которой он владеет, иначе зачем бы он держал ее у себя? С другой стороны, собственник не хочет тратить время и деньги на планирование, всевозможные исследования и другие мероприятия, которые необходимы для освоения земли.
Несмотря на то, что недвижимость дает собственнику ряд налоговых преимуществ, сам процесс приобретения и владения может отрицательно сказываться на его налоговом статусе. Мы постоянно обсуждаем эти проблемы с нашими налоговыми консультантами, чтобы быть уверенными, что не переходим границу очередной налоговой категории. А если такое случается, то должны точно знать, как это скажется на сумме налогов. Это один из самых важных вопросов, и я настоятельно рекомендую всем найти самого лучшего налогового консультанта в сфере недвижимости, прежде чем предпринимать какие-то действия. Это относится как к покупке, так и к продаже недвижимости. Обязательно проконсультируйтесь со специалистами в области налогов и права.
У меня есть налоговые консультанты и юристы, съевшие собаку на недвижимости. С ними я постоянно советуюсь. Но в первую очередь я обращаюсь к брату, который владеет старейшей юридической фирмой в Аризоне. С самого начала я распределял инвестиции, выделяя в них доли, которые пойдут на покупку собственно земли, оплату услуг юристов и других консультантов. Это должно было повысить шансы на успех.
Важность работы в команде очевидна. Играя в футбол в колледже, я всегда хотел быть полузащитником. Это не самая выигрышная и престижная позиция на поле, зато я точно знал, что в тылу есть еще одна линия обороны. Моя задача заключалась в том, чтобы усвоить план игры и передавать мяч лучшим игрокам.
Возьмите на заметку
Шестое издание «Словаря терминов в области недвижимости» определяет «владение земельным участком» как предоставленное правительственными органами право на благоустройство, прокладку коммуникаций, строительство зданий жилого и иных назначений, а также дорог.
Соотносите предлагаемый продукт с потребностями рынка
Если вы купили отель, то это не значит, что он должен использоваться как гостиница. Если купили многоквартирный дом, это не значит, что он должен оставаться жилым. Рынок меняется вместе с потребностями, и, чтобы добиться успеха, вы должны понимать, что иногда имеет смысл изменить категорию недвижимости. Вот несколько примеров:
Традиционную гостиницу можно превратить в отель, работающий по принципу таймшер.
