Почему эта земля заброшена?
Кто ее хозяин?
Для чего она предназначена?
Как изменится ее цена при грамотном использовании?
Кто будет покупать или арендовать недвижимость, построенную здесь?
Опыт первой сделки позволит смотреть на землю совершенно другими глазами. Лично мне доставляет удовольствие самому походить по земле, которую я собираюсь купить, и с удовлетворением отметить, что я первый подумал о том, что со временем в этом месте люди смогут жить, работать и развлекаться.
Посвятив тридцать лет планам, переговорам, прогнозам, строительству и продаже идей, я понял, что нет практически ничего невозможного при условии, что вы будете задавать правильные вопросы. Анализируйте и обдумывайте ответы, прилагайте усилия, чтобы ваши идеи превратились в зримые образы, а затем и в кирпичи. Помните, что строительные блоки укладываются один на другой так же, как и мысли. Самое трудное – заложить первый камень.
* * *
В 1983 году Мэл Шульц стал соучредителем «JDM Properties, Inc.» – компании, оказывающей услуги в области планирования и строительства, а также управления недвижимостью в штатах Аризона и Колорадо. Как глава компании «JDMD Investments LLC», Мэл вместе с партнерами разрабатывает крупномасштабный проект комплексной застройки в Финиксе, рассчитанный на 300 тысяч жильцов. В свое время Мэл был владельцем баскетбольной команды «Phoenix Suns» и бейсбольной команды «Arizona Diamondbacks», ставшей в 2001 году чемпионом мира. Параллельно Мэл занимается проектом строительства театра на пять тысяч мест в Финиксе.
10. Кертис Оукс. Все дело в добавленной стоимости
Как-то раз я сказал Кертису, что он посещает места, в которые белые люди опасаются заглядывать. Оукс рассмеялся: «Это точно. Я исповедую философию баскетбольной звезды Мейджика Джонсона – нужно бродить по всем городским закоулкам и возрождать их». Затем добавил: «Многие инвесторы, к какой бы расе они ни принадлежали, стараются выкачать деньги из людей, но не инвестируют ни цента, чтобы улучшить их жизнь. Я инвестирую в недвижимость, чтобы затем снова вложить вырученные деньги в ее усовершенствование». Именно за это Кертиса и его жену Дайану ценят друзья и коллеги-инвесторы.
Сегодня нередко можно увидеть, что самые красивые здания заколочены досками. В наши дни нужны инвесторы особого рода, которые не только делают деньги на недвижимости, но и возвращают жизнь в районы, ставшие жертвами рецессии. Я и сам как-то вложил деньги в подобный проект, и прибыль оказалась вполне сносной, хотя и не блестящей. Честно говоря, я был новичком в этом деле и просто понадеялся по-быстрому заработать на чужой беде. Сейчас, став умнее, я еще с большим уважением отношусь к тому, что делает Кертис. Требуется хорошо знать не только рынок недвижимости, но и психологию людей, и, что более важно, ощущать себя частью этого населения. Такой урок преподают мне Кертис и Дайана.
Роберт Кийосаки
Я не раз выступал вместе с Робертом Кийосаки, которого считаю своим личным наставником. Его идеи и подсказки немало способствовали моим успехам. Я участвовал в семинарах Дональда Трампа. Совместно мы даже выпустили аудиодиск под названием «Три секрета мастерства в области недвижимости». Сейчас, когда я пишу эти строки, мы вместе с женой Дайаной ремонтируем жилой дом стоимостью в несколько миллионов долларов в одном из престижных районов Сан-Франциско. Всего этого я достиг с помощью одной простой мантры, которая понятна любому и которую может использовать каждый: «Извлекай прибыль из проблем». В моей жизни есть две основы, и они также незыблемы для жены – знание и вера.
«Истреблен будет народ Мой за недостаток ведения» (Осия 4:6).
«Вера же есть осуществление ожидаемого и уверенность в невидимом» (К Евреям 11:1).
Возьмите на заметку
Я всю жизнь пользовался мантрой: «Извлекай прибыль из проблем».
Здорово, когда у вас есть стабильная недвижимость, в которой живут состоятельные жильцы. Никаких особых расходов на содержание, нет проблем с квартплатой. Все замечательно. О таком, казалось бы, должны мечтать все инвесторы, но такая недвижимость недешево стоит, и у нее мало шансов вырасти в цене.
С другой стороны, проблемная недвижимость обладает поразительным потенциалом быстрого роста. Допустим, средняя стоимость жилого дома в каком-то районе составляет 200 тысяч долларов. Расположенная там же проблемная недвижимость может стоить 140 тысяч, но как только присущая ей проблема устранена, стоимость резко возрастает, уравниваясь с соседними домами. Квартплата в проблемном доме тоже может быть достаточно низкой, но как только вы его благоустроите, у вас появляется полное право повысить ставку, увеличивая тем самым собственный доход.
Эта концепция называется «форсированное удорожание». Оно возникает, когда инвестор приобретает недвижимость ниже текущей рыночной цены (обычно вследствие какой-то проблемы – например, большого количества пустующего жилья поблизости, сильной изношенности здания, экологического загрязнения и т. п.), затем ликвидирует проблему и тем самым форсирует существенный рост стоимости, возвращая ее к среднерыночному уровню. Я называю это добавлением стоимости. Вы берете некое имущество, усовершенствуете его и за счет этого увеличиваете его стоимость. Форсированное удорожание приносит прибыль, которую можно использовать в самых различных целях. Такой подход помог очень многим инвесторам весомо пополнить кошелек, а кое-кому позволил сколотить многомиллиардные состояния.
Возьмите на заметку
Я никогда не рассчитываю на естественное удорожание недвижимости. Если оно произойдет – что ж, тем лучше. Но если этого не случится, то не огорчусь. Я знаю, что нужно предпринять, чтобы увеличить прибыль от нее, скажем, за счет амортизации. Если кто-нибудь предложит вам вложить деньги в недвижимость в расчете на ее последующее естественное удорожание, поблагодарите, развернитесь и бегите прочь! Почему? Потому что такие перспективы основаны на досужих предположениях. Если же подойдете к инвестированию с позиций добавления стоимости, то сможете контролировать процесс и управлять им.
Если вы настроились решать проблемы, а не бежать от них, то шансы на успех резко возрастают. Следующий шаг– поиск подходящей недвижимости.
Моя история
Я приобрел первый жилой дом в Филадельфии, штат Пенсильвания, в 1979 году за 27 800 долларов. У меня была возможность воспользоваться льготами участника войны, поэтому дом был куплен в кредит под 17,5 % годовых. Немыслимо дорого, по сегодняшним меркам, но тогда меня это мало беспокоило. Мне не терпелось стать домовладельцем. Так я впервые столкнулся с понятием финансового рычага, под которым понимается приобретение за небольшие деньги большого количества каких-либо активов. Я начал покупать недвижимость, когда еще не мог вкладывать в нее собственные деньги. Меня не интересовала процентная ставка, так как я рассчитывал на положительный денежный поток.
Второй резкий поворот в карьере инвестора в недвижимость произошел в 1982 году, когда я уволился с военной службы в морской авиации. С самого начала я стал специализироваться на добавлении стоимости. В Филадельфии пустующие дома встречались на каждом шагу, а мне только это и надо было. Я покупал здания по цене от 5 до 30 тысяч долларов, а затем решал, заселять их или продавать.
Меня часто навещал дядя из Сан-Франциско. Во время каждого визита он только и делал, что рассказывал о рынке недвижимости. Наконец, в 1985 году он убедил меня переехать в Сан-Франциско и там заняться недвижимостью. Я и представить не мог, насколько трудно будет повторить успех, которого я добился в Филадельфии. Почему? Да хотя бы потому, что недвижимость в Сан-Франциско была намного дороже. Средний дом на две семьи стоил 250 тысяч долларов. Цены меня просто шокировали. Хотя я уже скопил кое-какие деньги для инвестиций, но прежде чем начинать дела на новом месте, мне требовалось больше информации о рынке недвижимости в Калифорнии.
Возьмите на заметку
Если вы проявите терпение и подойдете к недвижимости с позиций добавления стоимости, то можете рассчитывать на успех.
Тем временем возросшая стоимость жизни и учеба на курсах уже начали серьезно подтачивать мои денежные запасы. Но главное – меня сковывал страх потерять все накопления. Даже если сделка была выгодной, я не мог на нее решиться! Закончив учебу и получив лицензию, я тут же принялся за работу, стремясь повторить успех, достигнутый в Филадельфии. Однако там все складывалось проще. Достаточно было просто найти заколоченный дом по низкой цене, отремонтировать его и продать. А Сан-Франциско не пестрел заколоченными домами. Здесь требовалось придумать другой способ добавления стоимости. И я, в конце концов, нашел нишу. Она называлась «тещин дом»[4]. Я начал скупать индивидуальные особняки (которые продавались в то время по цене от 50 до 75 тысяч долларов) и строить за гаражами «тещины дома», которые владельцы могли сдавать внаем. По завершении строительства я продавал оба дома уже по цене от 175 до 199 тысяч. Постоянная бригада строителей работала не покладая рук, и я зажил припеваючи. Конечно, не все и не всегда было так гладко. На мою долю выпало немало трудностей и проблем, но если вы проявите терпение и подойдете к недвижимости с позиций добавления стоимости, то можете рассчитывать на успех.
