Связь между людской концентрацией (или плотностью) и удобствами, как и другими видами разнообразия, обычно хорошо видят и понимают, когда речь идёт о деловых центрах городов. Каждому понятно, что в даунтаунах сосредоточиваются огромные количества людей и что, не будь этого, о даунтауне в каком-либо значимом смысле — и уж точно о даунтауне, отличающемся городским разнообразием, — говорить бы не приходилось.
Но на подобную связь между концентрацией и разнообразием очень редко обращают внимание, когда речь идёт о территориях, используемых прежде всего для жилья. А ведь жильё образует главную часть большинства городских районов. Кроме того, жители района обычно составляют главную часть тех, кто использует его улицы, парки, предприятия и заведения. Без достаточно высокой концентрации жителей было бы мало удобств и разнообразия там, где люди обитают, там, где они предъявляют на все это спрос.
Разумеется, жилые здания района (как и любые другие формы использования земли) должны дополняться иными первичными способами использования, чтобы люди на улицах были хорошо распределены по времени дня (об экономических причинах этой необходимости шла речь в главе 8). Чтобы эти иные виды деятельности (работа, развлечения и т. д.) вносили эффективный вклад в концентрацию, они должны быть сопряжены с интенсивным использованием городской земли. Если они просто занимают место и включают в себя малое число людей, они почти или вовсе не способствуют разнообразию и полнокровию района. Вряд ли мне нужно это подробно доказывать.
То же самое, однако, справедливо и в отношении жилого фонда. В больших городах он тоже, что важно, должен использовать землю интенсивно, и причины этого куда глубже, чем цена земли. С другой стороны, это не означает, что всех горожан можно и нужно поселить в многоквартирных домах с лифтами или в каких-либо других зданиях того или иного выделенного типа. Подобное «решение» убило бы разнообразие, напав на него с другой стороны.
Плотность жилых единиц (dwelling density) так важна для большинства районов крупных городов и их будущего развития, и её при этом так редко учитывают как фактор повышения их жизненной силы, что я посвящу этому аспекту городской концентрации всю настоящую главу.
В ортодоксальном градостроительстве и ортодоксальной теории жилищного хозяйства высокая плотность жилых единиц пользуется дурной репутацией. Считается, что она ведёт ко всевозможным трудностям и неудачам.
Но по крайней мере в наших американских городах этой предполагаемой корреляции между высокой плотностью и проблемами или высокой плотностью и трущобами попросту не существует, в чем может убедиться всякий, кто даст себе труд взглянуть на реальные города Вот несколько примеров.
В Сан-Франциско участок, отличающийся самой высокой плотностью жилых единиц и вместе с тем самым высоким коэффициентом покрытия жилыми зданиями отведённой под жильё земли (coverage of residential land with buildings), — это Норт-Бич-Телеграф-Хилл. Это популярный район, который в годы после Депрессии и Второй мировой войны своими силами неуклонно выбирался из трущобного состояния. С другой стороны, главная трущобная проблема Сан-Франциско — это так называемый Уэстерн-Аддишн, район, который неуклонно катился вниз и сейчас подвергается широкомасштабной расчистке. В Уэстерн-Аддишн (который первое время после застройки считался престижным местом) плотность жилых единиц существенно ниже, чем в Норт-Бич-Телеграф-Хилле, и, кстати говоря, ниже, чем во все ещё фешенебельных Рашн-Хилле и Ноб-Хилле.
В Филадельфии окрестности Риттенхаус-сквер — единственный район, который своими силами реконструирует и благоустраивает пограничные с ним участки, и единственная зона «внутреннего города», не предназначенная к реконструкции или расчистке. При этом здесь самая высокая в Филадельфии плотность жилых единиц. А в трущобах северной Филадельфии, где социальные проблемы — одни из самых тяжёлых в городе, средняя плотность жилых единиц вдвое меньше, чем около Риттенхаус-сквер. На обширных территориях в Филадельфии, где царят упадок и социальные беспорядки, плотность жилых единиц ещё меньше.
В нью-йоркском Бруклине наибольшим восхищением и популярностью пользуется хорошо развивающийся участок, называемый Бруклин-Хайтс; по плотности жилых единиц он намного превосходит остальной Бруклин. На огромных упадочных и загнивающих бруклинских «серых» территориях плотность составляет половину или меньше от плотности в Бруклин-Хайтс.
На Манхэттене в самой фешенебельной части Среднего Истсайда и в самой фешенебельной части Гринвич-Виллиджа плотность жилых единиц находится на таком же высоком уровне, как посреди Бруклин-Хайтс. Но можно заметить одно интересное различие. На Манхэттене вокруг этих фешенебельных участков расположены очень популярные зоны, характеризующиеся большой жизненной энергией и разнообразием. Плотность жилых единиц в этих популярных зонах, окружающих ядро, растёт. В Бруклин-Хайтс, напротив, фешенебельный участок окружён территориями, где плотность жилых единиц падает; жизненная энергия и популярность там тоже уменьшаются.
В Бостоне, как я уже писала во введении к этой книге, Норт-Энд вывел себя из трущобного состояния и сейчас является одним из самых здоровых участков. При этом по плотности жилых единиц он намного превосходит остальной Бостон. А в бостонском районе Роксбери, который неуклонно катился вниз на протяжении поколения, плотность жилых единиц примерно в десять раз меньше, чем в Норт-Энде[38].
Перенаселённые трущобы из градостроительной литературы — это кишащие людьми территории с высокой плотностью жилых единиц. «Перенаселённые» трущобы из американской реальности — это все чаще унылые территории с низкой плотностью жилых единиц, в калифорнийском Окленде самая тяжёлая и масштабная трущобная проблема наблюдается на участке примерно из двухсот кварталов, застроенных отдельными домиками на одну или две семьи. Плотность при этом вообще с трудом может считаться городской. Острейшая трущобная проблема Кливленда — это квадратная миля примерно того же самого. Нынешний Детройт во многом состоит из бесконечных, неплотно заселённых квадратных миль городского упадка. Нью-йоркский Восточный Бронкс, который можно считать едва ли не символом «серых зон», ставших бедой наших больших городов, отличается низкой для Нью-Йорка плотностью: на большей его части плотность жилых единиц намного ниже средней по городу величины, которая составляет 55 единиц на акр чистой площади под жилыми строениями.
Не стоит, однако, делать скоропалительных выводов, будто во всех густонаселённых городских районах дела идут хорошо. Все не так просто, и считать, что плотность жилых единиц даёт ответ на все вопросы, значит упрощать проблему до крайней степени. Например, на таких участках Манхэттена, как Челси, как немалая часть находящегося в сильном упадке Уэстсайда и находящегося в сильном упадке Гарлема, эта плотность сравнима с высокими значениями, которые наблюдаются в Гринвич-Виллидже, в Йорквиле и на Среднем Истсайде. Ультрафешенебельный в своё время Риверсайд-Драйв, переживающий ныне тяжёлые времена, заселён ещё плотнее.
Мы не сможем понять, каковы следствия высокой и низкой плотности, если будем считать, что соотношение между концентрацией людей и созданием разнообразия носит простой, непосредственный математический характер. На результаты этого соотношения (о котором доктор Джонсон и профессор Дентон говорили, беря его в простой, грубой форме) чрезвычайно сильно влияют и другие факторы; трём из них посвящены три предыдущие главы.
Никакая концентрация жителей, сколь бы ни была она высока, не является «достаточной», если другие обстоятельства подавляют разнообразие или мешают его развитию. Никакая концентрация, если взять крайний случай, не является «достаточной» для генерации разнообразия в строго регламентированных жилых массивах, поскольку регламентация в любом случае исключает его напрочь. Во многом те же следствия, хоть и по другим причинам, возникают на городских территориях, застраивавшихся не по единому плану, где здания слишком стандартизованы, или кварталы слишком длинны, или мало других первичных способов использования, помимо проживания.
Тем не менее высокая концентрация людей — одно из необходимых условий цветущего городского разнообразия. В жилых районах это означает, что необходима высокая концентрация жилых единиц на отведённой для них земле. Другим факторам, воздействующим на то, где и в какой мере генерируется разнообразие, не на что будет особенно воздействовать, если людей не хватает.
Одна из причин того, что низкая плотность в крупных городах пользуется хорошей репутацией, не подтверждённой фактами, а высокая плотность — дурной репутацией, точно так же ничем не подтверждённой, состоит в том, что часто путают две вещи: высокую плотность жилых единиц и перенаселённость жилищ. Высокая плотность означает большое количество жилых единиц на акр площади. Перенаселённость означает слишком большое число людей в жилой единице для имеющегося в ней количества комнат. Критерий перенаселённости, фигурирующий в результатах переписи, таков: 1,5 человека на комнату или больше. Он не имеет ничего общего с количеством жилых единиц на заданной площади — точно так же, как в реальной жизни высокая плотность не имеет ничего общего с перенаселённостью.
