Таким образом, подъем из трущобного состояния и сопровождающая его диверсификация изнутри — возможно, величайшие регенеративные силы, естественно возникающие в энергичной экономике американских больших городов, — в сумеречном свете общепринятого градостроительства и аксиом городской перестройки для кого-то выглядят всего лишь социальной неряшливостью и экономическим непорядком, достойными того, чтобы с ними поступали соответственно.
16. Постепенные деньги и катаклизмические деньги
До сих пор я писала почти исключительно о внутренних обстоятельствах, предопределяющих успех в большом городе. Если проводить аналогии, это все равно что, говоря о сельском хозяйстве, обсуждать условия выращивания хорошего урожая, касающиеся почвы, воды, механизмов, семян и удобрений, и при этом оставлять в стороне финансовые средства, необходимые для приобретения всего этого.
Чтобы понять, почему финансовые средства и методы, используемые для покупки того, что нужно в сельском хозяйстве, так много значат, вначале следует понять, почему так много значат сами эти условия получения урожая, и в какой-то степени разобраться в их сути. Иначе мы могли бы, оставляя без внимания вопросы финансирования устойчивого полива, с энтузиазмом посвятить себя проблемам, связанным с финансированием строительства все более изощрённых изгородей. Или, догадываясь, что вода так или иначе полезна, но плохо разбираясь в её возможных источниках для наших нужд, мы могли бы потратить наши финансы на ритуальные танцы, вызывающие дождь, но не позаботиться о трубах.
Деньги могут многое, но не все. На них невозможно купить подлинный успех в большом городе, если там нет внутренних предпосылок такого успеха и денежные затраты не обеспечивают их создания. Более того, деньги в конечном счёте приносят только вред, если они уничтожают внутренние предпосылки успеха. Однако если деньги способствуют созданию необходимых внутренних условий успеха, они могут помочь его достижению. Без них, разумеется, никак не обойтись.
По указанным причинам деньги — мощный фактор как городского упадка, так и городского возрождения. Но следует понимать, что значение имеет не только доступность денег как таковая, но и то, как они поступают и ради чего.
Большинство перемен, происходящих в крупных городах в жилой и деловой сферах, финансируются и обретают очертания посредством трёх главных типов денег. Поскольку деньги — чрезвычайно мощный инструмент, как ведут себя они, так ведут себя и наши большие города.
Первый и важнейший из трёх типов денег — кредит, предоставляемый обычными негосударственными кредитными организациями. В порядке убывания залогового имущества самые важные из этих организаций следующие: ссудно-сберегательные ассоциации, компании по страхованию жизни, коммерческие банки и взаимно-сберегательные банки. Помимо них существуют различные категории небольших организаций, кредитующих под залог, — правда, некоторые из них, например, пенсионные фонды, быстро растут. Пока что львиная доля строительства, реконструкции, обновления, замены и расширения, которые происходят в больших городах и их пригородах, финансируется деньгами этого типа.
Деньги второго типа предоставляются государством либо из налоговых поступлений, либо с использованием государственных возможностей заимствования. Помимо тех городских строек, что традиционно ведутся за казённый счёт (школы, дороги и т. д.), иногда таким образом финансируется строительство жилых и деловых объектов. В иных случаях проект обретает очертания под воздействием того факта, что государство может финансировать его частично или гарантировать заимствования из других источников. Один из видов использования денег второго типа — субсидии от федерального и городских правительств на расчистку городских участков, позволяющие финансируемым из частных источников проектам обновления и реконструкции стать осуществимыми; эти деньги идут также на строительство жилых массивов при поддержке правительства страны, штата или города. Кроме того, федеральное правительство готово гарантировать целых 90 % величины жилищных ипотечных кредитов, выданных традиционными (conventional) частными кредитными организациями, и готово даже выкупать у них гарантированные залоги, если заложенные объекты соответствуют градостроительным стандартам, одобренным Федеральным управлением по жилищным вопросам.
Деньги третьего типа приходят из теневого инвестиционного мира — из, можно сказать, подпольного мира наличных денег и кредита. Об источниках этих денег и о путях их движения мало что известно. Дело тёмное. Эти деньги даются взаймы под проценты, начинающиеся примерно с 20 и достигающие максимальных значений, какие только может выдержать рынок, — в некоторых случаях до 80, если приплюсовать все комиссионные. Такими деньгами финансируется многое, в том числе иногда конструктивные и полезные проекты, но наиболее типичный случай — эксплуататорское финансирование перестройки унылых заурядных зданий в трущобные здания по заоблачным ценам. Эти деньги для ипотечного рынка — то же самое, что деньги ростовщиков-акул для личных финансов.
Деньги всех трёх типов ведут себя по-разному в ряде важных аспектов. Каждый из этих типов играет свою роль в финансировании перемен в городской недвижимости.
Хорошо понимая все их различия — в особенности моральные различия между теневыми деньгами и законными государственными или частными деньгами, — я хочу тем не менее указать на то, что в одном отношении эти три типа денег сходны. В целом эти деньги вызывают катаклизмические перемены в больших городах. Сравнительно малая их часть вызывает постепенные перемены.
Катаклизмические деньги притекают на участок большого города в концентрированном виде, что приводит к резким переменам. Обратной стороной этого поведения является то, что такие деньги сравнительно мало просачиваются на другие участки, не подверженные катаклизму.
Выражаясь фигурально, в плане воздействия на большинство городских улиц и районов эти три типа денег ведут себя не так, как оросительные системы, несущие животворную влагу для стабильного, непрерывного роста. Напротив, они подобны зловредным проявлениям климата, не поддающимся контролю со стороны людей: они несут то засуху, то сильнейшие ливни, смывающие плодородный слой почвы.
Такой способ питать города, конечно, конструктивным не назовёшь. Градостроительство, покоящееся на прочном основании, осуществляет непрерывные и постепенные перемены, поощряет сложную диверсификацию. Рост разнообразия обеспечивается взаимозависимыми переменами, создающими все более эффективные комбинации способов использования. Подъем из трущобного состояния (при всей недостаточности той ледниковой медлительности, с которой он сегодня происходит) — это неуклонный, но небыстрый процесс. Всякий городской строительный проект, чтобы его результаты сохраняли жизнеспособность с течением времени, чтобы поддерживались уличная свобода и гражданское самоуправление, нуждается в том, чтобы его территория могла адаптироваться, модернизироваться, создавать новые источники интереса и удобства, и это, в свою очередь, требует множества постепенных, постоянных, мелких, тесно связанных между собой перемен.
Приводить городские улицы в хорошее и устойчивое рабочее состояние (что прежде всего означает создавать условия для генерации разнообразия) — это работа, которую надо начинать как можно раньше. Но, с другой стороны, эта работа никогда и нигде не может быть совсем окончена.
Деньги, которые следовало бы взять за основу, с помощью которых следовало бы строить новое и дополнять существующее, — это постепенные деньги. Но мы лишены этого незаменимого инструмента. Тяжёлую ситуацию, в которую мы попали, никак нельзя назвать неизбежной. Наоборот, чтобы её создать, потребовалась немалая изобретательность людей, проникнутых добрыми намерениями (плюс, конечно, немалый объём бездействия). «Неизбежное», как писал Оливер Уэнделл Холмс-младший, возникает лишь посредством громадных усилий. Это верно в отношении катаклизмических денег в больших городах, одно из очевидных доказательств чему — то, что, если бы кто-нибудь сброшюровал воедино все зажигательные речи и проспекты, призывающие к вложению денег в катаклизмы радикальных городских реконструкций, получился бы том раз в пятьдесят толще, чем эта книга. И тем не менее, несмотря на всю эту пропаганду, несмотря на стоящую за ней громадную законодательную работу и работу по сбору данных, эта форма инвестирования в больших городах настолько неуклюжа, что во многих случаях оказывается полезнее ставить такому использованию денег палки в колеса, чем способствовать ему. Приходится постоянно изобретать все более мощные стимулы, чтобы в очередной раз оживить и подтолкнуть инвестирование в катаклизмы такого рода. Как сказал в конце 1960 года на конференции по реконструкции городов Артур Мотли, председатель Торговой палаты США, «некоторые города приобрели, используя федеральные фонды, так много земли, на которой не ведётся реконструкция, что Федеральное агентство по финансированию жилищного строительства стало выращивать крупнейшие урожаи сорных трав».
