1. Недвижимость, приобретаемая для модернизации – облагается налогом как обычный доход.
2. Недвижимость, приобретаемая на короткий срок – облагается налогом как краткосрочный прирост капитала.
3. Личное жилье – дает право на налоговые вычеты в зависимости от семейного положения.
4. Недвижимость как объект инвестиций – истинное налоговое убежище.
Правительство хочет, чтобы вы вкладывали деньги в недвижимость на долгосрочной основе. Чтобы поощрить такой тип инвестиций, оно предлагает вам ряд налоговых льгот. Во-первых, в течение определенного срока вы имеете право вычитать из налогооблагаемой суммы стоимость недвижимости в размере ежегодной амортизации. Эти налоговые вычеты могут распространяться и на другие источники дохода.
Если вы решили продать недвижимость, то прибыль от этой операции облагается налогом как долгосрочный прирост капитала, то есть по гораздо более низкой ставке, чем обычные налоги. Один из авторов этой книги, Том Уилрайт, прекрасно разъясняет суть этих льгот в 21‑й главе. Данная же глава посвящена моей любимой налоговой льготе, которая распространяется только на недвижимость, приобретаемую на долгий срок, и которая позволяет переносить прирост стоимости с проданного объекта недвижимости на вновь приобретаемый. Речь идет о статье 1031 налогового кодекса. Это замечательная вещь.
Все опытные инвесторы включают статью 1031 в арсенал своих инвестиционных инструментов, и если вы до сих пор не использовали ее, то самое время узнать, какое это мощное средство накопления богатства. Давайте для начала разберемся, как действует эта статья. Если вы продаете недвижимость, предназначенную для инвестиций, и покупаете взамен новую, то можете перенести полученный от продажи доход со старой недвижимости на новую. Уплата налогов при этом откладывается на неопределенный срок. Инвесторы, хорошо знакомые с налоговым кодексом, с помощью этой статьи точно рассчитывают, какую сумму налогов и в какое время им удобнее заплатить. Самое очевидное преимущество такой тактики заключается в том, что у вас нет необходимости платить правительству каждый раз, как вы продаете недвижимость. Еще важнее то, что статья 1031 позволяет покупать недвижимость большего размера, что позднее дает вам возможность генерировать бóльший денежный поток.
Для иллюстрации давайте предположим, что Фред и Сью продают многоквартирный жилой дом, и налог с дохода от этой операции составляет 100 тысяч долларов. Чтобы не платить его, Фред и Сью решают обменять одну недвижимость на другую и вложить эти деньги в новую собственность. Поскольку банк дает им кредит в размере 75 процентов от стоимости недвижимости (то есть по три доллара на каждый доллар, вложенный ими в эту сделку из своего кармана), то это будет означать, что на сэкономленные 100 тысяч они получат дополнительный кредит в размере 300 тысяч. Таким образом, Фред и Сью могут вложить в новую сделку на 400 тысяч долларов больше, чем в том случае, если бы они заплатили налог:
100 000 + 300 000 = 400 000 долларов
Допустим, через несколько лет их новая собственность удваивается в цене, и они ее продают. Таким образом, дополнительные 400 тысяч долларов, которые появились у них в результате применения статьи 1031, превращаются уже в 800 тысяч. После погашения кредита в размере 300 тысяч долларов на балансе у них остается 500 тысяч. Другими словами, совершив такой обмен, Фред и Сью избежали уплаты 100 тысяч государству и, применив эффект финансового рычага, превратили их в полмиллиона долларов.
Возьмите на заметку
Статья 1031 – прекрасный способ накопления богатства!
Реальная история: как 5 тысяч долларов превратились в 200 тысяч
Примерно десять лет назад я купил небольшую квартиру с двумя спальнями в кондоминиуме за 55 тысяч долларов, вложив из собственных средств 5 тысяч, а остальные взяв взаймы. Эту квартиру я сдал своим детям, которые в то время учились в колледже. После окончания учебы я продал ее с прибылью и заменил на очень уютную квартиру на верхнем этаже жилого дома в Денвере с прекрасным видом на покрытые снегом горные вершины. Она давала мне отличный денежный поток, и моя начальная инвестиция в размере 5 тысяч долларов превратилась в 200 тысяч – только благодаря удачному обмену. Из этой истории можно извлечь два урока. Во-первых, для совершения обмена вовсе не надо быть Робертом Кийосаки или Дональдом Трампом. Условия в данном случае равны для всех. Во-вторых, подобный обмен является прекрасным инструментом для накопления богатства и создания денежных потоков.
Что же требуется для совершения такого удачного обмена? Существует шесть необходимых условий, выполнение которых налоговая служба обязательно проверит прежде, чем утвердить операцию обмена. Речь зашла о налоговой службе не случайно, потому что только это ведомство контролирует условия соблюдения статьи 1031, которая содержится в ее кодексе. Статья 1031 имеет строго формализованный характер. Это значит, что вы должны полностью выполнить все ее требования. Малейший недочет лишает вас права на налоговые льготы. Имейте это в виду.
Шесть правил применения статьи 1031
1. Недвижимость должна приобретаться как объект инвестиций.
2. Вам дается сорок пять дней на поиск недвижимости для замены.
3. Обмен должен быть завершен в течение 180 дней.
4. Денежные средства, вырученные от продажи первой недвижимости, все это время должны находиться у независимого посредника.
5. Собственник не должен меняться на протяжении всей сделки.
6. Стоимость новой недвижимости должна быть не ниже старой, и в нее должны вкладываться все деньги, вырученные от продажи.
Правило № 1: Приобретение с целью инвестирования
Статья 1031 применяется только к недвижимости, которая изначально приобреталась с целью инвестирования. Если это требование соблюдено, то вы вправе продавать и покупать любую категорию недвижимости. Другими словами, вы можете продать жилой дом и купить взамен офисное или промышленное здание, складское помещение или просто земельный участок. У нас были клиенты, которые продали землю, не дающую никакой отдачи, и приобрели жилые дома, генерирующие доход. Другими словами, они использовали обмен для создания денежных потоков. У нас есть также клиенты, которые продают одну доходную недвижимость и покупают другую, чтобы повысить размер денежных потоков. Но встречаются и такие, которые продают жилые дома и покупают необработанную землю, чтобы избавить себя от хлопот управления недвижимостью. Они используют возможность обмена, чтобы облегчить себе жизнь.
Возьмите на заметку
Статья 1031 позволяет реализовать любую инвестиционную стратегию.
У людей часто складывается неправильное представление, что если вы владеете красным особняком на две семьи, то с применением статьи 1031 его можно обменять на точно такой же красный особняк на две семьи. Это не так. Главное, чтобы и старая, и новая недвижимость приобретались в инвестиционных целях.
До сих пор не утихает спор по поводу того, распространяется ли статья 1031 на принадлежащее вам отпускное жилище или второй жилой дом. Уже много лет подряд предметом дебатов является вопрос, считать ли второй дом объектом инвестиций или недвижимостью, используемой в личных целях (которая не подпадает под действие статьи 1031). Нашим клиентам, владеющим вторым жильем, мы даем множество консультаций, чтобы обеспечить их право на обмен данной собственности. Для этого надо, в первую очередь, иметь дело с хорошим посредником (о нем мы поговорим чуть позже), который следит за тем, чтобы эта сделка отвечала текущим требованиям законодательства. Кстати, в настоящее время закон, в принципе, разрешает обменивать второй дом при условии соблюдения весьма жестких требований.
Единственное, чего не разрешается делать в рамках применения статьи 1031 – это обменивать недвижимость, которая изначально приобреталась с целью перепродажи. Однако налоговое ведомство не дает определения недвижимости, приобретаемой с целью инвестирования и с целью перепродажи. Критерий, по которому проводится различие, сложился в ходе ряда судебных процессов, которые позволяют довольно четко разграничить эти два понятия. Думаю, что со временем суды дадут более подробное разъяснение по этому вопросу, но на данный момент недвижимость считается приобретенной с целью инвестирования, если она находится у вас во владении, как минимум, один год плюс один день. Если же вы пытаетесь продать недвижимость менее чем через год с момента покупки, то она, как правило, считается приобретенной для перепродажи. Названные сроки нигде официально не оговариваются, однако большинство профессионалов в области недвижимости придерживаются их, так как один год – это как раз то время, при превышении которого доход от продажи недвижимости (если вы решили не обменивать ее) переходит в категорию долгосрочного прироста капитала.
