Продавец сам может профинансировать вашу покупку
Один из самых очевидных источников финансирования при покупке недвижимости – это ее владелец. В конце концов, кто больше его заинтересован в том, чтобы сделка состоялась? Продавец может ответить согласием или отказом на ваши вопросы: «Готовы ли вы финансировать покупку?» или «Согласны ли вы принять долговое обязательство?»
Возьмите на заметку
Никогда не забывайте, что продавец больше всех заинтересован в том, чтобы сделка состоялась.
В зависимости от того, насколько мотивирован продавец, он может весьма заинтересованно отнестись к идее финансирования сделки в ответ на ваше согласие уплатить запрашиваемую цену.
Итак, все дело в мотивации. Мотивация налицо, если продавец хочет не просто продать недвижимость, а продать ее срочно. У него нет ни времени, ни терпения, чтобы осуществить сделку «традиционным» путем, то есть выставить недвижимость на продажу, дождаться появления покупателя, поторговаться с ним о цене. Весь этот процесс способен занять несколько месяцев. Мотивация у продавца может возникнуть по самым разным причинам, включая развод, грозящую конфискацию дома за неуплату кредита, смену места работы и даже смерть кого-то из близких. Ему в подобных случаях просто не терпится переехать на новое место.
Подходя к таким ситуациям творчески, вы можете добиться того, чтобы обе стороны – и продавец, и покупатель – остались в выигрыше.
Как использовать продавца в качестве источника финансирования
Существует много способов убедить продавца профинансировать сделку. Вы можете спросить его:
• не согласится ли он принять вместо начального платежа долговое обязательство (в этом случае вы, к примеру, получаете 70 процентов от стоимости недвижимости в виде кредита или от партнеров, а на оставшиеся 30 процентов выписываете продавцу ипотечное обязательство, обеспеченное залогом собственности);
• не согласится ли он дать вам кредит на ремонтные работы после завершения сделки (например, он может выдать вам ссуду в размере 5 тысяч долларов на починку крыши и приобретение новых ковровых покрытий);
• не согласится ли он на аренду недвижимости с правом выкупа или на земельный контракт (об этих понятиях мы поговорим чуть позже);
• не согласится ли он на скидку взамен за оказанные услуги.
Главное – не стесняться спрашивать!
Возможно, поначалу вам будет неловко просить продавца о помощи в финансировании покупки его же недвижимости, но со временем неловкость пройдет. Вы будете чувствовать себя более уверенно и сможете объяснить продавцу обоюдную выгоду такого подхода к сделке. И это только начало. Единственное, что может ограничивать вас в поисках решений подобных проблем, это нехватка творческого воображения.
Использование этих инструментов поможет вам и в будущем, когда вы сами станете продавцом.
Сама недвижимость может стать источником финансирования
Любая недвижимость имеет какую-то ценность. Она заключается не только в текущей стоимости строения и земельного участка, но включает в себя и множество других факторов. Деревья и минеральные ресурсы также имеют свою стоимость. Ничейный участок земли по соседству или мебель, оставленная в доме предыдущим владельцем, тоже могут стать источником денежных средств.
Возьмите на заметку
Онлайновые оценочные услуги и даже сравнительные рыночные анализы, проводимые профессионалами в области недвижимости, далеко не всегда включают в себя стоимость деревьев или природных ресурсов. Прежде чем приобретать недвижимость, посоветуйтесь с местным риэлтором. Ознакомьтесь с местным законодательством, определяющим правила землеотвода и допустимость изменения назначения недвижимости. Не стесняйтесь задавать вопросы и тщательно выполняйте свою домашнюю работу.
Стоимость недвижимости зачастую вычисляется сравнительным методом, то есть путем выяснения, по какой цене продавались или покупались аналогичные здания по соседству. Вы можете собрать эту информацию самостоятельно или обратиться за помощью к риэлтору.
История успеха Карлтона № 1
Некоторое время назад я купил жилой дом на сорок восемь квартир, затратив на покупку очень мало собственных денег. Впоследствии я преобразовал его в кондоминиум и распродал квартиры среди индивидуальных инвесторов, выручив за эту операцию почти в два раза больше, чем изначально стоил дом. Назначение недвижимости не изменилось, но зато изменилась юридическая форма собственности, что принесло мне громадную прибыль.
Инвесторы всегда заинтересованы в приобретении недвижимости
Людям не составляет проблем вложить свои деньги в фондовый рынок. Однако это может быть связано с риском, и, кроме того, не всегда понятно, какие именно акции надо покупать. Если вы приобретаете жилой дом для сдачи квартир внаем, то можете с достаточной долей уверенности прикинуть, каков будет уровень квартплаты и какие расходы вас ожидают. Но если вы купили акции, то нередко случается так, что их цена за ночь снижается в два раза, а дивиденды вдруг перестают выплачиваться. Инвестиции в недвижимость в этом отношении более безопасны. Кроме того, вы сами убедитесь, что вкладывать деньги в недвижимость становится все легче по мере того, как вы покупаете все больше объектов. Видя, как растет ваше богатство, друзья и знакомые все чаще высказывают желание поучаствовать вместе с вами в очередной сделке. Когда у инвесторов нет времени, но есть свободные деньги, они с удовольствием ссужают их в расчете на будущие доходы, в том числе и получаемые при перепродаже недвижимости.
Где найти инвесторов? Поищите в местных газетах или в интернете рубрику «Денежные ссуды». Не исключено также, что кто-то из друзей, недовольных доходами от вложения денег в акции, предоставит в ваше распоряжение крупную сумму для приобретения недвижимости, оставив у себя в качестве гарантии ипотечное обязательство, обеспеченное залогом собственности. Если инвестор готов внести только часть суммы, необходимой для покупки, предварительно поинтересуйтесь, какая юридическая форма собственности его устраивает.
История успеха ученицы № 1
Лупе начала создавать себе репутацию, приобретая и модернизируя жилые дома в одном из запущенных районов своего города. Слухи о ней передавались из уст в уста, и вскоре к женщине начали обращаться инвесторы, которым хотелось большей рентабельности вложений, чем им могла дать пенсионная накопительная программа 401(k). У этих инвесторов не было времени заниматься недвижимостью, но у них были деньги, которые они готовы были вкладывать.
Партнеры готовы внести свою долю
Возможно, вы считаете, что партнер – это то же самое, что инвестор, но между ними есть принципиальное различие. Партнер – это человек, который приобретает недвижимость вместе с вами, а не просто финансирует покупку, предоставляя вам деньги.
Возьмите на заметку
Партнерство – прекрасный вариант для начала инвестирования. Партнер может помочь расширить ваш инвестиционный портфель и кредитные возможности, одновременно беря на себя часть вашей работы. Среди многих видов партнерства я советую вам выбрать тот, который соответствует вашим индивидуальным потребностям. Если вы ощущаете неуверенность, обратитесь за профессиональной помощью.
Где найти партнера? Для начала обратитесь к одному из родственников, который достаточно дальновиден, чтобы понять, что инвестиции в недвижимость относительно безопасны и имеют высокий потенциал доходности. Со временем у вас появится десяток или больше партнеров, в числе которых будут члены семьи, друзья и коллеги. Каждый из них будет вносить в общее дело деньги (или услуги) взамен за долю в недвижимости.
История успеха Карлтона № 2
В начале своей карьеры я работал брокером по недвижимости, и самым первым моим заданием была продажа многоквартирного жилого дома. Меня долго удивляло, почему он не продается. Ведь это была, на мой взгляд, прекрасная возможность для инвестиций. Как-то раз я побывал на одном из семинаров, где речь шла о преимуществах партнерского инвестирования и о том, что совместными усилиями можно добиться того, что не удается в одиночку. От преподавателя, имевшего солидный опыт в формировании синдикатов и партнерских групп, я почерпнул несколько очень эффективных приемов и решил приобрести это здание. Я основал партнерство, в которое вошли еще два инвестора. Они внесли начальный платеж, а оставшиеся 80 процентов стоимости профинансировал сам владелец дома. Мой вклад в общее дело носил «интеллектуальный» характер. Так состоялась моя первая удачная сделка, которая стала началом карьеры инвестора, длящейся уже более четырех десятков лет.
