Схема 19.1. Маркетинговая стратегия
Такая система предоставляет обеим сторонам значительно больше возможностей совершить обоюдовыгодную сделку, чем это удалось бы любыми другими средствами. Даже люди, которым не грозит выселение из дома, замечают мои объявления и зачастую информируют об этом друзей и знакомых, попавших в тяжелую ситуацию.
Реальная история: маркетинг эффективен!
Одна из моих учениц, Джекки, живет в Индиане. Она рассказала всем своим знакомым, что собирается заняться недвижимостью и ищет подходящие варианты для покупки. Этот метод принес плоды: ее друг рассказал об одной супружеской паре, которой грозила конфискация дома.
Их задолженность составляла всего 10 тысяч долларов, и они уже получили предупреждение от банка. Это была отличная покупка, потому что аналогичная недвижимость в этом районе продавалась по цене на 20–30 тысяч долларов дороже, чем сумма задолженности по данному дому. Это был первый опыт Джекки по приобретению заложенного дома, и данная сделка отлично вписывалась в ее инвестиционный бюджет. Перед встречей с хозяевами девушка нервничала ничуть не меньше, чем хозяева, получающие от банка грозные напоминания.
Джекки сумела задать правильные вопросы и узнала, что владельцы были бы рады избавиться от этого дома, лишь бы не иметь ни перед кем долгов. Она выяснила точную сумму задолженности, а затем обратилась в банк с просьбой снять требование об уплате пени, так как хочет погасить задолженность домовладельца. Банк согласился, и она заплатила за дом всего 10 тысяч долларов.
Сбережений у Джекки хватало только на покупку дома. Теперь у нее появилась возможность рефинансировать сделку и получить наличные деньги или отремонтировать здание, а затем перепродать его с прибылью. Конечно, у нее были и другие способы приобретения недвижимости. Джекки могла взять кредит в банке или у частного инвестора, тем более что дом оценивался значительно дороже, чем ей пришлось за него заплатить. Таким образом, вы можете начинать инвестиции, даже не имея денежных резервов.
Используя такую концепцию поиска, я нахожу самые выгодные сделки и приобретаю недвижимость самостоятельно. Можно также сотрудничать с другими инвесторами и зарабатывать деньги на посредничестве.
Мои ученики постоянно так поступают. Вот еще одна из историй.
Реальная история: найди хорошую сделку и выиграй
Бретт учился в колледже. Ему только что исполнилось двадцать два года, и он хотел заняться недвижимостью, но не имел денег на первоначальный взнос. Однако это его не остановило. Он нашел владельца дома, которому грозило выселение за неуплату кредита. Сумма задолженности составляла около 450 тысяч долларов, и торги должны были состояться уже через три недели. Бретт знал, что дом стоит от 500 до 525 тысяч долларов, поэтому его покупка представлялась исключительно выгодным делом. Молодой человек немедленно связался с одним знакомым инвестором в Сан-Диего и изложил ему ситуацию, попросив за посредничество 2,5 процента.
Бретт послал ему всю документацию по дому, а также сравнительные данные по стоимости жилых зданий в округе. Через некоторое время инвестор позвонил Бретту и сказал, что согласен на его условия. Бретт свел домовладельца и инвестора, и в течение двух недель они подписали договор купли-продажи. Владелец получил несколько тысяч долларов и вышел из этой истории с незапятнанной кредитной репутацией. Инвестор заключил исключительно выгодную сделку и заплатил за посредничество всего 2,5 процента вместо 3–6 процентов, которые берут профессиональные риэлторы. Бретт получил 11 тысяч долларов, не затратив ни копейки собственных денег. Ситуация оказалась выигрышной для всех участвовавших сторон.
Здесь не нужно быть семи пядей во лбу. Конечно, сделки, подобные этой, встречаются не на каждом шагу, но они бывают, и если вы приложите немного усилий и выберете правильную маркетинговую тактику, то найти их не так уж и трудно, как можно себе представить.
Вкладывая деньги в заложенные дома, вы должны соблюдать осторожность и следовать нескольким правилам.
Вы можете добиться успеха. Конечно, у каждого бывают мелкие, а порой и крупные неудачи. Но, используя правильную стратегию, вы можете в мгновение ока полностью изменить свою жизнь.
Вы наверняка слышали изречение: знание – сила! Должен сказать, что я с этим не согласен. Знание только тогда становится силой, когда оно воплощается в конкретные действия. Поэтому я говорю:
Знание + Действие = Результат.Знание без действий – это
чепуха.Что надо и чего нельзя делать, вкладывая деньги в заложенную недвижимость
Надо:
• Заранее определить, что вы собираетесь делать со своей покупкой – перепродавать сразу после приобретения или сдавать ее в аренду для получения положительного денежного потока.
• Поставить перед собой цель создать ситуацию, в которой все участвующие стороны окажутся в выигрыше.
• Провести тщательные исследования в районе, где вы собираетесь приобретать недвижимость, и изучить условия на местном рынке. Например, если вы планируете отремонтировать здание и сдать его в аренду, то к этой сделке надо подходить совершенно иначе, чем если бы вы собирались просто перепродать его другому инвестору.
• Тщательно продумать все условия сделки. Ошибки здесь могут оказаться весьма дорогостоящими.
Нельзя:
• Относиться к недвижимости эмоционально. Какую бы душевную привязанность вы к ней ни испытывали, она может не стоить тех денег и времени, которые вы на нее тратите.
• Проявлять жадность и самонадеянность. И то и другое может лишить вас бдительности и отнюдь не способствует принятию взвешенных решений.
• Снимать последнюю шкуру с продавца, выторговывая у него каждый цент. В конечном итоге вы будете чувствовать себя лучше, заработав немного меньше денег, но осознавая, что помогли человеку в трудной ситуации и оставили ему часть средств, с которыми он сможет начать новую жизнь.
Надеюсь, я научил вас кое-чему новому и пробудил желание взяться за дело, чтобы изменить свою жизнь к лучшему.
Знание + ДЕЙСТВИЕ = Результат – в этом и есть вся сила!* * *
Дин Грациози – успешный предприниматель и инвестор, автор книг, лектор и преподаватель. Его учебная программа по инвестициям в недвижимость «Подумай немного по-другому» и книга «Стань миллионером с помощью недвижимости» изменили жизнь сотен тысяч людей, которые расстались с долгами и заботами и обрели богатство. Дин успешно вкладывает деньги в недвижимость, общая стоимость которой исчисляется многими миллионами долларов.
20. Скотт Ширмер. Получение разрешений на строительство, или Спящий гигант прибыльности
Скотт мой сосед. Его дом стоит как раз напротив нашего. Каждый год у нас по соседству организуется несколько вечеринок, и я всегда рад повстречаться там со Скоттом и узнать его мнение о мире денег, недвижимости и инвестиций. Он не только мой сосед и хороший друг, но и человек, к которому я всегда обращаюсь по самым сложным вопросам, касающимся недвижимости.
Одним из аспектов недвижимости является политика. Будучи девелопером, Скотт вынужден постоянно быть в курсе политических событий того района, где он ведет застройку. Он должен заглядывать на многие годы в будущее еще до того, как лопата коснется земли на строительной площадке. Ведь нередко бывает, что какой-нибудь перспективный проект, способный поднять статус и ценность всего района, оказывается загублен местными организациями, которые сопротивляются любым переменам. Это политика.
Где бы вы ни жили, политика и недвижимость идут рука об руку. Местные политики и политические организации могут серьезно повлиять на стоимость недвижимости. Например, на последней рождественской вечеринке я поинтересовался у Скотта, что он думает об одном аризонском политике и его отношениях с департаментом полиции. По мнению Скотта, между ним и полицией отношения не сложились. Именно поэтому преступность в его избирательном округе растет, а стоимость недвижимости вследствие этого падает. Послушавшись Скотта, я не стал вкладывать деньги в этот район. Сегодня многие люди, которые инвестировали в недвижимость в этом когда-то тихом и спокойном районе, несут финансовые потери, так как там процветает криминал. Таким образом, рассуждая со Скоттом о политике, в действительности я веду разговор о недвижимости.
Если вы решили стать профессиональным инвестором в недвижимость, то вам просто необходимо иметь рядом с собой такого человека, как Скотт, с которым вы могли бы поговорить и о политике, и о недвижимости.
