кейс по перепланировке квартиры уникален и, скорее всего, потребует с вашей стороны обращения в специализированные конторы. Я опишу только самые распространенные случаи.
Чего делать нельзя:
• нельзя нарушать несущие конструкции и элементы здания. Например, ни в коем случае нельзя демонтировать несущие стены или устраивать в них проемы без получения соответствующего разрешения на ремонт; нельзя демонтировать несущие колонны, пилоны или диафрагмы жесткости[7]. Даже немножко – нельзя;
• нельзя ухудшать условия проживания третьих лиц или ограничивать доступ к общедомовым коммуникациям. Например, нельзя зашивать стояки сплошными коробами без установки специальных люков ревизии для проверки состояния труб;
• нельзя уменьшать или демонтировать вентиляционные каналы. В старых домах при ремонте и вскрытии вентиляционного короба иногда обнаруживаются, допустим, пять каналов, идущих от пола до потолка. Тут здравый смысл собственника явно сдает, и один из каналов (осталось же еще целых четыре!) превращается в нишу для шампуней, а кто-то из соседей навсегда лишается нормального воздухообмена в своем санузле;
• нельзя переносить водяной радиатор отопления на балкон или лоджию. При этом разрешено делать теплые электрические полы на балконе;
• нельзя делать строительные штробы [8] в несущих стенах;
• нельзя строить лоджии на всех этажах (кроме первого, но и это трудно);
• нельзя соединять газифицированную кухню с жилой комнатой;
• нельзя делать проем в перегородке между газифицированной кухней и комнатой без двери;
• нельзя объединять лоджии и балконы с внутренними помещениями;
• нельзя переносить санузел (ванную комнату, туалет) или душевую на территорию кухни или жилой комнаты. В этот перечень не входят постирочные комнаты, так как стиральная машина не указывается на планах БТИ. Также этот пункт не действует, если этажом ниже располагаются нежилые помещения или подвал;
• нельзя расширять или переносить кухню на территорию жилой комнаты. Исключение составляют кухни с электрической плитой, однако и в случае с ними кухня не может расползаться мокрой зоной или основными энергопотребляющими приборами – зато дозволено убрать стенку. Опять же, если под квартирой находятся нежилые помещения, этим пунктом можно пренебречь;
• нельзя расширять или переносить кухню на площадь санузла, если только квартира не расположена на последнем этаже;
• нельзя делать кухню без естественного освещения. Свет от окна должен проникать в кухню по прямой хотя бы через светопрозрачные двери, перегородки или окна в них;
• нельзя делать кухню-нишу площадью менее 5 квадратных метров;
• нельзя объединять вентиляцию кухни и санузла;
• нельзя делать выход из помещения с унитазом (санузел, туалет) в кухню или комнату. Выход из санузла или туалета можно сделать в комнату, если есть второй санузел с выходом в коридор. Выход из душевой или ванной комнаты без унитаза можно осуществлять в любые комнаты;
• нельзя убирать порожки при выходе на балкон в панельных домах;
• нельзя демонтировать подоконные блоки или устройство проемов в несущих стенах в типовых домах после 2007 года постройки;
• нельзя расширять проемы в наружных стенах при выходе на балкон (лоджию) в панельных и кирпичных домах;
• нельзя демонтировать подоконный блок в кирпичных домах, если он удерживает балконную плиту за счет защемления.
Хорошо, что все-таки есть то, что можно:
• можно перенести или расширить кухню на площадь нежилого помещения (коридора, кладовой и так далее) при соблюдении остальных требований по ее площади, инсоляции (естественному освещению) и так далее;
• можно расширить санузел или мокрые зоны на территорию нежилых помещений с обязательным устройством гидроизоляции в полу;
• можно изменить конфигурацию ненесущих перегородок между комнатами или комнатами и коридором, кладовой, постирочной, гардеробной и так далее;
• можно демонтировать подоконный блок в монолитных домах: допустим, вам не нравится фрагмент стены с радиатором, и вы хотите установить панорамное французское окно[9] между внутренним помещением и балконом или лоджией;
• то же самое допустимо в кирпичных домах, если балконная плита держится не за счет защемления в наружной стене;
• можно демонтировать подоконный блок в панельных домах до 2007 года постройки. А также более позднего года постройки, если его автором является не МНИИТЭП[10], с установкой французского окна;
• можно изменять проемы в несущих стенах кирпичных и монолитных домов. Ширина и возможное место проема определяются по результатам обследования квартиры. Также в проеме обязательно делается усиление из металлоконструкций;
• можно изменять проемы в несущих стенах панельных домов до 2007 года постройки. Или более позднего года постройки, если его автором не является МНИИТЭП. Допустимая ширина и расположение проема определяются также после соответствующего обследования квартиры;
• можно демонтировать балконный порожек и часть наружной стены в монолитном доме, если в квартире остается хотя бы один противопожарный простенок[11];
• можно застеклить балкон и установить наружный блок кондиционера (не требует согласования);
• можно переносить сантехнические приборы (плиту, ванну, унитаз, душ и так далее) в пределах мокрых зон;
• можно объединить кухню с электрической плитой и жилую комнату путем демонтажа перегородки между ними;
• можно перенести радиаторы отопления на другую стену;
• можно установить электрическую плиту вместо газовой при достаточной выделенной электрической мощности на квартиру (выполняется при согласовании с городской газовой службой);
• можно объединить квартиры по горизонтали и вертикали (и даже в разных подъездах!), если обеими квартирами владеет один собственник;
• можно построить лоджию на первом этаже. Однако для такой перепланировки обязательно проводить общедомовое собрание и собирать разрешения.
Кроме того, у разных типов домов есть свои особенности, которые придется учесть при перепланировке.
Особенности нового фонда: во всех новых квартирах кухни оборудованы не газом, а электрическими плитами – соответственно, у вас есть возможность объединить кухню с гостиной безо всяких перегородок. Еще один момент, встречающийся только в новостройках, – шахты коммуникаций, иногда в целый квадратный метр пустой площади. Приходите вы в только что купленную квартиру и видите три трубы возле стены, обнесенные застройщиком невысокой стенкой. Всего лишь три трубы, а внутри еще так много места! «Вот туда-то я и поставлю стиральную машину или чуть заеду унитазом», – думаете вы. Увы, нет. Этот короб отмечен на плане БТИ и является не вашей, а общедомовой собственностью. Соответственно, площадь внутри короба не принадлежит вам, и нарушать ее контур нельзя.
Особенности домов с деревянными перекрытиями: так как это очень своеобразный тип жилья, в ходе его перепланировки и переустройства возникает уйма сложностей. Если вы владелец квартиры в таком доме, помимо вышеперечисленных списков «можно» и «нельзя», вам придется изучить архивные чертежи от авторов проекта дома и заказать специальное обследование (или запросить заключение самого свежего из недавно проведенных). В таком доме все этажи держатся на деревянных старых балках. Их нельзя «перегружать» – значит, нельзя строить внутренние перегородки из тяжелого кирпича, подойдет не каждый тип новой стяжки. А главное, только в таких домах вы найдете тоненькие, казалось бы, ничего
