Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный)
Авторы комментария
Ткач А.Н., управляющий партнер Юридической консалтинговой компании «СОВЕТНИК» – к читателю, ст. 1—3, 6—7 (в соавт. с Ионкиной А.А.); 9, 10; 11—12 (в соавт. с Толкачевым Д.Д.); 13 (в соавт. с Ионкиной А.А.); 15 (в соавт. с Толкачевым Д.Д.); 16, 17 (в соавт. с Ионкиной А.А.), 19, 20; 22—23, 25.1—25.3, 30.1—33.
Ионкина А.А., юрисконсульт инвестиционной компании ООО «АКСИОМА» – ст. 4– 5, 6, 7 (в соавт. с Ткачом А.Н.); 8, 13 (в соавт. с Ткачом А.Н.); 14, 16, 17 (в соавт. с Ткачом А.Н.); 18; 19 (в соавт. с Ткачом А.Н.); 20 (в соавт. с Ткачом А.Н.), 21;
Толкачев Д.Д., юрист – ст. 11, 12, 15 (в соавт. с Ткачом А.Н.); 24;
Раев Д.М., юрисконсульт SWISS REALTY GROUP, Moscow – ст. 25, 26, 27, 29;
Ходаков И.А., юрисконсульт SWISS REALTY GROUP, Moscow – ст. 28, 30.
Ответственный редактор комментария и руководитель авторского коллектива – Ткач Александр Николаевич.
Авторы будут благодарны за отзывы, критику и предложения, которые можно направлять по электронной почте: [email protected]ambler.ru.
К читателю
В предлагаемом вашему вниманию издании содержится постатейный практический комментарий к Федеральному закону от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции, действующей с 1 января 2007 г.
Данный Закон необходим в нашей жизни, поскольку он устанавливает процедуру государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней – юридического акта признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимость в соответствии с Гражданским кодексом РФ (далее – ГК РФ). Этот юридический акт является необходимым фактом – конкретным обстоятельством, с которым закон связывает возникновение или прекращение ваших прав на имущество. Важность настоящего института подчеркивается и тем, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ст. 2 Закона). Вот почему знание комментируемого Закона, правильное его понимание и применение являются обязательными условиями эффективного и юридически безопасного участия граждан и юридических лиц в гражданских и административных правоотношениях.
Учитывая социальную значимость института государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, авторы попытались максимально доходчиво объяснить порой замысловатые положения данного Закона.
При написании Комментария авторами была использована широкая нормативно-правовая база в действующей редакции, учтены изменения в системе и структуре федеральных органов исполнительной власти (создание Федеральной регистрационной службы – Росрегистрации), а также другие результаты административно-правовой реформы.
Кроме того, в комментарии нашла отражение глава 25.3 Налогового кодекса РФ, посвященная уплате государственной пошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, применяемая в рассматриваемых правоотношениях с 1 января 2005 г.
Комментарий к Федеральному закону
от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
(в ред. Федеральных законов от 5 марта 2001 г. № 20-ФЗ, от 12 апреля 2001 г. № 36-ФЗ, от 11 апреля 2002 г. № 36-ФЗ,
от 9 июня 2003 г. № 69-ФЗ, от 11 мая 2004 г. № 39-ФЗ,
от 29 июня 2004 г. № 58-ФЗ, от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ,
от 2 ноября 2004 г. № 127-ФЗ, от 29 декабря 2004 г. № 186-ФЗ,
от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ,от 30 декабря 2004 г. № 217-ФЗ,
от 5 декабря 2005 г. № 153-ФЗ, от 31 декабря 2005 г. № 206-ФЗ,
от 17 апреля 2006 г. № 53-ФЗ, от 3 июня 2006 г. № 73-ФЗ),
от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ, от 18 июля 2006 г. № 111-ФЗ,
от 4 декабря 2006 г. № 201-ФЗ, от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЗ)
Редакция, действующая с 1 июля 2006 г.
Глава I
Общие положения
Статья 1. Основные термины
Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные термины:
кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения;
недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, – земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы;
(в ред. Федерального закона от 04.12.2006 № 201-ФЗ)
ограничения (обременения) – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других);
сервитут – право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения;
кадастровый и технический учет (инвентаризация) (далее также – учет) объекта недвижимости – описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Учет объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера;
регистрационный округ – территория, на которой действует территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации. Регистрационные округа создаются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области юстиции.
(в ред. Федерального закона от 22.08.2004 № 122-ФЗ)
Данная статья направлена на единообразное понимание основных терминов, содержащихся в комментируемом Федеральном законе. Определения этих терминов являются нормативными, поэтому не допускается иное – более расширительное или узкое – их трактование.
1. Кадастровый номер как номер объекта недвижимости характеризуется, прежде всего, своей уникальностью, т. е. неповторяемостью во времени и на территории Российской Федерации.
В зависимости от вида недвижимости Закон устанавливает различные принципы формирования кадастровых номеров. Так, кадастровый номер здания и сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения.
Порядок учета земельных участков и присвоения им кадастровых номеров регулируется Федеральным законом от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре».[1]
Согласно ст. 1 данного Закона государственный земельный кадастр – систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов (далее – сведения государственного земельного кадастра);
государственный кадастровый учет земельных участков – это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.
