Стратегическое планирование портфолио недвижимости
Англия для чайников
Яна Уайт
© Яна Уайт, 2017
ISBN 978-5-4483-7744-0
Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero
Вступление
В этой брошюру я хотела бы затронуть вопрос стратегического планирования инвестиций в английскую недвижимость. Налоговые законы Англии настолько сложные и запутанные, что иногда надо несколько специалистов, чтобы правильно спланировать инвестицию.
Какая же разница между налоговым специалистом и специалистом по стратегическому планированию?
Стратегическое планирование обычно происходит на этапе ПЕРЕД покупкой актива, когда рассматриваются варианты юридического оформления сделки, юрисдикция налоговых дел владельца, а иногда и продавца, составляется бюджет и производится due diligence по отношению к участникам сделки и самому активу. Специалисты по стратегическому планированию плотно работают и с юристами, которые оформляют сделку, и с налоговыми специалистами (которые не обязательно являются бухгалтерами, во многих случаях у них квалификация tax adviser).
В чем цимес стратегического планирования?
· Если правильно построить тактику переговоров, можно сбить до 40% от исходящей цены,
· Выбор правильного ипотечного продукта экономит кучу времени, нервов и налогов,
· Due diligence производится людьми, которые работают на клиента, а не на третью сторону,
· Юридическое оформление сделки происходит в такой форме и в такие сроки, которые удобны клиенту, а не юристу (которые в Англии мало за что отвечают, особенно, если представляют третьи стороны),
· Планирование сделки происходит с учетом всех компонентов, а не только тех аспектов, в которых отдельные специалисты предоставляют свои услуги,
· И самое важное, при стратегическом планировании инвестиции в недвижимость, создается такая структура, которая при выходе из инвестиции облагается наименьшим налогом.
Например, между покупкой недвижимости «для себя» и в качестве инвестиции, есть большая разница, их даже несколько, о чем я подробно напишу в других постах, но основная разница – это налоги.
Когда вы покупаете дом, в котором вы потом живете, а, через десять лет вы его продаете и его цена выросла в три раза, вы не платите никаких налогов с разницы между ценой, за которую вы продали дом, и ценой, за котороую вы купили эту недвижимость. Если же вы покупаете и продаете инвестиционную недвижимость, то вы должны приготовиться заплатить не только подоходный налог с аренды, но, в случае ее продажи, налог с прироста капитала.
Также, если вы не являетесь налоговым резидентом Англии ситуация резко осложняется, поэтому прежде, чем делать резкие телодвижения по покупке или продажи недвижимости, следует посоветоваться со специалистом по планированию такой инвестиции.
Поэтому правило номер 1 – прежде чем задуматься об инвестициях в недвижимость, следует тщательно спланировать выход из этой инвестиции. Даже если вы сейчас думаете, что вы никогда не продадите ваш доходный дом, могу вас огорчить – рано или поздно вы умрете, а дом унаследуют ваши дети. Так вот, ваши дети могут и не унаследовать заработанное вашим нелегким трудом, если у них не будет денег, чтобы заплатить налог на наследство, а у вас не хватило мозгов или желания, чтобы передать им ваш актив правильным способом.
Я обожаю серьезных дяденек с карманами, набитые пачками с долларами, которые приезжают поохотиться на лондонскую недвижимость. Они мне напоминают горе-охотников, которых русские туристические турфирмы затаскивают в подмосковные санатории, где им дают пострелять по поросятам, раскрашенным под кабана. Среди лондонских консультантов гуляет даже незамысловатая поговорка: «Ты еще бедный? Не горюй, ты просто еще не встретил своего богатого русского». Проблемы на рынке прайм-сектора лондонской недвижимости, возникшие из-за политических перипетий 2016 года, немного поубавили чопорности этим консультантам, но ненамного и ненадолго – русские «инвесторы» все еще прибывают пачками с пачками. Вот такая неутешительная тавтология.
Эта брошюра – пособие для тех, кто хочет понять хоть немного, как правильно планировать покупку недвижимости в самом дорогом городе мира. Естественно, эта брошюра не ответит на все вопросы, поэтому горячо рекомендую другие брошюры из серии «Англия для чайников».
Но с чего-то начинать надо, поэтому приступаем.
Особенности Лондона и Англии
Чем же отличается планирование портфолио или, другими словами, стратегии при инвестициях в недвижимость в Лондоне и за Лондоном? Количеством денег для заморозки? Количеством знаний? И тем, и другим, и еще многими вещами.
Во-первых да, чтобы инвестировать в Лондоне, надо иметь как минимум 30—50 тысяч фунтов, которые вы готовы потерять, или, в лучшем случае, заморозить. При таком размере инвестиций можно рассмотреть приобретение недвижимости на первичном или вторичном рынках при привлечении финансирования или можно войти / создать синдикат, то есть инвестировать в складчину с другими инвесторами, которые вкладывают более или менее равные суммы. Как это делается, я расскажу подробнее чуть позже.
Во-вторых, в связи с тем, что в Лондоне такие высокие цены на недвижимость и очень острая конкуренция между участниками процесса, надо инвестировать прежде всего в знания, а во вторую очередь в людей, у которых эти знания есть в большем или лучшем количестве и качестве – специалистов, сторожевых псов, разведчиков, шпионов и прочая. Про специалистов, сторожевых псов, разведчиков, шпионов и прочая я уже подробно рассказала в нетленной «To buy or not to buy. Покупка недвижимости в Великобритании», так что повторяться здесь не буду. Если коротко, – надо создавать свою собственную агентурную сеть, а еще лучше (что я до опупения повторяю вечно-занятым глобальными проектами у себя на исторический родине инвесторам) свою собственную структуру.
Реальная история. Я несколько раз в своих других произведениях упоминала о некоем глобальном проекте (помните стоимостью 3,5 миллиарда фунтов?), который «сожрал» почти три года моего времени и моих и чужих усилий, но так никогда и не был реализован. Проект родился на основании проявленной ушлыми англичанами инициативы с планом реализации их благих намерений за деньги предложенными очень серьезными русскими дяденьками, которые упорно не хотели тратить свое время и усилия, чтобы обосноваться в Лондоне и контролировать собственный проект. Управление проектом сбросили на печально известного по моей книге «To buy ot not to buy. Покупка недвижимости в Великобритании» дядю Пашу. Я была в этом проекте очень независимым консультантом, в том смысле, что от меня ничего не зависело. Все основные функции цепко держал в своих рученьках дядя Паша. Я до осушения слюней и с пеной изо рта доказывала Кремлю, что для реализации проекта нужно создавать структуру в Лондоне, которая бы контролировала все основные функции – финансы, контакты с основными инвесторами (один из которых был крупнейшим конгломератом китайских банков), связи с политиками (проект был на земле лондонской мэрии находящейся между тремя муниципалитетами), такими как Боря Джонсон и Ко и т. д. Тщетно. Подробностей разглашать не смею, так как полоний мне еще кушать рановато, но конец этой истории печален – проект развалился, дядя Паша прикарманил русские деньги уже вложенные в проект, а контакты с инвесторами и политиками (что сами по себе являются нехилым капиталом) дядя Паша спокойненько передал своей следующей «крыше», еще большему пройдохе чем он сам. Посвященным могу по секрету шепнуть на ушко название фирмы, которая позиционирует себя как «крутой» лондонский хаб по инвестициям в недвижимость. Хотя, впрочем, если вас интересует фантастика, можете почитать мой детектив «Три правила войны», за основу которого была взята именно эта история. Так что вывод следующий – если хотите заниматься проектами в Англии – делайте свою структуру, не жалейте денег. С одной оговоркой. Практика показывает, что структура должна быть ваша, а вот украшение – английское. Так что поставьте во главе вашей структуры наемного директора (лицо компании), которым должен быть известный английский политик или бизнесмен – нужные двери откроются автоматически, и вы сэкономите кучу времени и денег.
В третьих, в Лондоне надо заводить союзников и партнеров, без этого никак, особенно из-за причин номер один и два. Разница между пунктами два и три проста – первые люди находятся внутри вашей территории и сферы влияния, вторые – извне.
Думать как инвестор
Как в любом другом бизнесе, моделей инвестирования в недвижимость – море.
В принципе, я думаю, что все зависит от типа мышления и психологических наклонностей инвестора. Например, я знаю лично инвестора, который скупает целые города на севере. Делает он это так – покупает на аукционе, на наличку, дом, за 20—25 тысяч фунтов, и потом сразу же передает его в местный муниципалитет на нужды социального жилья. Так как этих домов у него уже несколько сотен, то статус в муниципалитете в парня соответствующий. С ипотеками он даже не заморачивается. С муниципалитетом у него такой договор, что местные власти гарантируют минимальную аренду (300—400 фунтов в месяц) плюс занимаются разборками с квартирантами и ремонтами. То есть в месяц дяденька получает только с аренды всех домов около 30 тысяч фунтов, только за счет масштаба, и спокойненько ждет следующего аукциона, чтобы купить следующий дом, то есть развивает бизнес в геометрической прогрессии. В такой модели единственный риск – это удержание хороших отношений с муниципалитетом, так как, если муниципалитет откажется от такого муниципального жилья, то дядя окажется с городом недвижимости и кучей геморроя. Но если ты пакистанец, а мэр городка – лахорец во втором поколении, то можно и расслабиться, так как риск не только просчитывается, но и контролируется, то есть проплачивается. Я думаю, что даже если вдруг пакистанский мэр поменяется, то нашему пакистанцу это уже ничем не грозит – в этом городе он уже монополист по социальному жилью и нужны глобальные потрясения типа отмена пособия по кварплате, чтобы такая монополия рухнула. Кстати – взятки в Англии, как и кому давать это отдельная тема, о которой я даже рассказывать не буду, по причинам, которые читатель понимает лучше меня. Я немного коснулась этой темы в главе для инвесторов в нетленке «To buy or not to buy. Покупка недвижимости Великобритании», так что повторяться не буду. Скажу только одно, при правильной подаче взятки, можно потенциально контролировать очень много интересов – были моменты, когда благоприятное решение в масштабе Лондона можно было получить всего лишь за 20,000 фунтов, может быть, в будущем, я напишу отдельный детектив о схемах принятия решений на политическом Олимпе Лондона, а пока примите это как аксиому – как в любом городе мира, в столице Англии многие вопросы решаются определенными суммами.
