Перевод жилого помещения в нежилое не допускается:
1) если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям;
2) если отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
3) если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
4) если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (ч. 2 ст. 22 ЖК РФ).
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение возможен, если квартира расположена:
1) на первом этаже указанного дома;
2) выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).
Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается:
1) если такое помещение не отвечает установленным требованиям;
2) отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;
3) если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц (ч. 4 ст. 22 ЖК РФ).
Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (ч. 1 ст. 23 ЖК РФ).
Для перевода жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо должны предоставить в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения следующие документы (п. 2 ст. 23 ЖК РФ):
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Этот перечень документов является исчерпывающим, и никто не может требовать дополнительные документы. Заявитель получает расписку в том, что документы приняты, с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений. На основании представленных документов управомоченный орган принимает решение об удовлетворении требований заявителя или об отказе.
Орган, уполномоченный осуществлять перевод помещений, в трехдневный срок со дня принятия решения обязан выдать или направить по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие решения. Правительство РФ устанавливает форму и содержание такого документа. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа обязан проинформировать о принятии решения о переводе или об отказе в переводе собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.
В соответствии с ч. 6 ст. 23 ЖК РФ в случае необходимости переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения для обеспечения его использования в качестве жилого или нежилого в правоустанавливающем документе владельца помещения обязывают выполнить эту работу. При необходимости в таком документе могут содержаться требования о проведении других работ. Использование помещения в качестве жилого или нежилого, если для такого использования не требуется проведение его переустройства и (или) перепланировки, подтверждается документом, предусмотренным ч. 5 ст. 23 ЖК РФ, свидетельствующим об окончании перевода помещения.
Принятие документа о переводе помещения и проведении перепланировки или переустройстве служит правовым основанием для осуществления переоборудования помещений с учетом проекта его перепланировки или переустройства, который был представлен ранее.
В соответствии с ч. 9 ст. 23 ЖК РФ завершение переустройства или перепланировки жилого помещения в нежилое и наоборот должно быть оформлено актом приемочной комиссии, который направляется в орган, осуществляющий учет объектов недвижимости. Такой акт подтверждает окончание перевода помещения и является основанием его использования в качестве жилого или нежилого.
В соответствии с ч. 10 ст. 23 ЖК РФ в переводимых помещениях должны соблюдаться требования техники пожарной безопасности, санитарные, экологические и другие требования, предусмотренные законодательством.
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:
1) непредставления перечисленных выше документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения условий перевода помещения;
4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Не допускается принятие необоснованных, немотивированных решений. Документ обязательно должен содержать ссылку на основания отказа, нарушения действующего законодательства.
Не позднее чем за три дня с момента принятия документ о решении выдается или направляется заявителю. Заявитель вправе обжаловать это решение в судебном порядке.
ЛЕКЦИЯ № 5. Жилищные отношения
Предметами регулирования любой отрасли права являются отношения, возникающие в обществе по поводу определенных объектов. Категория «жилищные отношения» неоднородна. В ее составе отмечают семейные, финансовые, административные и иные отношения. Объектами, по поводу которых складываются жилищные отношения, являются жилые помещения и их совокупность – жилищный фонд.
Согласно ст. 4 ЖК РФ жилищные отношения – это отношения по поводу возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного, муниципального, частного жилищного фонда; отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилого фонда; учета жилищного фонда; управления, содержания и ремонта жилищного фонда; перепланировки и переустройства жилых помещений; создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов; внесения платы за жилье и коммунальные услуги; контроля над использованием и сохранностью жилищного фонда.
Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями входят и в предмет регулирования гражданского права, поэтому часть действующего ГК РФ посвящена регулированию жилищных отношений. Основные принципы регулирования жилищных отношений закреплены в Конституции РФ. Она закрепляет право граждан на жилище, а также предусматривает право граждан свободно передвигаться на территории РФ и выбирать себе место жительства. Часть 3 ст. 40 Конституции РФ говорит о предоставлении государственного или муниципального жилья малоимущим гражданам бесплатно или за доступную плату. К малоимущим приравниваются некоторые категории граждан, например инвалиды и ветераны ВОВ (согласно положениям ст. 9 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»).
Жилищные отношения классифицируются на:
1) отношения пользования жилыми помещениями на основании договора найма либо по иным основаниям. Посредством этих отношений реализуется потребность гражданина в жилье, поэтому они являются основой жилищных отношений. Отношения пользования жилым помещением строятся на разных правовых основах. Право пользования жилым помещением возникает на основании:
а) права собственности;
б) права члена семьи (в том числе и бывшего) собственника;
в) договора найма или аренды жилого помещения;
г) членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах;
д) права члена семьи (в том числе и бывшего) нанимателя, арендатора и члена жилищного и жилищно-строительного кооператива;
е) отношения по поднайму жилого помещения и др.
Жилищные отношения пользования жилыми помещениями регулируются главным образом нормами гражданско-правового характера. Эти отношения могут носить как вещно-правовой характер (пользование жилым помещением как правомочие собственника), так и обязательственно-правовой характер (в случае найма). Эти отношения характеризуются стабильным, длящимся характером;
2) жилищные отношения в области обеспечения граждан жилыми помещениями. Эти отношения характеризуются главным образом административно-правовым характером. Субъектами указанных отношений являются граждане, нуждающиеся в предоставлении жилья, с одной стороны, и государственные и муниципальные органы, занимающиеся предоставлением такого жилья, – с другой. Отношения носят властно-распорядительный характер;
