Другой возможный способ уменьшить трудности, создаваемые общей новизной застройки, основан на тактике гарантированной квартплаты, о которой шла речь в главе ту. Такие здания можно возводить на внутренних улицах массива, как и на любых других городских улицах. Следует, однако, определить тип застройки: либо ленточная, либо двойные дуплексы (один дуплекс на другом — всего четыре этажа). Подобно тому, как сплошные ленты старых домов из бурого песчаника доказали свою способность приспосабливаться к самым разным городским способам использования и их комбинациям (обычно одно-два здания целиком или даже один-два этажа целиком), точно так же и эти небольшие, одинаковые в основе своей дома будут гибкими в этом плане. С самого начала это будет хороший резервуар перепрофилирования.
Ещё одну возможность предложила архитектурная фирма Perkins & Will, работающая в Чикаго и Уайт-Плейнс. Выполняя заказ нью-йоркского социального учреждения Юнион Сеттлмент, она выдвинула ряд новых идей в области дизайна государственных жилых массивов.
В числе её предложений — четырехэтажные многоквартирные дома на столбах с открытым цокольным этажом на уровне земли или с углублённым на четыре фута «полуподвалом»; одна из целей — создание дешёвого пространства для торговли и иных видов деятельности. Углублённый вариант позволяет располагать нижние квартиры на высоте полуэтажа, а не целого этажа; такой подход, помимо экономичности, сулит хорошее уличное разнообразие, поскольку магазины и мастерские в полуподвалах, куда с улицы ведут вниз несколько ступенек, зачастую популярны и привлекательны.
Наконец, ещё одна возможность — выбирать для возведения некоторых из уличных построек дешёвые и временные варианты (откуда вовсе не следует, что постройки должны быть уродливыми), снижая накладные расходы на самой трудной в экономическом плане стадии и имея в виду со временем, когда экономические успехи сделают это практичным, построить на данном месте нечто более солидное. Правда, этот подход не столь многообещающ, как другие, потому что здания, построенные с тем расчётом, чтобы прослужить пять-десять лет, должны, как правило, быть построены так, чтобы прослужить ещё намного дольше. Существенно сэкономить на точно запрограммированном износе здания не так-то легко.
Все жилые массивы с высокими зданиями очень неудобны в отношении присмотра за детьми, и даже после окончания работ по спасению массива за детьми все равно невозможно будет присматривать с высоких этажей так, как присматривают за ними из окон, когда они играют на нормальных городских тротуарах. Это одна из причин настоятельной необходимости в том, чтобы взрослые интенсивно циркулировали во всякое время дня во всех общественных местах на уровне земли, чтобы был распространён мелкий бизнес со свойственным ему повышенным вниманием к закону и порядку, чтобы действовали и другие публичные персонажи, чтобы на улицах шла активная, интересная жизнь, за которой наблюдало бы достаточное число глаз по крайней мере из окон первых трёх-четырёх этажей, имеющих наиболее важное значение для присмотра.
Одна из градостроительных иллюзий, связанных с проектированием массивов, состоит в мнении, будто массивы не подчиняются общим экономическим закономерностям городского землепользования. Конечно, благодаря субсидиям и праву на отчуждение можно избежать финансовой необходимости в хорошей экономической среде для городской коммерции и иной деятельности. Но одно дело — обойти финансовую проблему, другое — уклониться от следования базовым экономическим принципам. Территории массивов, разумеется, столь же зависимы от интенсивности использования как все прочие элементы городской географии, и, чтобы иметь эту интенсивность, они должны располагать хорошей экономической средой. Насколько эта среда хороша, зависит, среди прочего, от новых мер и новых смесей способов использования на территории бывшего массива и от того, успешно ли идут постепенный подъем массива из трущобного состояния и диверсификация его населения изнутри. Но это зависит также и от того, насколько хорошо окружающие массив территории генерируют разнообразие и перекрёстное использование.
Если вся городская зона как целое, включая территории бывших массивов, начнёт жить, развиваться и выходить из трущобного состояния, то не связанные с проживанием способы использования на этих территориях в конце концов смогут приносить хорошую прибыль. Но эти территории с самого начала отягощены таким бременем и столь многое на них необходимо создавать с нуля, что для их спасения понадобятся серьёзные государственные средства. Сама перепланировка и новый дизайн территорий потребуют денег, а помимо них — немалых затрат времени и воображения, поскольку на этот раз к делу никак нельзя подходить шаблонно, не понимая толком, что делается и зачем; денег потребуют прокладка новых улиц и обустройство различных общественных мест; и наконец, вероятно, нужно будет субсидировать по крайней мере часть нового строительства.
Независимо от того, останутся ли уже существующие здания в собственности жилищных органов, новые улицы и новые способы использования, включая новые жилые дома, не могут быть собственностью и предметом ответственности этих органов, поскольку это порождало бы неуместную и политически невозможную конкуренцию между ними и частными домовладельцами. Не следует возлагать на эти органы и задачу сращивания их старых вотчин с тканью вольного города: к решению этой задачи они ни в коей мере не приспособлены. Земля была взята и передана этим органам государством. Оно же может взять её у них обратно и перепланировать, а затем продать участки под строительство или сдать их в долговременную аренду. Определённые территории должны, разумеется, перейти в ведение городских управлений, отвечающих за парки, улицы и т. д.
Помимо физических и экономических усовершенствований на уровне земли, подобных предложенным выше, спасение государственного жилья потребует и некоторых других перемен.
Коридоры обычного жилого здания башенного типа для малообеспеченных похожи на коридоры из кошмарного сна: они тускло освещены, узки, вонючи, слепы. Они кажутся ловушками, да и являются ими. Таковы же и лифты, поднимающие тебя к ним. Именно эти ловушки подразумевают люди, когда говорят: «Куда переезжать? Куда угодно, только не в массив! У меня же дети. У меня несовершеннолетние дочери». Много писали о том, что дети мочатся в лифтах жилых массивов. Это, конечно, неприятная проблема: тут и запах, и коррозия механизмов. Но это, вероятно, самое невинное из злоупотреблений самообслуживаемыми лифтами в массивах. Ужас, который эти лифты внушают людям, имеет гораздо более серьёзные причины.
Я вижу единственное решение этой проблемы и связанной с ней проблемы коридоров: лифтёры. Ничто другое — ни охрана на первых этажах, ни швейцары, ни какое бы то ни было «просвещение жильцов» — не способно обеспечить в этих домах сносный уровень безопасности от внутренних и внешних хищников.
Это тоже потребует денег, но небольших на фоне огромных вложений, которые нам нужно спасать, — до 40 миллионов долларов, вложенных в один жилой массив. Именно столько государственных денег было потрачено на новый массив Фредерик-Дуглас-Хаусез на Верхнем Вестсайде нью-йоркского Манхэттена, где, помимо обычных ужасов, в лифте произошло столь чудовищное преступление, что на него обратили внимание газеты.
В Каракасе, столице Венесуэлы, где низложенный диктатор оставил обширное наследство из подобных массивов с подобными проблемами, эксперимент, направленный на повышение уровня безопасности в лифтах и коридорах, судя по всему, оказался удачным. С шести утра до часу ночи (на остальное время лифты выключаются) В лифтах там постоянно дежурят нанятые на постоянной основе жительницы массива. Карл Файсс, американский градостроитель-консультант, немало поработавший в Венесуэле, сказал мне, что в домах стало безопаснее и что там улучшилась общая коммуникативно-социальная атмосфера, поскольку лифтёрши приобрели зачаточные черты публичных персонажей.
Жительницы наших массивов тоже вполне могут работать лифтёршами в дневное время, когда происходит большая часть нарушений обращения с лифтами и сексуальных надругательств подростков над детьми. Ночная смена, когда главную опасность представляют нападения и грабежи, совершаемые взрослыми, требует, подозреваю, лифтёров-мужчин. Сомневаюсь, кроме того, что нам следует выключать лифты на ночь: во-первых, многие жители наших массивов работают в ночную смену, во-вторых, на их население наложено и без того слишком много произвольно установленных правил, выделяющих его из общей городской массы и подпитывающих его недовольство[67].
Для того чтобы государственный жилой массив мог выйти из трущобного состояния, необходимо, чтобы его жители, когда у них появляется выбор, оставались в нем по своей воле (а это значит, что ещё до появления выбора у них должна развиться привязанность к месту). Это требует создания вышеперечисленных условий спасения массива, как внутренних, так и внешних, но, кроме того, людям, конечно, должно быть разрешено оставаться там по собственному выбору, и поэтому ограничения на их доход нужно снять. Недостаточно просто повысить потолок дохода; надо обрубить всякую связь между уровнем благосостояния и правом на проживание. Пока такая связь существует, не только все самые талантливые и удачливые будут уезжать, но к тому же все оставшиеся будут психологически воспринимать своё проживание в данном месте как временное явление или как признак жизненной неудачи.
