Нормы пунктов 2–4 ст. 7 Закона регламентируют права участника долевого строительства в дальнейшем. Если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
– безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
– соразмерного уменьшения цены договора;
– возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата уплаченных денежных средств и уплаты процентов на эту сумму в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств. Проценты начисляются за пользование застройщиком денежными средствами участника долевого строительства со дня внесения участником долевого строительства денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства (п. 2 ст. 9 Закона). Кроме того, в соответствии со статьей 10 Закона застройщик обязан возместить участнику долевого строительства в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Таким образом, все неустойки, предусмотренные Законом или договором участия в долевом строительстве, являются штрафными. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
Фактически законодатель повторил нормы главы 30 ГК РФ о купле – продаже (ст. 475 «Последствия передачи товара ненадлежащего качества» и ст. 557 «Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества»).
Новеллой Закона являются и нормы о гарантийном сроке для объекта долевого строительства (п. 5 и 6 ст. 7), который устанавливается договором и не может быть менее пяти лет. Гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику претензии в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если это выявлено в течение гарантийного срока.
Основания возникновения у участника долевого строительства права на односторонний отказ от исполнения договора в соответствии со статьей 9 Закона и последствия подобного отказа для застройщика вызвали широкие дискуссии среди участников рынка недвижимости.
Например, одним из оснований одностороннего отказа от исполнения договора является изменение назначения нежилых помещений, входящих в состав объекта недвижимости (подп. 4 п. 1 ст. 9 Закона). Фактически изменение назначения нежилых помещений может произойти и без ведома застройщика, если он заключит договор участия в долевом строительстве с последующей передачей нежилых помещений, а будущий собственник изменит их назначение. Или нежилое помещение будет отчуждено по завершении строительства, а новый собственник изменит его назначение. Таким образом, возможны случаи изменения назначения нежилого помещения без участия застройщика. За что же он несет ответственность в данных случаях – остается неясным.
С другой стороны, законодательство не запрещает самому застройщику изменить назначение нежилых помещений, собственником которых он является. После исполнения сторонами обязательств по договору участия в долевом строительстве односторонний отказ участника долевого строительства от исполненного договора невозможен вследствие того, что надлежащее исполнение сторонами обязательств по договору прекращает обязательства (ст. 408 ГК РФ). К расторжению договора применимы нормы права, регулирующие прекращение обязательств. Надлежащее исполнение сторонами обязательств прекращает действие договора, т. е. в случае, когда обязательства сторон по договору выполнены в полном объеме, договор прекращает свое действие. Следовательно, после выполнения сторонами обязательств в полном объеме, например при подписании сторонами договора участия в долевом строительстве передаточного акта при условии полной уплаты денежных средств участником долевого строительства в счет цены договора (ст. 12 Закона), нельзя ставить вопрос о досрочном прекращении действия договора (о его расторжении). Понятно стремление законодателя защитить участника долевого строительства от изменений изначальных условий, на основании которых он принимал решение о заключении договора, но включением в Закон данной нормы рассматриваемую проблему не решить.
До применения Закона об участии в долевом строительстве к отношениям по участию в долевом строительстве право участника строительства на односторонний отказ от исполнения договора, как правило, устанавливалось самим договором. Оно в большинстве договоров, является безусловным. По новому законодательству односторонний отказ от исполнения договора участником долевого строительства возможен в случае:
– неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;
– прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
– существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства. По завершению строительства и технической инвентаризации объекта БТИ фактическая площадь почти всегда будет отличаться от проектной площади. Закон не очерчивает критерии того, что является существенным изменением (1 кв. м или 20 кв. м). Строительство – это сложная высокотехнологичная деятельность (в особенности строительство многоквартирных высотных зданий), подверженная влиянию множества факторов различного характера. В некоторых случаях корректировки проекта в процессе строительства неизбежны. А последствия таких изменений для застройщика весьма суровы – возврат денежных средств участнику долевого строительства, внесенных в счет цены договора, оплата неустойки из расчета 32 % годовых и возмещение реального ущерба;
– изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
– неисполнения застройщиком обязанностей, по безвозмездному устранению недостатков в разумный срок, соразмерному уменьшению цены договора, возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков в случае ненадлежащего качества построенного объекта;
– существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
– в иных предусмотренных договором случаях.
При одностороннем отказе участника долевого строительства от исполнения договора отношения сторон по возврату денежных средств, уплате неустойки и возмещению в полном объеме причиненных убытков сверх неустойки застройщиком регулируются таким же образом, как и в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства застройщиком.
По мнению многих специалистов, реализация данной нормы может серьезно дестабилизировать работу застройщика по финансированию строительства. Она также предоставляет возможность участникам долевого строительства заработать на вложениях денежных средств в строительство до 32 % в год.
Несмотря на спорность некоторых оснований одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора, вследствие явных недоработок законодателя говорить об их дестабилизирующем воздействии можно будет только по прошествии некоторого времени и после начала применения данной нормы к указанным отношениям. Одно можно сказать с уверенностью уже сегодня: ни один застройщик не будет включать в договор иные возможности одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора (например, отказ от исполнения договора без указания причин), пока существует данная императивная норма. На практике стороны договора участия в долевом строительстве достаточно часто используют возможность одностороннего отказа от исполнения договора. Это обусловлено спецификой инвестиционно – строительного процесса, а именно его длительностью от 0,5 до 2,5–3 лет, в зависимости от особенностей строительства объекта недвижимости, в том числе его конструкции, технологии строительства и т. д. За этот период возможно изменение жизненных обстоятельств, потребностей и возможностей производить оплату договора у участника долевого строительства. Поэтому стороны закрепляют в договоре на основании пункта 3 ст. 450 ГК РФ условия одностороннего расторжения или изменения договора с подробным описанием порядка дальнейших действий сторон с учетом норм статьи 453 ГК РФ. Таким образом, регулируются те отношения, к которым не применяется Закон об участии в долевом строительстве. В соответствии со статьей 27 Закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после 1 апреля 2005 года.
