4) другие юридические лица, приобретающие недвижимость в жилищной сфере.
Заемщик – как правило, гражданин, реже юридическое лицо, изъявившие желание на получение кредита в целях приобретения жилья. Современное отечественное законодательство не предъявляет специальных требований к правовому статусу последнего. Основные критерии, вырабатываемые обычной практикой и предъявляемые к заемщику, затрагивают его социальный статус, уровень его доходов (реже занимаемое должностное или иное положение в обществе) и регулярность его получения.
По общему правилу вам дадут кредит, если к моменту его исполнения вам исполнилось 18 лет, а к моменту возврата вы еще не достигнете пенсионного возраста. Вместе с тем из общего правила имеются и исключения: кредитор не вправе отказать в предоставлении кредита несовершеннолетнему гражданину при условии, что тот в процессуальном порядке был признан полностью дееспособным (например, до достижения 18 лет вступил в брак). Однако отказ в оформлении кредита допустим и в отношении совершеннолетнего, но ограниченного или лишенного судом дееспособности. Таким образом, важным моментом будет не столько возраст, сколько наличие у гражданина возможности в полной мере, предоставленной действующим законодательством, приобретать права и нести обязанности (т. е. быть полностью дееспособным).
Однако в большей степени любого кредитора будет интересовать не столько ваш возраст, сколько размер ваших доходов. Причем последний целесообразно подтверждать документально. При оформлении кредита вам необходимо предоставить справку с места работы о заработной плате и в ряде случаев подтверждение вашей платежеспособности налоговыми органами. При подтверждении доходов необходимо уточнять, какие конкретно требования предъявляет кредитор к документам, содержащим такого рода информацию. Например, кредитор в качестве подтверждения дохода может довольствоваться справкой налогового органа, либо ему может быть необходим весь комплект документов, речь о котором велась выше. В зависимости от степени вашего дохода в пропорциональной зависимости и будет отношение к вам в банке.
Требования к заемщику, помимо перечисленных выше, могут заключаться в требованиях к его минимальному трудовому стажу и месту расположения работы.
Кредитор – банк или иная кредитная организация, предоставляющие заемщикам в установленном порядке жилищные кредиты.
Кредитная организация – юридическое лицо, которое для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) Центрального банка Российской Федерации (Банка России) имеет право осуществлять банковские операции, предусмотренные законом.
Банк – кредитная организация, которая имеет исключительное право осуществлять в совокупности следующие банковские операции: привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц.
Основными функциями кредитора являются:
1) предоставление кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;
2) оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке;
3) обслуживание выданных кредитов.
При оформлении жилищного кредита важно помнить то обстоятельство, что далеко не любая кредитная организация вправе заниматься подобного рода деятельностью. На осуществление операций по кредитованию кредитор как непосредственный субъект таковых должен обладать специальной лицензией. Лицензия оформляется и выдается Банком России. Сведения о возможностях и способностях кредитора должны быть в доступной и наглядной форме представлены потенциальному заемщику. В лицензии на осуществление банковских операций указываются банковские операции, на осуществление которых данная кредитная организация имеет право, а также валюта, в которой эти банковские операции могут осуществляться.
Лицензия на осуществление банковских операций выдается без ограничения сроков ее действия. Осуществление юридическим лицом банковских операций без лицензии влечет за собой взыскание с такого юридического лица всей суммы, полученной в результате осуществления данных операций, а также взыскание штрафа в двукратном размере этой суммы в федеральный бюджет. Взыскание производится в судебном порядке по иску прокурора, соответствующего федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на то федеральным законом, или Банка России.
Помимо лицензии в части кредитования, кредитор должен ознакомить клиента с условиями оформления и предоставления кредита. Последние, как правило, могут быть сведены к следующим пунктам:
1) требование подтверждения дохода заемщика;
2) минимальные и максимальные суммы кредитов;
3) возможность досрочного погашения и наличие или отсутствие штрафов за досрочное погашение;
4) необходимость привлечения поручителей;
5) требования к заемщику (возраст, профессия, образование и т. д.);
6) наличие комиссии за выдачу кредита и стоимость андеррайтинга (процедуры проверки платежеспособности).
1.5. Основания и условия получения кредита
Жилищное кредитование осуществляется при соблюдении основных принципов кредитования:
1) целевое использование;
2) обеспеченность;
3) срочность;
4) платность;
5) возвратность.
Перечисленные принципы фиксируются в качестве основных условий заключаемого кредитного договора.
Целевой характер кредита формирует его конкретную цель (покупку или строительство жилья). Нарушение данного обязательства может стать основанием для досрочного отзыва кредита или введения штрафного (повышенного) процента по нему.
Подтверждением целевого использования кредита является предоставление заемщиком документов об использовании полученной ссуды на строительство или приобретение жилья либо на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство.
Обеспеченность кредита связана с необходимостью защиты интересов кредитора. Обеспеченность кредита находит свое применение в установлении условий о неустойке, залоге (в том числе и залоге недвижимости (ипотеки)), поручительстве. Отдельные кредиторы в целях создания максимально безопасных условий предоставления кредита предусматривают комбинированные способы обеспечения его возврата (например, залог и поручительство). Практика сложилась таким образом, что в качестве обеспечения жилищных кредитов выступает залог заемщиком недвижимого имущества (включая сооружаемое или приобретаемое за счет кредита), имущественных прав на недвижимое имущество, другого имущества и имущественных прав, которые в соответствии с законодательством РФ могут использоваться в качестве залога.
Принцип срочности кредита отражает необходимость его возврата не в любое время, удобное для заемщика, а в точно определенный в договоре срок. Соглашением кредитора с заемщиком могут быть установлены различные сроки пользования и соответственно возврата предоставленного кредита. Вместе с тем в отдельных случаях законодательство устанавливает единые требования к сроку использования заемных средств. Например, при оформлении долгосрочной ипотеки заем может быть предоставлен не менее чем на три года.
Платность кредита предполагает не только передачу в срок полученной по кредиту денежной суммы, но и уплату определенного вознаграждения кредитору в той или иной форме. Складывающаяся в России практика показывает, что чаще всего в роли подобного вознаграждения выступает конкретный процент за пользование кредитом. Ставки процентов у различных кредиторов могут быть различными. Подтверждением возвратности является предоставление заемщиком документов о его платежеспособности.
Возвратность кредита выражает необходимость своевременного возврата полученных от кредитора финансовых ресурсов после завершения их использования заемщиком. Он находит свое практическое выражение в погашении конкретной ссуды путем перечисления соответствующей суммы денежных средств на счет предоставившей ее кредитной организации (или иного кредитора), что обеспечивает возобновляемость кредитных ресурсов банка как необходимого условия продолжения его уставной деятельности. Возврат полученных по кредитному договору средств может осуществляться как по наступлении обусловленного в договоре срока посредством выплаты суммы, эквивалентной полученной ранее, так и в отдельные периоды в течение оговоренного в договоре срока. В последнем случае размер погашения будет исчисляться из соотношения срока действия кредитного договора и количества периодов погашения по нему.
