• Плохая теплоизоляция. Зимой холодно, несмотря на отопление, летом слишком жарко. Возможно, придется делать дополнительное утепление, а это недешевое удовольствие.
• Социальный состав жильцов. Много маргинальных и «асоциальных элементов». А если до сноса осталось несколько лет – жильцы любят сдавать квартиры толпам гастарбайтеров. Чего жалеть, дом-то снесут.
Совет. Обращайте особое внимание на состояние потолков на последних этажах. Лифтов нет, поэтому технического этажа тоже нет. Крыша плоская, как блин. Жители пятого этажа регулярно страдают от прохудившейся крыши. Крышу конопатят, заливают смолой. На некоторое время такого «ремонта» хватает, потом разозленные жильцы опять атакуют жалобами ДЭЗ.
Кирпичные хрущевки не подлежат сносу. Имеют более толстые стены, иногда – более высокие потолки (2,5–2,7 м) и немного лучшие характеристики по теплоизоляции. В остальном мало отличаются от панельных собратьев.
«Брежневки».Возводились с начала 1970-х до начала 1990-х (отдельные серии возводились и в 2000-х гг.). Высота – от 8 до 16 этажей, материал – панель, кирпич, блоки.
Ярких достоинств и недостатков у этих домов нет. Невысокие потолки, маленькие кухни и тесные подъезды остались в наследство от хрущевок. Но есть и усовершенствования – лифты и мусоропроводы (хотя последние во многих домах сейчас заколочены и не функционируют). По сравнению с хрущевками улучшены шумоизоляция и планировки квартир. Кухня подросла до 7 кв. м, реже встречаются проходные комнаты. Есть нюансы: в угловых квартирах зимой холодно, особенно если трубы отопления спрятаны в стены.
Строились «брежневки» массово, дожили до наших дней. О сносе их в Москве разговора пока нет, зато активно ведется капремонт подъездов. Выглядят достаточно невзрачно и однотипно. Именно брежневские дома-близнецы стали героями легендарной «Иронии судьбы». Но по соотношению цена – качество это хороший, экономичный вариант.
Совет. Узнайте серию заинтересовавшего дома, так как серий у брежневских домов много и они достаточно разные. Различаются и материал дома, и планировки, и конструктивные особенности, и слабые места.
Новостройка без отделки
Их продают не только застройщики, но и инвесторы на вторичном рынке жилья. Если новостройка панельная, ее качество (пусть и не самое высокое) гарантировано заводом-изготовителем. Массовое производство по налаженным технологиям позволяет избегать явных косяков. Если это монолит, который возводят прямо на площадке неизвестные рабочие неизвестного субподрядчика… Да еще и квартира изначально была свободной планировки, то есть перегородки воздвигли неизвестные рабочие продавца, по неизвестному плану… Стоит присмотреться повнимательнее.
Почитайте, что пишут на форумах жильцы жилого комплекса, они наверняка уже выявили основные недостатки и слабые места их дома. Обратите внимание на перегородки: если они построены не в соответствии с планом застройщика, такую планировку необходимо согласовывать как перепланировку. Это не страшно, но это хороший повод для торга. Также несогласованная (а особенно несогласуемая) перепланировка снижает ликвидность объекта для целей перепродажи. То есть если перепланировку в принципе можно согласовать, вы можете сделать это сами после покупки, потратив определенное количество времени и денег. Если нельзя – нужно или возвращать квартиру в исходное состояние, или готовиться делать скидку 3–7 % при перепродаже.
Главные проблемы любой новостройки – перекошенные окна и кривые стены. Ведь многие застройщики выбирают подрядчика с самыми низкими ценами… Поэтому стеклопакеты вставляют дешевые, низкокачественные, устанавливают наспех… Пройдите по квартире, откройте все окна в разных положениях, чаще всего стеклопакеты заклинивает в положении «форточка». Заедает? Повод для торга. Еще неплохо приложить к раме «уровень», проверить точность установки рамы. Если есть небольшой угол – раму раньше или позже перекосит.
Отметим, что многие покупатели новостроек заранее закладывают бюджет на замену окон, дверей, сантехники. Если вы планируете жить в новостройке долгие годы, это разумно. Если квартира инвестиционная или вы планируете через несколько лет расширяться, на этом можно сэкономить.
Теперь про стены, головную боль покупателей новостроек. Нормой считается отклонение от вертикали не более 5 мм. Проверить стены можно с помощью отвеса и уровня. Простейший отвес можно сделать из нитки с привязанным гвоздем. Приставляем к стене, замеряем… Сокрушенно качаем головой, вздыхаем… просим торга.
Чем чреваты кривые стены? Повышенными расходами на их выравнивание. На однокомнатную квартиру с кривыми стенами и углами может запросто уйти 30 мешков штукатурки по 30 кг – почти тонна! Цена. Плюс шпатлевка, грунтовка, стоимость работ. Некачественное строительство удлинит и удорожит ваш ремонт.
Совет. При выборе новостройки не забывайте закладывать бюджет на ремонт. Цена ремонта зависит от ваших целей. Планируем жить? Выбираем более качественные материалы, не жалеем средств на ровные стены и прямые углы. Квартира – инвестиция? Экономим на всем, на чем можно. Рельефные обои закроют небольшие неровности стен, правильно подобранная мебель скроет недостатки. Помним, что ремонт должен окупиться при продаже. Подробнее об этом читайте в нашей книжке «Как продать квартиру выгодно».
Загородный дом, таунхаус
В отличие от типовых многоэтажек загородные дома таят в себе множество потенциальных проблем. Имеет значение все: качество фундамента, материал и толщина стен, использованный утеплитель, герметичность крыши, состояние системы отопления, канализация, качество проводки и многое другое. Ошибка может стоить не просто дорого, а очень дорого. Загородный дом не проходит экспертизу госкомиссии, построили – и ладно.
Поэтому перед принятием окончательного решения о покупке загородного дома рекомендуем договориться о еще одном просмотре, на который вы приедете со специалистом – прорабом или строителем. Надо спрогнозировать возможные существенные проблемы и стоимость их решения. Например, неудачный фундамент (не соответствует состоянию почвы или размеру дома) может сделать покупку бессмысленной. Вне зависимости от метража дома, качества отделки и т. д.
Общий знаменатель
Мы рассмотрели стандартные характеристики и проблемы домов разных типов. Теперь опишем общие моменты, на которые необходимо обратить внимание при просмотре любой квартиры на вторичном рынке.
• Освещенность. Как известно, существуют нормы соляризации. Минимальное время для освещения квартиры солнечным светом с марта по сентябрь – два часа в сутки. Но соблюдаются нормы не всегда. Причины могут быть разные – например, слишком маленькое окно в большой комнате. Или деревья, которые закрывают солнце. Или угловое расположение квартиры, причем именно «внутри» угла. Поэтому смотреть квартиру лучше днем, в ясную погоду. По крайней мере, перед принятием окончательного решения. И если возникла необходимость включить искусственный свет – нужно задуматься.
На какую сторону выходят окна? Какой вид из каждого окна? Откройте окна, чтобы оценить шум с улицы, запах, смог. Не придется ли жить вечно с законопаченными окнами и даже в жару бояться их открыть?
• Состояние потолка, стен, следы протечек и плесени. Еще один плюс дневного просмотра – возможность хорошо рассмотреть квартиру. Вечером, при свете тусклых ламп, многое может быть незаметно. Например, пятно от влаги в неосвещенном углу. Обращайте внимание и на свежую краску, особенно на отдельные пятна. Перекрашивать и переделывать всю поверхность многие ленятся, а вот замазать пятно свежей краской особого труда не составляет. Кстати, плесень любит селиться в углах, на кухне, в ванной. Даже на дверях, если внимательно присмотреться. Сами по себе плесень или желтый след от протечки на потолке не страшны, их легко убрать специальными средствами и замазать краской или закрыть обоями.
Главная проблема протечек – в регулярности. Если крыша дома прохудилась, трубы неисправны, соседи сверху – алкоголики или престарелые люди – проблема станет хронической. Ваш суперремонт будет эпизодически подвергаться уничтожению.
• Ровность стен, потолков, пола. Есть ли перепады высот? Насколько кривые углы и стены? Если вы не перфекционист, то небольшие искривления вам жить не помешают. Ну а если хочется совершенства, готовьтесь к дорогому ремонту и… торгуйтесь.
• Качество пола. Что там под ковром и мебелью? Вы, скорее всего, все равно планируете менять отделку. Но одно дело – постелить сверху старого, но добротного пола новенький ламинат, и другое – разбирать несколько слоев прогнивших полов, выравнивать, утеплять, класть новые…
