Этот инвестиционный инструмент вызывает у участников моих семинаров большой интерес наряду с фондовым рынком. И это понятно: недвижимость нравится всем, потому что в отличие от других инвестиционных инструментов (акций, ПИФов) ее можно потрогать и понять, что это твое. Почти во всех разрабатываемых нами планах есть недвижимость как объект инвестиций или как жизненная потребность. Кроме того, инвестиции в рентную недвижимость используются в пенсионных планах, для получения на пенсии пассивного дохода.
Но давайте с начала. От чего зависит изменение цен на недвижимость? Ведь недвижимость, как и любой другой инвестиционный инструмент, подвержена ценовым колебаниям. И не только вверх, но и вниз.
Давайте для примера рассмотрим период бурного роста недвижимости с 2000 по 2007 год. В этот период недвижимость росла почти во всех странах мира (за исключением таких как КНДР). Недвижимость выросла в Европе, США, России и странах СНГ. Что послужило причиной роста цен на недвижимость в развитых странах – США и странах Европы? Ответ простой: падение процентных ставок. За период с 2000 по 2002 год ставка, устанавливаемая Федеральной резервной системой (ФРС) США (центральный банк США) по доллару США упала с 7,5 до 1 %. Такое падение было вызвано тем, что в 2000 году в США и Европе были признаки экономического кризиса, а в такой ситуации правительства используют регулирование процентных ставок как инструмент для стимулирования экономики. Иными словами, при понижении процентных ставок стоимость кредитов для предприятий становится меньше, предприятия берут кредиты в банках на развитие бизнеса и таким образом поднимают экономику. Но в таком случае падает стоимость кредитов и для физических лиц. В том числе стоимость ипотечных кредитов. Такие ставки по ипотечным кредитам в США, как в 2003 году (менее 3 % годовых), в последний раз отмечались за 45 лет до этого. И конечно, люди начали активно брать ипотечные кредиты для покупки квартир и домов, а также для их строительства.
Такой бум ипотечного кредитования ведет к росту цен на недвижимость в тех странах, где ипотечное кредитование хорошо развито. Этим объясняется и уменьшение спроса на недвижимость в те периоды, когда процентные ставки начинают расти. К 2006 году ставка ФРС по доллару выросла до 5 %, и во второй половине 2006 года с рынка недвижимости начали приходить не очень хорошие новости.
Что повлияло на цены на недвижимость в России и других странах СНГ в тот же период – с 2000 по 2007 год? Ведь ипотечное кредитование в наших странах не развито, поэтому уровень процентных ставок по кредитам не играет решающей роли.
Основной причиной роста цен на недвижимость послужил рост цен на нефть. Огромные деньги потекли в Россию от продажи нефти и далее растеклись по близлежащим странам. Эти деньги должны искать себе применение, и они нашли его, подняв цены на недвижимость и на акции. Этот огромный поток денежных средств оказал влияние и на зарубежную недвижимость: российские миллионеры и миллиардеры начали активно скупать недвижимость в европейских странах. Думаю, все вы слышали о том, как русские скупают недвижимость в Англии и на Лазурном Берегу. Один мой знакомый француз, имеющий отношение к рынку недвижимости, рассказывал, что творилось на Лазурном Берегу в 2004 году: англичанин приехал в Ниццу, нашел там квартиру, которая была выставлена на продажу, и начал своеобразно торговаться с владельцем квартиры.
Покупатель: «Сколько стоит эта квартира?»
Продавец: «Миллион долларов».
Покупатель: «Даю тебе миллион двести, и больше никому эту квартиру не показывай и не предлагай».
Через месяц англичанин привез в Ниццу российского бизнесмена с деньгами и предложил ему купить ту же квартиру за два с половиной миллиона. Бизнесмен купил не торгуясь. Вот такой это был рынок. В настоящее время ситуация на рынке недвижимости обратная: спрос значительно уменьшился (не у всех сейчас есть средства на такие дорогостоящие инвестиции), и рынок находится в полумертвом состоянии.
В 2006 году в газете «КоммерсантЪ» была опубликована статья под названием «Как рушились рынки недвижимости».
«Первый крупный кризис рынка недвижимости произошел в 1926 году в американской Флориде. С начала 1920х годов этот штат, расположенный на побережье Атлантического океана, стал очень популярен среди покупателей недвижимости. В результате цены на нее начали быстро расти. Лишь за 1925 год стоимость дома во Флориде выросла в четыре раза. 99 % жителей Флориды были либо инвесторами, либо риелторами. К началу 1926 года цены достигли максимума: новые участники рынка приезжать перестали, а старые решили, что пора продавать свои дома. В итоге за несколько месяцев цены обвалились до уровня 1923 года. Довершил крах ураган, обрушившийся на Флориду в сентябре 1926 года и разрушивший около 13 тыс. построек.
Последующие кризисы носили системный характер и затрагивали другие секторы экономики. Так, в 1929–1933 годах в США случилась Великая депрессия. Первым 21 октября 1929 года обвалился фондовый рынок (так называемый американский «черный вторник»). Среди прочего упали и котировки недвижимости. Параллельно во всех отраслях (в том числе и в real estate) возник кризис перепроизводства. В результате в марте 1930 года цены на недвижимость стали стремительно падать. Банки, из-за неплатежей по кредитам с трудом державшиеся на плаву, принялись на последние деньги скупать дешевеющую недвижимость. Следствием стал мощнейший банковский кризис (обанкротилось около 6 тыс. банков, примерно пятая часть от всех). Добиться улучшения на рынке недвижимости правительству США удалось, приняв в 1932 году программу развития ипотечного кредитования.
В 1987 году в США разразился очередной кризис. Первым, как обычно, 19 октября 1987 года упал фондовый рынок («черный понедельник»). В результате падения котировок недвижимость обесценилась на 40–45 %, достигнув уровня конца 1960х годов. Выйти из кризиса на рынке недвижимости Соединенным Штатам невольно помогла Япония, вложившая между 1985 и 1992 годами в американскую недвижимость около $75 млрд.
Резкое увеличение инвестиций в американскую недвижимость послужило катализатором кризиса в 1990 году в Японии. На балансе японских банков оказалось огромное количество ссуд, выданных под залог недвижимости. В результате разразился кризис, и цены на японскую недвижимость упали почти на 50 % за короткий период времени. Лишь к середине 1990х годов японская экономика начала оправляться от последствий этого кризиса. Для этого правительству Японии в том числе пришлось снизить учетную ставку до самой низкой за всю историю отметки в 0,15 % годовых.
В 1990 году экономический кризис во всех отраслях начался в Швеции. С 1991 по 1993 год цены на офисную недвижимость упали на 20–25 %. из-за сокращения спроса на недвижимость и невозврата кредитов разорилась одна из крупнейших финансовых компаний Nykeln, что стало началом кризиса банковской системы. К декабрю 1992 года ведущие финансовые институты Швеции впервые за 60 лет оказались перед угрозой банкротства. Справиться с кризисом помогли либерализация экономики и привлечение внешних капиталов.
