В 1990 году экономический кризис во всех отраслях начался в Швеции. С 1991 по 1993 год цены на офисную недвижимость упали на 20–25 %. из-за сокращения спроса на недвижимость и невозврата кредитов разорилась одна из крупнейших финансовых компаний Nykeln, что стало началом кризиса банковской системы. К декабрю 1992 года ведущие финансовые институты Швеции впервые за 60 лет оказались перед угрозой банкротства. Справиться с кризисом помогли либерализация экономики и привлечение внешних капиталов.
Самым масштабным падением рынка со времен Второй мировой войны стал азиатский финансовый кризис 1997–1998 годов. В июле 1997 года валюты Таиланда, Индонезии, Филиппин и Малайзии обесценились на 30–40 %. В октябре кризис пришел в Гонконг: местная валюта устояла, но рухнули фондовый рынок и рынок недвижимости, которые являлись ориентиром для соседних стран. В итоге цены на недвижимость упали на 35–45 % во всем регионе, спровоцировав кризис банковских систем. Кризис охватил всю Юго-Восточную Азию, Южную Корею и Японию. Во всех странах была введена бюджетная экономия и резко повышена ставка рефинансирования, что спасло положение ценой резкого ограничения возможностей экономического роста.
18 августа 1998 года азиатский кризис достиг России. За несколько дней обрушились рубль, фондовый рынок и банковский сектор. Рынок недвижимости держался до апреля 1999 года. Однако сокращение покупательной способности населения привело к тому, что с апреля по август 1999 года цены на квартиры упали примерно на 50 % (например, в 1998 году однокомнатная квартира в Петербурге стоила около $22 тыс., а в 1999 году – $11 тыс.). Столь долгий временной промежуток между началом широкомасштабного экономического кризиса и падением цен на недвижимость объяснялся тем, что в России в то время не было распространено ипотечное кредитование, а на фондовом рынке присутствие сектора недвижимости было минимальным».
Как видно из статьи, уже в 2006 году можно было понять, что рынок недвижимости приближается к своему пику и скоро рухнет. Многие мои друзья прекрасно понимали это, но думали, что «еще успеют» заработать свое. Мы можем, основываясь на собственном опыте, добавить свой абзац к этой статье: в 2008 году цены на недвижимость в России значительно упали, но даже падение цен не увеличило спрос на этот очень популярный инвестиционный инструмент.
Итак, инвесторы немного охладели к этому инструменту. А я напомню, что не бывает плохих или хороших способов инвестирования – каждый хорош для определенных целей, просто нужно уметь их совмещать. Давайте же взглянем, с какой целью приобретается недвижимость.
1. Для собственных нужд, то есть для проживания. Почти у каждого в планах стоит приобретение квартиры (дома) или обмен нынешней квартиры на большую. Возможно также приобретение квартиры для детей. Собственная квартира или дом – одно из самых важных приобретений в жизни.
2. С целью инвестирования свободных средств и получения дохода в виде рентных платежей (от сдачи недвижимости в аренду) или за счет роста стоимости самой недвижимости.
В зависимости от цели приобретения вы должны решить, покупать или не покупать недвижимость в данный момент. Если вы собираетесь покупать квартиру (или дом) для себя, для постоянного проживания, не следует ждать, когда ситуация на рынке станет более благоприятной для покупки, – вполне вероятно, придется ждать очень долго (особенно в периоды роста рынка). Поэтому если у вас есть возможность купить или построить квартиру или дом с целью проживания, не ждите лучших времен – покупайте или начинайте строить. Даже с использованием ипотечного кредита, потому что это единственный кредит, который можно и нужно брать. В дальнейшем, если у вас будет такая возможность, постарайтесь погасить его досрочно, но не ждите, когда цены на рынке начнут падать.
А вот вторая цель покупки недвижимости – инвестирование свободных средств. И здесь нужно подходить к покупке недвижимости более осторожно, ведь вы можете найти другое применение своим деньгам. Возможно, ситуация на фондовом рынке более благоприятна для инвестирования, чем ситуация на рынке недвижимости. Кроме того, у вас должен быть спланирован инвестиционный портфель. Я все к тому же, к стратегии инвестирования миллионеров.
Взгляните на свой нынешний инвестиционный портфель. Если 90 % в нем занимает недвижимость, стоит ли еще вкладывать деньги в недвижимость? Или наоборот: если в вашем портфеле недвижимости нет, подумайте о покупке жилой или офисной недвижимости. Не забывайте также, что недвижимость – это очень низколиквидный инструмент, и вы не сможете продать ее в тот момент, когда вам понадобятся деньги.
Что я как финансовый консультант могу рекомендовать вам по вопросу приобретения недвижимости?
Во-первых, нельзя класть все яйца в одну корзину. Даже если эта корзина – недвижимость. Очень многие знают и любят лишь один вид инвестиций: либо недвижимость, либо фондовый рынок. «Любители недвижимости» пытаются разрабатывать самые разные схемы при покупке. Например, они хотят купить квартиру, сдать ее в аренду и далее взять ипотечный кредит на строительство новой квартиры. А проценты по кредиту они собираются платить за счет получаемой ренты (почти по Роберту Кийосаки). Все было бы замечательно в этой схеме, если бы не риски, которые не принимаются в расчет. А это уже второй пункт, на который следует обратить внимание.
Во-вторых, вы должны иметь план погашения кредита. Некоторые готовы брать ипотечный кредит, не совсем понимая, как будут его гасить. Если они до сих пор не могли инвестировать часть своего дохода, а все тратили, откуда они возьмут деньги на ежемесячные выплаты банку по кредиту? В плане это должно быть отражено очень четко. Та схема, пример которой описан выше, несет в себе значительные риски. И риски эти заключаются в том, что стоимость аренды может упасть и доход, на который рассчитывают, может значительно уменьшиться (такое зачастую происходит во время экономических кризисов). В такой ситуации взявший кредит уже не сможет достроить свою новую квартиру. Фактически с такой схемой он включается в игру на рынке. Неважно, что это не фондовый и не валютный рынок – все равно это рынок, и он несет с собой риски малой ликвидности, так как недвижимость нельзя продать так же быстро, как акции или паи ПИФов.
Такие спекуляции на рынке недвижимости стали во многом причиной мирового кризиса. Люди покупали дома, брали под залог кредиты и снова вкладывали их в новые дома. Через год они продавали свой дом с хорошей прибылью (благо рынок рос очень быстро), опять покупали новый дом, брали кредит и покупали еще один дом. Помните, даже стали популярны телепрограммы по «прокачке» домов для перепродажи. Но однажды наступил момент, когда рост прекратился и инвесторы остались со своей недвижимостью, которую никто не хотел покупать. А банки по-прежнему требовали плату по ипотечным кредитам.
