Входной барьер может быть снижен при покупке недвижимости на стадии строительства. В этом случае цена, например, 1 кв. м жилой недвижимости существенно (раза в два) ниже, чем у квартир на вторичном рынке. Однако тут появляются иные риски: стройка может затянуться, застройщик может пропасть и т. д.
13.2. Возможные стратегии вложений в недвижимость
Если всадник без головы, то козлом отпущения служит лошадь.
Б. Крутиер, российский врач-кардиолог, афорист
Модные инвестиции в недвижимость: покупка автомобиля для стояния в московских пробках.
Лесная мудрость
Результативность любых инвестиций во многом определяется выбранной вами стратегией. Каждая из них имеет свое соотношение «доходность/риск» и требует различных временных и денежных ресурсов. В зависимости от их наличия и ваших предпочтений можно выбирать метод вложений.
1. Покупка с целью продажи. Идея проста: вы покупаете квартиру, землю или дачу и через пару лет ее продаете. В каждой местности своя ситуация, но в целом рост цен на недвижимость в последние годы был весьма значительным.
2. Покупка жилой недвижимости с целью сдачи в аренду. Здесь существует проблема – необходимо отследить юридическую чистоту приобретаемой квартиры.
3. Покупка недвижимости на стадии строительства для последующей продажи. Здесь проблема следующая: застройщик может обанкротиться или затянуть сроки.
4. Инвестиции в закрытые паевые фонды недвижимости. Для среднего инвестора это зачастую единственный возможный путь вложений в недвижимость. Но здесь между вами и недвижимостью появляется посредник – ПИФ. Это означает, что вы должны очень тщательно проверить, насколько можно доверять этому посреднику. Кроме того, посредник потребует ощутимый процент дохода.
5. Инвестиции в коммерческую недвижимость. Здесь проблема такова: нужны очень крупные суммы и существуют большие сложности с выбором объектов. Тут нужно быть почти профессионалом. Даже услуги, предлагаемые, например, холдингом «Миэль», по управлению коммерческой недвижимостью, предусматривают нижнюю границу вложений в 500 тыс. долларов. При самостоятельном инвестировании входной барьер окажется еще выше.
6. Получение дохода от операций с загородной недвижимостью – строительство коттеджей. Прибыль здесь составляет около 30–40 % годовых. Частному инвестору, который захочет самостоятельно заработать на коттеджном строительстве, для этого необходимы участки от 15 соток. Если он решит заработать на перепродаже строящегося коттеджа в поселке, ему придется инвестировать не менее 250 тыс. долларов.
В заключение два важных соображения. Во-первых, в конце десятилетия доходность вложений в недвижимость сократилась: они окупаются лет за 20, т. е. получаемый доход составляет около 5 % годовых. Во-вторых, граждане, сдающие жилье, – объект пристального внимания налоговой службы. Со сдачи квартир положено платить подоходный налог – 13 %. Периодически чиновники высказывают намерения анализировать информацию о владельцах нескольких квартир и искать среди них нарушителей закона. Но доказать неуплату налогов будет очень сложно.
Налоговики многократно пытались взять под контроль граждан, сдающих квартиры, но серьезного эффекта от этих кампаний не было. Факт сдачи жилья доказать почти невозможно. Часто расследование начинается с жалобы (например, соседей или бывших квартирантов). При этом инспектора должны заручиться поддержкой милиционеров – ведь только они вправе проверять документы и входить в квартиру.
Но если арендодатель и его жилец отрицают уплату денег, то расследование заходит в тупик. Только документ о передаче денег может свидетельствовать об уклонении от уплаты налогов. У нескольких инспекторов уйдет не меньше месяца на то, чтобы уличить только одного арендодателя. Получается, что инспектор за месяц заработает для государства всего порядка 100 долларов. Риск для граждан усиливается, если человек воспользовался услугами агентства. Но риелторы не обязаны передавать сведения о таких сделках налоговикам или регистраторам. При проверке деятельности риелтора налоговики получат только договоры об оказании услуг по поиску квартиранта, а не о сдаче квартиры, так как они не хранятся в агентстве.
Налоговые органы также призывают граждан платить со своих доходов если не 13 %, то хотя бы 6 %, зарегистрировавшись в качестве индивидуального предпринимателя, но при этом скромно умалчивают о дополнительном достаточно обременительном (особенно для неспециалиста) документообороте и необходимости регулярного общения не только с налоговыми органами, но и, например, с сотрудниками Пенсионного фонда. Кто пробовал, знает: удовольствие сомнительное.
Работники подобных учреждений склонны видеть в каждом посетителе-предпринимателе эдакого классово чуждого рецидивиста из колонии и общаться с ним соответствующим образом. Кроме того, возможно предъявление к вам разнообразных денежных претензий по прошествии пары-тройки лет. Даже если вы все своевременно заплатили. С претензиями могут быть не только от налоговых органов, но и, например, от Пенсионного фонда. Расчет прост: не все аккуратно хранят соответствующие бумажки много лет. А кто не хранит или не желает тратить время на выяснение всех обстоятельств, заплатит дважды. Так что на пути индивидуального предпринимателя множество дополнительных сложностей.
По всей видимости, чтобы «обелить» рынок аренды жилого сектора, государство должно пойти другим путем: необходимо разрешить жильцам уменьшать налогооблагаемый ход на сумму арендной платы, упростить правила прописки, жесткими мерами добиться четкого и обходительно-вежливого обращения с гражданами со стороны налоговых и иных государственных органов.[69]
13.3. Агентства по работе с недвижимостью (риелторы)
Каждый – кузнец собственного счастья, особенно если владеет собственной кузницей.
Л. Кумор, польский афорист
Механизм работы. Основная работа риелтора заключается не только в поиске вариантов для продажи объектов всех видов недвижимости – квартир, домов, участков, коммерческой недвижимости – и последующем поиске покупателей. Спектр обязанностей риелтора шире. Он подразумевает следующее: риелтор связывается с клиентом, уточняет, что тому надо, делает подборку, организовывает показы, выстраивает «цепочку», оформляет сделку. В профессиональные обязанности риелтора входит также подача рекламы, которая является коммерческой основой его работы. Успешный специалист подает в неделю до сотни объявлений.
