С тех пор как в 2000 г. стал развиваться бум, менялся и наш взгляд на жилую недвижимость. Газеты изобиловали статьями о домах как объекте инвестиций. Тема недвижимости как-то сама собой слилась с темой инвестиций. Изменился даже наш язык. Старое английское выражение «надежный как дом» (safe as houses) обрело новый смысл. В XIX веке этот оборот использовался моряками, уговаривавшими перепуганных пассажиров во время шторма: «Не волнуйтесь, эти корабли надежны, как дома». Но в XXI веке смысл переместился в новую плоскость: «Не волнуйтесь, эти инвестиции надежны, как инвестиции в дома». Во время бума недвижимости эта фраза приобрела продолжение: «...а инвестиции в дома с привлечением кредита — это вообще беспроигрышный вариант».
Почему взлет цен на дома в первой половине 2000-х был сильнее всех предыдущих? Отчасти причина заключается в эволюции экономических институтов, занимающихся жилой недвижимостью.
Институты же изменились из-за того, что у многих возникло чувство несправедливости: не все могут принять участие в этом буме. В 1999 г. в передовице, озаглавленной «Жилые дома для меньшинств; Fannie Мае и Freddie Mac не справляются», Мартин Лютер Кинг III, сын великого борца за гражданские права, жаловался, что жилищный бум никак не коснулся национальных меньшинств. Он писал: «Почти 90% американцев, согласно опросам Министерства жилищного строительства и городского развития, считают, что иметь жилье лучше, чем арендовать его»[294]. Как и все прочие, меньшинства заслуживают право на богатство. Намек на такую несправедливость вызвал почти незамедлительную и не вполне адекватную реакцию правительства. Министр жилищного строительства и городского развития Эндрю Куомо резко увеличил кредитную квоту Fannie Мае и Freddie Mac, предусмотренную для неблагополучных меньшинств. Ему нужны были результаты, а перспектива падения цен на жилые дома его не волновала. Он был политическим назначенцем, и задача заключалась в том, чтобы гарантировать меньшинствам экономическую справедливость, а не размышлять о будущем цен на недвижимость. Поэтому Куомо вынудил обе компании выдавать соответствующие кредиты, даже если это означало снижение стандартов кредитования и ослабление требований к документам, предоставляемым заемщиками[295]. Никто тогда всерьез не задумался о том, действительно ли эта мера направлена на благо меньшинств.
В этой обстановке организациям, специализирующимся на ипотеке, было нетрудно оправдать снижение собственных стандартов кредитования. Многие из вновь созданных ипотечных учреждений изначально ориентировались на недобросовестные схемы. Некоторые из них охотно выдавали ипотечный кредит любому клиенту, независимо от того, насколько он надежен. Такого рода мошенничество обычно процветает тогда, когда у людей появляются большие надежды на будущее. Хотя мошенничество, должно быть, слишком сильное слово. Разве выдать ипотечную ссуду, которая, как вы подозреваете, погашена не будет, — мошенничество? В конце концов, вы ведь не принуждали заемщика брать ее. И инвестора, которому продали закладную под эту ссуду, превращенную в ценную бумагу, вы не заставляли покупать именно ее. Да и кто знает, что готовит нам будущее? Давать этим людям то, что так им нужно, оказалось делом прибыльным и совершенно не запретным. В результате, как мы уже видели, возникло некое экономическое равновесие между покупателями домов, которые можно сравнить с «чудодейственным эликсиром», и покупателями закладных, тоже напоминающих этот эликсир[296].
Таким образом, обратная связь, породившая эпидемию роста цен на дома, имела институциональные и культурно-психологические корни. Мы можем отчетливо увидеть влияние популяризаторов высокорисковой ипотеки на бум жилой недвижимости 2000-х в том, что дешевые дома росли в цене значительно быстрее дорогих. А затем, после 2006 г., когда пузырь лопнул, цены на дешевые дома падали значительно быстрее других[297].
Обратившись к рынку жилья, мы вновь видим важность понимания иррационального начала как движущей силы экономики. Инвестиции в жилье (в основном в строительство новых домов и в реконструкцию старых) выросли с 4,2% ВВП США в третьем квартале 1997 г. до 6,3% в четвертом квартале 2005 г., а затем упали до 3,3% ко второму кварталу 2008 г. Отсюда следует, что эти инвестиции были важным фактором недавнего экономического бума в США. Мы удостоверились в том, что причины таких процессов имеют отношение ко всем элементам нашей теории иррационального начала: доверию, справедливости, злоупотреблениям, денежной иллюзии и историям.
ГЛАВА ТРИНАДЦАТАЯ
В чем специфика бедности у определенных национальных меньшинств?
«И когда это произойдет, когда мы дадим свободе звонить в колокол, в каждом поселке и в каждой деревушке, в каждом штате и каждом городе, мы сможем приблизить тот день, когда все дети Божьи, черные и белые, евреи и неевреи, протестанты и католики, возьмутся за руки и пропоют слова старого негритянского спиричуэла: «Свободны! Свободны! Слава Всевышнему, мы наконец свободны!»
Мартин Лютер Кинг-мл., 28 августа 1963
Через два года после того, как Мартин Лютер Кинг произнес эти слова, белые американцы наконец признали, что на протяжении всей американской истории со времен первых поселенцев в Джеймстауне между законами для черных и законами для белых существовала огромная пропасть[298]. Конгресс принял закон об избирательных правах, и афроамериканцы получили реальное право голоса на Юге.
Сегрегация в любых ее проявлениях была запрещена. Дискриминация при трудоустройстве на основании «расы, цвета, религии, пола или национальной принадлежности» стала незаконной.
Начался даже такой процесс, как «позитивная дискриминация»[299], отголоски которой мы ощущаем и поныне. Наконец появилась надежда, что расовые барьеры, всегда бывшие «величайшей дилеммой Америки», будут, наконец, преодолены[300].
Предвидеть все эти перемены мог действительно только мечтатель. Но вряд ли кто смог бы предсказать, что произойдет спустя 46 лет. Разделение между черными и белыми не исчезло, а только преобразилось. В исполнение мечты Кинга появился многочисленный и растущий черный средний класс. Сегодня более половины афроамериканцев имеют доход, вдвое превышающий уровень бедности. Это один из общепринятых признаков среднего класса. Но при этом среди черного населения сохраняется высокий уровень бедности. В 2006 г. он составлял 23,6%, а это втрое выше, чем у белых. Безработных среди черных по-прежнему больше, чем среди белых[301].
