Доверие детей вначале достается родителям даром, но по мере того как дети взрослеют, это доверие все время приходится заслуживать
НЕДВИЖИМОСТЬ
В дверь квартиры стучатся грабители.
— Кто там?
— Не бойтесь, не гости.
Наверное, не каждый до конца представляет, что, кроме квартиры и дачи, называется недвижимым имуществом.
В соответствии с частью 1 Гражданского кодекса РФ к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты. Все, что прочно связано с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Недвижимые вещи отличаются тем, что перемещать их без ущерба для назначения нельзя.
К недвижимости относятся и подлежащие регистрации воздушные и морские корабли, суда внутреннего плавания, космические объекты. Проект закона «Об ипотеке» к недвижимости относит и имущественные права на недвижимость.
Что еще нужно знать о недвижимости? Главное в том, что права на недвижимость всегда оформлялись особым, отличным от прав на движимое имущество, путем. Сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. Не все это знают и поэтому считают, что вступают в права собственности на наследуемый или подаренный дом, квартиру, участок с момента подписания договора у нотариуса. Бывали случаи, когда граждане приобретали квартиру в собственность, жили и даже собирались продавать, а потом выяснялось, что договор не зарегистрирован в уполномоченном государственном органе. Спустя какое-то время найти продавца бывает очень сложно: умер, уехал за границу и т. д.
Распоряжение недвижимостью осуществляется, как правило, в результате совершения сделок отчуждения, таких, как купля-продажа, дарение, обмен. Имущество может также переходить от одного собственника к другому на основании наследования.
Как при всех этих операциях не попасть в руки мошенников, и пойдет речь в этой главе.
Купить или продать
Сегодня, когда прошел первый бум на рынке недвижимости, покупатели, продавцы, съемщики, участники обмена стали более придирчивы. Смотрят и на обстановку вокруг, и на пейзаж, и на экологию, и на то, когда был в доме капремонт (да еще дотошно выяснят, что и на что при этом меняли, не поставили ли пластмассовую ванну, например) и на то, не спаренный ли телефон, и из какого материала дом сделан. Недавно службы экологического контроля внесли в список опасных для здоровья факторов природный газ радон, и вот его-то силикатный кирпич, в отличии от красного, испускает очень интенсивно. Риэлтеры одни из первых смекнули, что оценка квадратных метров «на глазок» не срабатывает и попытались подойти к этому вопросу по науке. Заказали специалистам исследование. И вскоре появилась на биржах объемная папочка, которую бесплатно предъявляют клиентам: «Оценки экологического состояния внешней среды района и внутренней среды жилища — потребительские качества квартир». Там не только экологические карты округов и районов города, карты радиационного загрязнения, таблицы предельно допустимых концентраций вредных веществ, шумовые характеристики транспортных потоков на разных магистралях города, но и параметры микроклимата в квартирах разных типов, цифры допустимых уровней вибрации и звука в жилых помещениях, показатели благоприятных санитарно-гигиенических условий. Клиенты наглядно видят, что влияет на цену продаваемых или приобретаемых метров, и уже подходят к сделке с более реалистических позиций.
Специалисты другой риэлторской организации — создали компьютерную программу специализированной оценки недвижимости в жилищной сфере, включившую аж 35 параметров оценки!
Риэлтеры знают, что в их работе нет мелочей. Два абсолютно одинаковых дома могут существенно разниться в цене — один из них чуть дальше от шумной магистрали или развернут так, что в окна попадает меньше пыли. Еще одна тонкость: квартиры в кооперативных домах стабильно пользуются повышенным спросом, хотя приватизация вроде бы уравняла все виды жилья. Объяснение такое: в ЖСК традиционно селилась более состоятельная и культурная публика, а значит, на лестницах и в лифтах там написано (в обоих смыслах этого слова) меньше. Бывали случаи, когда риэлторские фирмы делали в подъезде косметический ремонт и даже ставили на свои средства кодовый замок для того, чтобы продать одну-единственную квартиру.
Покупатель квартиры — человек состоятельный, а потому имеет право на капризы. Недостаточно красивый вид из окна — довольно частая причина для отказа от сделки. Иным клиентам жилище не подходит потому лишь, что рядом с домом негде выгуливать любимую собаку. Очень сложный вопрос — близость к метро. Приятно, когда оно близко. Но слишком хорошо — тоже нехорошо: станции метро располагаются, как правило, на пересечении шумных улиц, к тому же сейчас они превратились в огромные базары. Так что оптимальное расстояние — 5-7 минут пешком. И чем больше торжище — тем дальше от подземки должен располагаться дом.
Но мало оценить состояние жилья, надо реально оценивать и ваши силы при его купле-продаже. Надо сразу сказать, риск при совершении сделок о недвижимом имуществе существует для всех лиц, занятых в этом деле. И для продавцов, и для посредников, и для покупателя. Но чаще всего при продаже квартиры в дураках оказывается покупатель. К тому же, если желающий обзавестись новой квартирой, совсем не смыслит в тонкостях купли-продажи. А выходит приблизительно все так.
В дураках покупатель
Жилье понравилось. Сделка состоялась: владелец квартиры получил деньги, а новый обладатель жилья — долгожданную крышу над головой. Проходит время, и вдруг выясняется, что бывший владелец неправильно оформил приватизацию этой квартиры (не учел, предположим, интересы своих детей). В результате сделки чада бывшего хозяина по документам оказались без жилья. В такой ситуации сделка аннулируется, и новый обладатель квартиры оказывается опять без угла и, чаще всего, без денег.
Сегодня департамент муниципального жилья, во избежание таких ситуаций, уже начал требовать с продавцов прилагать к договору о купле-продаже квартиры выписку из домовой книги о всех членах семьи. Однако при покупке жилья новым ее владельцам не помешает самим постараться получить выписку из той же домовой книги и справку из департамента охраны детства, которая подтверждала бы, что продажа этой квартиры не ущемляет жилищные права проживающих там детей.
Суды буквально завалены делами о признании сделок куплипродажи недействительными. Ситуации на редкость однообразны. Некто Икс продал некоему Игреку квартиру, получил деньги, а потом подал в суд на признание сделки недействительной. По решению суда Иксу возвращается проданная им квартира, а Игреку — уплаченные ранее деньги. Но фокус в том, что деньги возвращаются не все, а только обозначенные в договоре купли-продажи, а Игрек-то, желая уклониться от налогов, в договоре указал сумму намного меньше той, что заплатил в действительности, Следующий наиболее распространенный способ обмана покупателя — это, как говорят профессионалы, «продажа квартиры по дубликатам». Владелец жилплощади получает приватизационный документ и делает с него дубликат. После этого находит двух покупателей и продает свою квартиру им обоим: одному — по приватизационному оригиналу, другому — по дубликату. Пользуясь тем, что весь расчет между сторонами, как правило, происходит до регистрации договора, продавец получает деньги с того и с другого. Владельцем же квартиры окажется тот, кто быстрее зарегистрирует договор купли-продажи. Как советуют эксперты из Московской центральной биржи недвижимости, если вам показывают приватизационный документ, следует поинтересоваться в приватизационном управлении, не выдавался ли к этому документу дубликат. Если выдавался, то его обязательно нужно потребовать у хозяина квартиры. И, конечно же, в случае каких-то сомнений отложить выплату денег до регистрации договора о покупке квартиры.
Необходимо помнить и то, что с 1 ноября 1994 года в Бюро технической инвентаризации всем владельцам, желающим продать свои квартиры, выдается справка по форме 11, необходимая для подписания договора о купле-продажи, где указывается владелец продаваемой квартиры. В случае, если сделка состоялась и новый владелец не получил от продавца этот документ, договор считается недействительным со всеми вытекающими отсюда последствиями. И если вдруг нотариус, заверяющий договор, «не заметил» отсутствия формы 11, значит, он находится в сговоре с теми, кто продает эту квартиру.
Практикуется также продажа квартир по заниженной стоимости. Кому хочется платить большой налог? Самое грустное при таких сделках то, что покупатели, как правило, остаются ни с чем. «Продавцы» почти всегда под каким-нибудь предлогом находят способ расторгнуть сделку, и даже если у вас на руках имеется расписка о всей сумме, которую вы отдали за квартиру, все равно вряд ли вы сумеете получить эти деньги в скором времени назад. Суд, правда, обязывает это сделать, но... бывший хозяин говорит, что потерял деньги или у него их украли. По нашим российским законам в этом случае из заработка продавца будут ежемесячно высчитывать 30 %. Прикиньте, в каком колене вернутся к вашим родственникам те миллионы, что вы уплатили сейчас. Так что будьте бдительны и не верьте всевозможным сладостным речам пусть даже внушающих доверие незнакомцев.
