Случай, который можно было бы занести в разряд комических, если бы это не была серьезная квартирная афера, произошел с участием украинских гастролеров. (Вообще к местным аферистам время от времени присоединяются то их чеченские, то азербайджанские, то цыганские коллеги).
Покупая жилье в Москве, не мешало бы ориентироваться в городской географии, а то находятся желающие выкинуть с простаками злую, хотя и остроумную шутку. Обещали человеку недорого продать квартиру в центре, в районе Ленинского проспекта. Расписали достоинства дома и квартиры и повезли «на Ленинский проспект», а на самом деле... в далекое Выхино. На угловом доме рядом с настоящей табличкой они вывешивают фальшивую о будто бы близком Ленинском проспекте, до которого на самом деле — час езды. После совершения сделки табличку снимают. И сделка вроде бы законная, за исключением маленькой детали — покупатель приобрел квартиру вовсе не там, где хотел.
Или такой способ жульничества посредством чужого паспорта. Махинатор находит бомжа или пьяницу. «Уговорив» с ним бутылочку-другую, «друзья» мирно расстаются. Но поить «на халяву» бомжа, естественно, никто не будет, поэтому в качестве компенсации дельцы обычно прихватывают его паспорт. Дальнейшее, как говорится, дело техники. Найти за хорошие деньги классного гримера не составит большого труда.
В идеальном варианте контора, взявшая на себя посреднические услуги, обязана провести сделку юридически чисто, без дальнейших нежелательных последствий для покупателя и продавца. Должны быть проверены все документы, дающие право на недвижимость, и отслежены моменты, связанные с постоянной и временной пропиской проживающих в квартире жильцов. Также должен быть проверен документ, подтверждающий право на продажу квартиры данным лицом.
К сожалению, многие фирмы, связанные с этим бизнесом, не утруждают себя этими хлопотами и берут со своих клиентов где-то по 2 тысячи долларов только за знакомство сторон между собой и за оформление купчей на квартиру. В результате и возникают случаи, когда вдруг после сделки появляется нежданный человек, имеющий полное право на уже проданную площадь. В итоге новые хозяева остаются не только в шоке, но и без денег, и без квартиры. Причем посредническая фирма никакой юридической ответственности в данном случае не несет, и дай Бог, если она отдаст пострадавшим те деньги, которые были взяты за посредничество. Но самым страшным ударом для покупателя является то, что его просто «кидают».
Одним из самых распространенных вариантов подобного надувательства является вариант с нотариусом. Каждая квартирная фирма для оперативности ведения сделок имеет своего нотариуса, который заверяет своими печатями все необходимые при перепродаже квартир документы. Иметь своих нотариусов стало настолько привычным явлением для наших граждан, что люди совершенно не задумываются о том, что нотариус может быть и не нотариусом. Что, собственно, довольно часто и происходит. Для того, чтобы не попасть впросак, необходимо при сделке проверить документы и лицензию, которую должен иметь каждый нотариус. Не помешает и телефонный звонок в нотариальную контору, где вам подтвердят полномочия данного нотариуса.
В противном случае у вас могут быть на руках все бумаги со всеми печатями, но никакой юридической силы они иметь не будут. Один такой случай. Когда клиент приехал с деньгами в офис для оформления договора о куплепродаже, в кабинет вошла девушка, которую и представили как нотариуса. Она поставила две печати на документы, и счастливый обладатель квартиры отправился отмечать новоселье. Но в новую квартиру он так и не попал, а посредническая фирма вместе с деньгами в тот же день исчезла в неизвестном направлении.
Итак, подведем итоги. Каких правил купли-продажи нужно придерживаться, чтобы не остаться в дураках?
Первое. Безопаснее продавать жилье через риэлторские фирмы, имеющие государственные лицензии на занятие подобного рода деятельностью. Продадите дешевле, но так надежнее. А в принципе, перед тем, как начать дело, откройте газету, и не одну, и поймете, что сколько стоит. Будет легче ориентироваться, и вас будет не так просто надуть.
Второе. Ни в коем случае не пользуйтесь услугами случайных знакомых или «левых» фирм, почти наверняка нарветесь на мошенников. Если обратившийся к вам маклер представляется от имени риэлтерской фирмы, не поленитесь выяснить, так ли это в действительности, Узнайте все, что можете, о фирме — сколько лет она работает на рынке, есть ли у нее лицензия и т. д.
Третье. Обязательно очень тщательно проверяйте у покупателя документы. Будьте внимательными, когда осматриваете свои будущие хоромы: бывает, что номер дома и квартиры в бумагах и в действительности не совпадают...
Четвертое. Ни в коем случае не совершайте сделку с квартирой втайне от родственников. Наоборот, чем больше родных и близких будут об этом знать, тем вам спокойнее. Познакомьте покупателя с ними.
Пятое. Если покупатель предложит вам, не торгуясь, большую сумму за жилье — будьте настороже. На переговоры обязательно пригласите знакомых. Если частный маклер или представитель агентства в первую же встречу предлагают вам на их или вашей машине поехать смотреть квартиру, откажитесь немедленно, как бы вам ни было это удобно. Возьмите адрес и езжайте своим ходом. Но никогда — в одиночку.
Шестое. Если у вас есть одинокие родственники: любители выпить, пожилые, больные и т. п., проживающие в своих квартирах одни, помните, что рано или поздно они попадут в поле зрения преступников, поэтому делайте соответствующие выводы.
Седьмое. При расчетах целесообразно пользоваться не наличными деньгами, а своим расчетным счетом в сберкассе или банке. Если расчет идет наличными, то позаботьтесь о надежной подстраховке.
Восьмое. Хорошо бы справиться о полномочиях нотариуса, к которому вы обратились за услугами.
Девятое. Проверьте, указаны ли сроки выписки в нотариальном договоре купли-продажи. Не отдавайте никому в руки до самого последнего момента завершения сделки оригиналы приватизационных документов, а также — без надлежащего оформления — деньги.
Десятое. Также следует поинтересоваться, оплачены ли продавцом коммунальные платежи и телефон. При этом вы можете потребовать, чтобы вам предоставили возможность посещать паспортные службы и другие официальные учреждения вместе с продавцом и представителям агентства. В случае отказа стоит обратиться в другую фирму.
Одиннадцатое. Если вас все устроило, желательно внести залог как гарантию того, что эта квартира будет продана именно вам. Сумма залога обычно составляет 10 процентов от стоимости квартиры.
Двенадцатое. Подписывая договоры, убедитесь, что ваши требования четко изложены. Не забывайте, что после подписания документов ничего изменить уже нельзя, поэтому внимательно изучите те разделы, где говорится о ваших обязанностях.
Тринадцатое. В надежном агентстве вам предоставят возможность страхования титула, то есть страхования от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Обычно это называется страхованием сделки купли-продажи. Данная процедура позволит вам рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения договора купли-продажи судом.
Четырнадцатое. Не продавайте квартиру в рассрочку. Даже если ваш партнер честен, жизнь есть жизнь: как и с каждым из нас, с ним может случиться все, что угодно; неожиданно могут измениться и его финансовые обстоятельства.
Пятнадцатое. И последнее. Будьте хитрыми, но не перехитрите сами себя.
Покупка квартиры в кредит
Весь мир уже десятилетия живет в кредит, покупает в кредит, берет кредиты, отдает их, опять берет и не испытывает никакого страха перед подобной системой. Не пугают проценты, под которые выдается кредит, так как свободные средства всегда можно пустить в оборот, что и позволяет с лихвой отдать потом проценты. Была бы только возможность получить этот кредит и гарантии его выплаты.
Накопленный опыт работы на рынке недвижимости позволил некоторым столичным агентствам недвижимости разработать очень гибкую систему продажи квартир в кредит. Кроме агентства недвижимости, в данной схеме принимают участие банк, предоставляющий кредит, и финансовая компания-гарант, выступающая как поручитель этой сделки.
Но начнем с того, что со стартовым капиталом меньше 20 тысяч долларов квартиру вы не купите даже в рассрочку. Не обольщайтесь почерпнутыми из газет сведениями. Сезонные колебания в стоимости квартир процентов на 10, снижение стоимости плохих квартир, тенденции медленного роста цен на хорошие — все это происходит на фоне изначально безумных цен. Легче ли вам от того, что квартира в центре вместо 100 тысяч долларов будет стоить 90 тысяч? Так что, все эти колебания и снижения только и помогут новоиспеченному хозяину выкроить деньги на скромное новоселье. Кроме того, не забывайте — суть рассрочки в том, что, постепенно внося деньги на протяжении нескольких лет, на круг вы платите за квартиру больше, чем она обошлась бы, купи вы ее сразу. То есть вопрос, а не накопить ли всю необходимую сумму самому, будет терзать светлые умы. Например, квартира за 60 тысяч долларов, купленная в рассрочку, в итоге обойдется вам около 70-80 тысяч долларов (у каждой фирмы свои условия). При условии, что вы будете платить деньги исправно каждый месяц, не налетите на какой-нибудь штраф и, тем более, не лишитесь квартиры из-за несвоевременных выплат. Видимо, рыночная цена вашей квартиры в то время, через два года, будет больше, но поручиться за это никто не сможет. Зато, накапливая деньги, вы остаетесь сами себе хозяином, не связанным никакими обязательствами. Как накопите, так и купите. В любом случае, помните — риэлторские фирмы, которые торгуют квартирами в рассрочку, обязаны иметь лицензию правительства Москвы на проведение операций с недвижимостью, самые щепетильные норовят указать ее номер в любом рекламном объявлении как знак качества и законопослушания. Кроме того, все серьезные фирмы состоят или в Российской гильдии, или в Московской ассоциации риэлтеров. У Московской ассоциации, например, есть даже «телефон доверия» для тех, кто решил воспользоваться услугами риэлтеров. Но навести справки, числится ли среди их коллег такая-то фирма, нелишне.
