Когда речь заходила о недвижимости, у богатого папы было два вопроса:
1. Генерирует ли данная собственность положительный денежный поток?
2. Если да, то провели ли вы пристрастный анализ?
Самым важным финансовым коэффициентом для объекта недвижимости богатый папа считал свой коэффициент "деньги за деньги".
К примеру, вы покупаете многоквартирный дом, который стоит 500 тысяч долларов. Вы платите первый взнос 100 тысяч, а на оставшиеся 400 тысяч оформляете ипотечную ссуду. Пусть дом дает вам ежемесячный денежный поток 2 тысячи долларов после того, как уплачены все расходы и произведены выплаты по ссуде. Тогда ваш коэффициент "деньги за деньги" составит 24 %, т. е. 24 тысячи долларов (2000 х 12 месяцев), деленные на 100 тысяч долларов.
Перед тем как купить этот многоквартирный дом, вы должны решить, как вы будете его покупать. Будете ли вы его покупать через С-корпорацию, КОО или ТОО? Посоветуйтесь с вашими юридическими и налоговыми консультантами, чтобы быть уверенными в том, что выбранная вами юридическая форма организации обеспечивает вам максимальную правовую защиту и налоговые преимущества.
Пристрастный анализ
По моему мнению, слова "пристрастный анализ" являются одними из самых важных слов в мире финансовой грамотности. Именно в ходе пристрастного анализа искушенный инвестор видит обратную сторону медали. Когда люди спрашивают меня, как я нахожу хорошие инвестиции, я отвечаю просто: "Я нахожу их, используя пристрастный анализ". Богатый папа говорил: "Чем быстрее ты проводишь свой пристрастный анализ любой инвестиции, будь это бизнес, недвижимость, акции, инвестиционный фонд или облигации, тем лучше ты сможешь находить самые безопасные инвестиции с наибольшими возможностями денежного потока или прироста капитала".
К образовательному курсу на аудиокассетах под названием "Финансовая грамотность: как искушенные инвесторы находят инвестиции, которые пропускают средние инвесторы" прилагается учебник, в котором имеется большое количество очень детальных форм с различными вариантами пристрастного анализа, которые можно приспособить для проведения быстрого анализа многих инвестиций. Весьма искушенные инвесторы делятся своими инвестиционными секретами. Вы также научитесь пользоваться различными этими формами для пристрастного анализа, которые не только способны сделать вас искушенным инвестором, но и помогут сэкономить много времени при анализе инвестиций и найти инвестиции с высокой отдачей.
Например, когда вы убедитесь, что данный объект недвижимости будет генерировать для вас положительный денежный поток, вам следует провести пристрастный анализ этого объекта.
У богатого папы был свой перечень вопросов, который он всегда использовал. Я использую перечень вопросов пристрастного анализа, предложенный Синди Шопофф. Он весьма подробный и включает пункты, которые не существовали 30 лет назад (например, "экологический аудит, фаза 1"). Для справки я привожу вопросник Синди.
Если у меня возникают вопросы относительно объекта недвижимости, я часто беру с собой экспертов и прошу моих юристов и бухгалтеров изучить сделку.
Вопросы для пристрастного анализа
___1. Текущий реестр арендаторов с данными по оплате на
текущий момент.
___2. Перечень депозитов.
___3. Информация о выплатах по ипотечной ссуде.
___4 Список личной собственности.
___5. Планы этажей.
___6. Страховой полис, агент.
___7. Договор об обслуживании.
___8. Информация о жильцах: договоры об аренде, карточки бухгалтерского учета, заявления, формы противопожарной безопасности.
___9. Список поставщиков и компаний по оказанию коммунальных услуг, включая банковские реквизиты.
___10. Свидетельства об осуществленных перепланировках
помещений.
___11. Акты технических проверок и строительная документация.
___12. Комиссионные соглашения.
___13. Арендные или листинговые соглашения.[23]
___14. Сервитутные соглашения.
___15. Планы застройки, включая планы и спецификации, а также архитектурные, строительные, технические, электротехнические и коммуникационные чертежи того, что фактически построено.
16. Правительственные разрешения и градостроительные ограничения, влияющие на развитие объекта.
___17. Контракты с управляющими.
___18. Налоговые счета и декларации по налогу на имущество. ___19. Счета за коммунальные услуги.
___20. Приходные и расходные ордера и журналы, относящиеся к объекту недвижимости.
___21. Запись капиталовложений за последние пять лет.
___22. Отчеты о доходах и расходах, относящиеся к объекту недвижимости, за два года, предшествующих дате представления.
___23. Финансовые отчеты и федеральные налоговые декларации для объекта недвижимости.
___24. Акт проверки на наличие термитов и наличие ущерба от термитов, по форме и содержанию удовлетворяющий покупателя.
___25. Прочие записи и документы, находящиеся у продавца или подконтрольные продавцу, которые необходимы или могли бы быть полезны для владения, управления или содержания объекта недвижимости.
___26. Исследования рынка недвижимости по данному району.
___27. Строительные сметы или фактические расходы.
___28. Данные о жильцах.
___29. Журналы рабочего распорядка.
___30. Выписки из банковского расчетного счета объекта недвижимости за 2 года.
___31. Свидетельства о заселении.
___32. Право собственности на землю.
___33. Копии всех действующих гарантий.
___34. Экологический аудит, фаза 1 (если имеется). Для любой инвестиции.
Природные ресурсы
У многих искушенных инвесторов часть инвестиционного портфеля составляют инвестиции в природные ресурсы земли. Например, они делают вложения в нефть, газ, уголь, драгоценные металлы.
Мой богатый папа очень верил в силу золота. Его запасы в природе ограничены. На протяжении многих веков люди высоко ценили золото. Богатый папа также считал, что обладание золотом притягивает к тебе и другие богатства.
Это хороший или плохой долг?
Искушенный инвестор умеет распознавать хороший долг, хорошие расходы и хорошие пассивы. Я помню, как богатый папа спросил меня:
— Сколько многоквартирных домов ты мог бы себе позволить, если на каждом из них ты теряешь 100 долларов в месяц?
Конечно же, я ответил:
— Немного. Тогда он спросил:
— А сколько многоквартирных домов ты мог бы себе позволить, если от каждого из них ты получаешь 100 долларов в месяц?
В ответ, разумеется, последовало:
— Да сколько угодно!
Проанализируйте все свои расходы, пассивы и долги. Оправдан ли каждый ваш расход, пассив или долг соответствующим доходом или активом? Если да, то является ли денежный поток, генерируемый этим доходом или активом, большим, чем отрицательный денежный поток, уходящий на этот расход, пассив или долг?
Например, мой друг Джим взял ипотечную ссуду на многоквартирное здание на 600 тысяч долларов, по которой он выплачивает погашение и проценты на общую сумму 5,5 тысяч долларов в месяц. Он получает от жильцов доход в размере 8 тысяч долларов в месяц. Если учесть все остальные расходы, у него остается чистый положительный денежный поток от этого здания 1,5 тысяч долларов в месяц. Я считаю, что ссуда Джима является ХОРОШИМ ДОЛГОМ.
Сбережение — это не инвестирование
Искушенный инвестор понимает разницу между сбережением и инвестированием. Давайте рассмотрим пример двух друзей, Джона и Терри, считающих себя искушенными инвесторами.
Джон — высокооплачиваемый профессионал. Он регулярно инвестирует максимально возможную сумму в свой пенсионный план "401(k)" по месту работы. Джону 42 года, и у него уже 250 тысяч долларов на его счету "401(k)", потому что он пополнял его в течение 11 лет. Он не приносит ни дохода, ни денежного потока до ухода на пенсию, а потом начнет приносить доход, который будет облагаться по той же ставке, что и его теперешний зарабатываемый доход.
У Джона: получает зарплату 100 тысяч долларов в год; налоги — в среднем 25 % (низкая ставка); инвестиции — пенсионный план "401(k)"; максимальный взнос — 15 % или 15 тысяч долларов в год; пенсионный план — начисляется 8 % в год; текущий денежный поток от инвестиций — никакого.
Терри столько же лет, сколько Джону, и у нее такая же зарплата. В течение последних 11 лет она инвестировала в ряд сделок с недвижимостью и уже выплатила 250 тысяч долларов за недвижимость, общая стоимость которой составляет 1 миллион долларов. Терри получает доход "деньги за деньги" в 10 % и ожидает, что уценка ее собственности составит 4 % в год. Она рассчитывает ко времени ухода на пенсию реинвестировать в другую собственность по закону «Обмен-1031» с целью увеличения общего капитала и денежного потока. Терри никогда не откладывала на план "401(k)", а доходы с ее собственности облагаются налогом регулярно.
