• Девальвация рубля. Если вы брали ипотечный кредит в иностранной валюте – вам не повезло.
• Наконец, самая серьезная проблема – признание застройщика банкротом, распродажа активов на аукционе. Незадачливые покупатели получают в лучшем случае часть своих вложений. И никаких квартир.
В Московском регионе во время кризиса 2008–2009 гг. больше всего пострадали небольшие и средние компании. Хотя серьезные проблемы возникли даже у крупнейших девелоперов – СУ-155, группы ПИК, «Миракс Групп» и др. В результате «Миракс», построивший знаковый небоскреб «Федерация», развалился. Остальных спасли банки и государство.
Вывод. Покупка у крупных, зарекомендовавших себя застройщиков повышает шансы на счастливое новоселье. У монстров рынка максимальные шансы на господдержку и интерес стратегического инвестора.
Где проблемы – там и возможности. Застройщик, который сильно нуждается в деньгах, может пойти на крайнюю меру – демпинг. Так, в кризис 2008–2009 гг. компания «Ведис-груп» запустила продажи строящегося московского ЖК «Марфино» по феноменальной цене от 68 000 руб. за кв. м. На тот момент это было вдвое ниже средних цен на готовое жилье в том же районе. Покупатели «Марфина» рискнули и выиграли – жилье достроили и сдали в срок, а цены на их квартиры выросли за последние четыре года в три раза. Так что инвесторы с «живыми» деньгами ждут кризиса с нетерпением – для них это возможность сделать очень выгодные вложения.
Несистемные риски
Эти риски не зависят от экономической ситуации в стране. Их можно взвесить и оценить. Нас интересует:
• Не окажется ли застройщик мошенником?
• Будет ли достроен дом?
• Будет ли дом подключен к коммуникациям?
• Станет ли покупатель (соинвестор) собственником квартиры?
• Получит ли покупатель ключи от квартиры в срок, обещанный застройщиком?
На любом этапе возможны проблемы – о том, как их минимизировать, читайте ниже.
Как строится дом?
В пьесе «Строительство жилого дома» участвуют несколько основных действующих лиц:
Заказчик, или Инвестор. Располагает капиталом, который вкладывает в запуск проекта. Зачастую Заказчик мало что понимает в строительстве и нуждается в персонаже, на которого можно свалить все хлопоты по проекту. На сцене появляется Застройщик.
Застройщик, он же Девелопер. Является главным действующим лицом на любой стройке. Оформляет документацию, контролирует строительство, организует рекламу, продажи. Этакий Карабас Барабас, который дергает за ниточки и управляет всеми остальными участниками проекта.
Заказчик и Застройщик – это часто одно и то же лицо.
Генеральный подрядчик. Нанимается Застройщиком для организации строительных работ. Часть работы генподрядчик делает своими силами. Однако «на окладе» в таких компаниях – только управленцы. Низовые рабочие нанимаются на время стройки, часто с нарушением миграционного законодательства. Обычно это сложившиеся бригады из Украины, Белоруссии, Средней Азии, реже – из российских регионов. В таких бригадах есть прораб, с которым и налаживается постоянное сотрудничество, а непосредственный состав может регулярно меняться. Часть работы генподрядчик поручает субподрядчикам – компаниям узкого профиля (установка стеклопакетов, озеленение двора и т. п.). Обычно покупатели знают только застройщика, а генподрядчик остается в тени. Однако, если вас волнует качество и сроки строительства, обязательно узнайте название генподрядчика, найдите его «портфолио» и отзывы жителей построенных им домов.
Проектная организация. Разрабатывает проект дома, способы подключения коммунальных сетей.
Субподрядчики. Нанимаются Генеральным подрядчиком для отдельных работ.
Чем крупнее и ответственнее генподрядчик, тем больше работы он делает сам.
Девелопер может привлекать к работе и множество других компаний – консультантов по недвижимости, рекламное агентство, маркетинговое агентство, пиар-агентство, дизайн-студии и др.
До того как экскаватор выкопал первый ковш земли на месте строительства, Заказчик уже потратил до 50 % денег, которые по смете отведены на весь проект. Была проведена колоссальная работа:
1. Получен землеотвод, то есть площадка под строительство. Зарегистрировано право собственности на землю или договор долгосрочной аренды.
2. Разработана концепция проекта.
3. Составлена предпроектная и проектная документация. Проведена экспертиза проекта.
4. Получено разрешение на строительство.
5. Утверждена проектная декларация.
Всего пять пунктов, но проходить этот квест можно от года до шести лет. Если вспомнить про часы за миллион долларов на руке одного бывшего московского чиновника, отвечающего за строительство, то будет понятно, что коррупционная составляющая предварительного этапа очень велика. В прессе мелькали признания самих застройщиков, что взятки в Москве составляют до 30 % от себестоимости квадратного метра. Думается, что это все же преувеличение. Но небольшое.
Через 14 дней после утверждения проектной декларации у Застройщика наступает праздник. Ведь теперь он на законных основаниях (по 214-ФЗ) может заключать с покупателями договор долевого участия (ДДУ) и наконец-то получать живые деньги. Уже нет необходимости тратить остатки собственного капитала или связываться с банковскими кредитами.
Экскурс в историюЗнаменитый Федеральный закон Российской Федерации № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» был принят 30 декабря 2004 г. Этот закон изменил правила игры, неофициально существовавшие на рынке недвижимости много лет. Закон призван защищать покупателей квартир. Теперь застройщик имеет право продавать квартиры только после утверждения проектной декларации. Застройщик отвечает за срыв сроков строительства. У покупателя есть право расторгнуть ДДУ и получить обратно свои деньги. Покупатель страхуется от двойных продаж квартиры, так как каждый договор проходит регистрацию. Однако не все застройщики стали работать по новому закону. Некоторые используют лазейки: продают квартиры по векселям, предварительным договорам, договорам займа и т. д. Чем чревата покупка по таким схемам? Читайте ниже.
Дальше начинается стройка. По оценкам специалистов, стройка – самая легкая и простая часть проекта. Ведь это всего лишь технический процесс. Проводишь тендер, платишь деньги, – множество строительных фирм с удовольствием выполнят необходимые работы. А вот найти эти самые деньги, получить землю, пригодную для возведения многоэтажки, определить концепцию и стратегию проекта, собрать необходимые подписи на документах, разработать и провести маркетинговую кампанию, привлечь и покорить покупателей – искусство Талейрана, Кота в сапогах и Копперфильда, вместе взятых.
После возведения здания, подключения к инженерным коммуникациям и отделки (обычно делается только отделка подъездов, иногда – и самих квартир) дом принимает госкомиссия. Иногда это занимает один-два месяца, иногда растягивается до года и больше. Все зависит от отношений с местной администрацией.
После прохождения госкомиссии дольщики получают ключи, подписывают акт приемки квартиры и начинают делать ремонт. Некоторые, особо нетерпеливые, подают в суд и получают свидетельство о праве собственности на квартиру. Другие ждут, пока застройщик сам отправит на регистрацию собранный пакет документов и выдаст свидетельство. Это занимает еще несколько месяцев.
Обходные пути. Многоэтажка на шести сотках
Оформление документации для строительства многоэтажного дома – процедура длительная и дорогая, еще дороже приобрести землю с видом разрешенного использования «для многоэтажной жилой застройки». Появились желающие сэкономить. Закон оставил для этого лазейку. Если количество этажей не превышает трех, а общая площадь дома – 1500 кв. м, то дом можно строить и на землях под индивидуальное жилое строительство (ИЖС) и разрешение на строительство оформлять не требуется. Это сделано для частников, которые покупают участки без подряда и строят жилые дома для собственного проживания. Но идею подхватили и застройщики.
Вокруг крупных городов стали появляться чудо-дома. В поселке или садовом товариществе покупается участок, предназначенный для индивидуального жилья. Часто это скромные 10–12 соток. На участке строится дом – три этажа (иногда больше), 1500 кв. м (иногда больше). Дом спроектирован так, что его можно разбить на отдельные квартиры. Покупателям продаются доли в этом доме. Каждая доля соответствует купленной квартире.
