Цены квартир, проданных «предварительно», примерно на 10 % ниже, чем после официального открытия продаж. Риски инвесторов существенно выше. Заметим: именно инвесторов, а не покупателей, так как такой договор – рискованная инвестиция. Но если сам застройщик надежный, а проект привлекательный, инвесторы охотно скупают квартиры из-под полы и хорошо зарабатывают на этом.
Обычно «предварительно» продается небольшой объем квартир – необходимый минимум, чтобы получить нужные средства до оформления разрешительной документации. Документация оформлена – начинаются продажи по ДДУ, и с инвесторами, заключившими предварительный ДДУ, также заключается основной ДДУ. С этого момента риски снижаются, и можно спокойно ждать свою квартиру.
Застройщики никогда не афишируют продажу квартир по ПДДУ. Если вас интересует какая-то новостройка, но продажи по ней еще не открылись, идите в офис продаж, спрашивайте, оставляйте заявку. Но даже в этом случае вам могут отказать, если вы показались менеджеру «подозрительным» или если компания не ведет предварительных продаж.
Договор переуступки
Одно частное лицо приобрело квартиру по ДДУ и теперь перепродает ее другому лицу. Пока не получено право собственности (а это может случиться и через год после выдачи ключей), продать квартиру по обычному договору купли-продажи нельзя, только по переуступке. Как правило, переуступают квартиры частные инвесторы. Прибыль фиксируется в самый подходящий момент, когда уровень доходности (прибыль, деленная на срок инвестиции) максимален.
Договор переуступки заключается при участии застройщика. Застройщик, как правило, берет за оформление переуступки плату. Иногда застройщик выставляет заградительную комиссию (например, 5–10 % от стоимости квартиры), чтобы не позволить инвесторам конкурировать с ним, перепродавая квартиры. Если квартиры по переуступке продаются ощутимо дешевле, чем такие же у застройщика, это повод задуматься. Возможно, продавцу срочно потребовались деньги, но тогда это должно быть единичное предложение. Если дешевых предложений по переуступке много – скорее всего, у проекта большие проблемы и инвесторы «бегут с корабля».
Квартиры по переуступке интересны покупателю, если цена выгодна или подобных квартир у застройщика уже не осталось. Риски в данном случае такие же, как и при заключении ДДУ, то есть минимальные. Квартиры могут переуступаться и по другим видам договоров, о которых мы расскажем ниже: ПДКП, ЖСК. Опять же риски – такие же, что и при заключении аналогичного договора с застройщиком.
Совет. Если вас заинтересовала новостройка, после изучения сайта и посещения офиса продаж поищите предложения по переуступке. Они публикуются на тех же досках объявлений, что и обычные квартиры на вторичном рынке, а также на сайте и форумах самого проекта. Выберите наиболее выгодный для вас вариант с учетом комиссии застройщика за переоформление квартиры.
Договор займа, вексель
Уже довольно редкая, но все еще практикуемая схема. Бывает, что застройщик расплачивается с субподрядчиками не деньгами, а квартирами. Субподрядчик пытается реализовать квартиры, предлагая покупателю вексель (платежное требование). После окончания строительства покупатель предъявляет застройщику вексель, рассчитывая получить взамен квартиру. А дальше все на усмотрение застройщика. Захочет – передаст квартиру, не захочет – выплатит по векселю указанную сумму. Имеет право. Если со времени выдачи векселя квартира подорожала на треть и больше, зачем терять деньги? Гораздо выгоднее продать за реальную рыночную цену. А незадачливый «покупатель» оказывается всего лишь «беспроцентным» кредитором застройщика. Это самая рискованная схема, пять красных флажков.
Предварительный договор купли-продажи (ПДКП)
Один красный флажок. ПДКП должен содержать все условия основного договора купли-продажи (адрес квартиры, метраж, цена), а также срок заключения основного договора (ДКП). Последний пункт обычно нарушается. Основной риск ПДКП – затягивание сроков строительства, с которым покупатель никак не может бороться (в отличие от ситуации с ДДУ). Есть и риски двойных продаж. ПДКП практикуют не только мелкие застройщики, но и некоторые «гиганты рынка», которые при этом больших задержек не допускают. Так что поинтересуйтесь репутацией застройщика и уже реализованными проектами, прежде чем заключать этот или любой другой договор.
Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК)
Это объединение людей или организаций с целью строительства жилья, а также для управления жильем. Используют эту схему и «мутные конторы», и крупные, зарекомендовавшие себя застройщики. Сама схема законная, предусмотренная статьей 110 Жилищного кодекса РФ. Но есть и серьезные риски. Во-первых, вы до последнего не знаете полной стоимости квартиры. Кооператив может в любой момент изменить ее в одностороннем порядке и потребовать доплаты «на нужды строительства». Во-вторых, вы не контролируете сроки строительства. Далее, вы не можете отказаться от покупки и вернуть деньги обратно, не можете требовать «гарантийного ремонта» дома и устранения дефектов, не можете контролировать расходование ваших средств кооперативом… Есть и риски двойных продаж, в общем – два красных флажка.
По данным Министерства регионального развития РФ, по состоянию на 2012 г. в России 95 000 «обманутых дольщиков» (дома на ИЖС в статистику не вошли). При этом каждый год в России вводится около 500 000 квартир. Если учесть, что 95 000 обманутых «скопилось» за несколько лет, получаем очень небольшую долю. Лидерами по количеству пострадавших дольщиков являются: Московская область, Татарстан, Самарская и Новосибирская области, Краснодарский край. Так что не бойтесь новостроек, проверяйте и доверяйте!
Часть III
Особые случаи. Экономим правильно!
Глава 1
Ветхие пятиэтажки: как купить квартиру в доме под снос и не остаться с носом
Один из способов сэкономить на покупке жилья – купить объект в доме под снос. После сноса можно бесплатно переехать в более качественное жилье. По крайней мере, многие на это рассчитывают. Рассмотрим этот способ подробнее.
Снос пятиэтажек – программа, которая помогла улучшить жилищные условия не одной тысяче москвичей. Есть подобные программы и в других городах, но их масштабы несравнимо меньше, так что в этой главе мы рассмотрим только московский опыт. Если вы живете в другом городе, обязательно узнайте: есть ли у вас программа по сносу ветхого жилья, какие дома в нее включены, насколько активно она реализуется (ситуация на бумаге и в реальности может кардинально различаться), каковы условия переселения? Найдите людей, уже переехавших в новое жилье из снесенного дома, и пообщайтесь с ними. Загляните в администрацию вашего района, чтобы узнать планы по сносу домов на ближайший год и реальные перспективы переселенцев. Возможно, покупка квартиры в таком доме окажется для вас выгодной инвестицией.
Что же касается Москвы, то тут можно сказать определенно: халява кончилась. Это раньше можно было купить квартиру в доме под снос, в течение года переехать и продать полученное жилье в два раза дороже. А бывало, что вместо одной квартиры переселенцы получали сразу три! Сегодня все немного печальнее. Почему?
Программа по сносу пятиэтажек – детище Юрия Лужкова, сторонника интенсивного развития Москвы. Девелопер, который хотел построить очередной небоскреб (а Юрий Михайлович очень любил небоскребы), должен был в качестве общественной нагрузки снести пару хрущевок, расселить их жителей, а на очищенной территории уже ваять своего гиганта. Поскольку цены на недвижимость росли бурными темпами, то даже с учетом бешеных затрат на расселение такой проект был выгоден. Сегодня градостроительная ситуация поменялась кардинально:
• Запрет на точечную застройку поставил крест на проектах вроде «снести пятиэтажную халупу и впихнуть на освободившийся пятачок 20-этажного гиганта». Сейчас в основном реализуются комплексные проекты: строительство целых микрорайонов на месте бывших промзон. Это отдельная история, сноса жилых домов не предусматривающая.
• Присоединение Новой Москвы перенесло вектор градостроительной политики с интенсивного развития (ввысь) на экстенсивное (вширь). Иными словами, проблема нехватки участков под строительство в Москве потеряла остроту.
• Новый приоритет столичной политики – транспортное строительство, борьба с пробками. На эти цели брошены гигантские средства, а вот все прочие амбициозные программы (в том числе и снос старого жилья) очень сильно урезаны в финансировании, а то и вовсе забыты.
• Кроме того, в рамках борьбы с пробками новое строительство в сложившихся районах существенно ограничено. Новое руководство города отменило или урезало множество уже оформленных инвестконтрактов на жилое и коммерческое строительство и с большой неохотой выдает новые разрешения на строительство. Соответственно, темпы возведения жилья в Москве резко упали, а значит, упали и темпы расселения старых домов силами застройщиков.
