Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 1 ООО ООО руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них.
Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет:
– при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не оконченного строительством) или доли (долей) в нем – документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем;
– при приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме – договор о приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме, акт о передаче квартиры (доли (долей) в ней) налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру или долю (доли) в ней.
Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).
При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома или квартиры в общую совместную собственность).
Имущественный налоговый вычет, не применяется в случаях, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры или доли (долей) в них для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии с п. 2 ст. 20 НК РФ.
Повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не допускается.
Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования».
Как видно из приведенной выдержки нормативного акта, уже сейчас заемщики имеют возможность получить значительные налоговые вычеты (имущественные) при приобретении квартир и частных домов. Данный, достаточно значительный, вычет можно посчитать: в случае возврата 13 % от 1 ООО ООО руб., налогоплательщик имеет возможность получить 130 ООО руб. уплаченных налогов. Процедура получения имущественного налогового вычета не представляется сложной и не стоит пугаться обилия формулировок, приведенных выше. Вкратце можно описать всю процедуру следующим образом:
1) сбор оригиналов документов на купленную квартиру (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи квартиры, акт приемки-передачи приобретенной квартиры (вторичное жилье)). Со всего пакета документов необходимо снять копии, так как их вы передадите в налоговую инспекцию. На основании письма ФНС России от 31 августа 2006 г. № САЭ-6-04/[email protected] (текст этого письма, а также других полезных в вопросе получения вычета документов представлены в приложениях к книге) копии документов не обязательно заверять нотариально;
2) взятие по месту работы справки по форме 2-НДФЛ обо всех доходах, полученных за предыдущий год. Если вы работаете в нескольких местах или получаете дополнительные доходы, то необходимо получить несколько справок;
3) приготовить свой паспорт и ИНН, а также открыть текущий или карточный счет в банке (если его еще нет). Например, если у вас уже есть карта, полученная в рамках «зарплатного» проекта, то подойдет и она, однако необходимо взять в вашем банке полные реквизиты для перечисления средств на эту карту;
4) проверить, не осталось ли у вас долгов по налогам за квартиру, машину и т. п. Если есть, то необходимо их срочно погасить. В противном случае вам откажут в получении имущественного вычета до уплаты всей задолженности по налогам. В нашей практике был случай, когда выплата налогового вычета в сумме более 60 ООО руб. по налогу на доходы физических лиц не производилась до момента погашения долга по налогам за автотранспортное средство в размере 50 руб.;
5) для формирования декларации существуют достаточно удобные и бесплатные программные средства, которые можно скачать с сайта УФНС России по г. Москве www.mosnalog.ru или с сайта разработчика ГНИВЦ ФНС РОССИИ http://www.gnivc.ru. На момент написания данного материала – это была программа подготовки декларации о доходах физических лиц за 2008 г. «Декларация 2008» (форма 3, 4 – НДФЛ). Но программы постоянно модифицируются, и рекомендуем перед составлением декларации скачать свежую версию соответствующего программного продукта. Программа «Декларация 200__» обеспечивает:
– ввод входной информации из документов налогоплательщика (справок о доходах, иных документов, подтверждающих получение дохода и факт удержания налога);
– расчет производных (итоговых) показателей декларации;
– форматный, логический и арифметический контроль введенных показателей;
– проверка правильности исчисления льгот и налоговых вычетов;
– проверка правильности исчисления налоговой базы и суммы налога;
– формирование и постраничный вывод для просмотра Декларации;
– кодирование штрих-кодом показателей текстовых файлов с данными деклараций;
– вывод деклараций в виде файлов MS Word;
– экспорт данных в электронном виде, определяемом форматами представления налоговых деклараций[18].
6) подготовив указанные выше копии документов и их оригиналы, а также распечатав декларацию по налогу на доходы физических лиц, можно отправляться в налоговый орган (налоговую инспекцию) по месту учета налогоплательщика. Что понимается под местом учета налогоплательщика, указано в письме ФНС России от 2 июня 2006 г. № ГИ-6-04/[email protected], приведенном в приложении к настоящей книге. Списки и адреса инспекций России по г. Москве можно найти на сайте У ФНС России по г. Москве http://www.r77.nalog.ru, а по России на сайте ФНС России http://www.nalog.ru.
7) в налоговом органе, инспектор проверяет представленные документы. Там же необходимо написать заявление на перечисление имущественного вычета с указанием полных реквизитов счета, на который его надо зачислить. В некоторых случаях нужно будет прийти еще раз через 2–3 месяца после проверки декларации и уже тогда написать заявление на перечисление указанного вычета. Желательно в первое посещение инспекции уточнить, нет ли у вас долгов по налогам. Если есть, то попросите их распечатать снова, оплатите и принесите копии в инспекцию;
8) после проверки сведений, указанных налогоплательщиком в декларации, производится выплата налогового вычета на счет в банке (срок выплаты обычно составляет 2–4 месяца).
Ипотечный кредит выдается заемщику на конкретную цель – покупку квартиры или другой недвижимости, которая выступает залогом в этой сделке и не может быть продана, подарена, обменена заемщиком до полной выплаты кредита. Срок кредита один из самых длительных и составляет от 10 до 27 лет, сумма ипотечного кредита обычно не превышает 70–80 % от стоимости жилья. После погашения кредита квартира переходит в полную собственность заемщика. До этого момента в документах на квартиру указывается, что она находится в залоге, это подтверждается регистрацией в Едином государственном реестре прав.
Покупка квартиры с использованием ипотечного кредита состоит из нескольких важных этапов, основные из которых мы представим ниже.
Решение о покупке квартиры, подбор риелтора и банка. Приобретение квартиры для большинства людей является наиболее дорогостоящей и важной покупкой в жизни, и подойти к ней нужно максимально взвешенно и осторожно. Можно самостоятельно подбирать квартиру, договариваться с покупателем и проводить сделку, но в этом случае существуют значительные риски мошеннических действий со стороны контрагента, кроме того банки более охотно кредитуют сделки, подготовленные риелторскими компаниями. Риелтор поможет выбрать квартиру, выполняя предварительную оценку предложений на рынке, заранее исключает неподходящие варианты, экономя тем самым время клиента, а самое главное, проверит историю квартиры на предмет ее юридической чистоты и подготовит все необходимые документы для сделки. Хотя конечно, даже работа с солидным агентством не гарантирует 100 %-ную чистоту сделки, но позволяет снизить риски. На этапе подбора квартиры с помощью услуг риелтора важно сразу предупредить его об использовании ипотечного кредита. К сожалению, бывает, что риелторы неохотно идут на ипотечные сделки и часто бывают неподготовленными к ним, особенно часто это происходит на растущих рынках недвижимости. Можно выделить два основных фактора нелюбви риелторами ипотеки. Первый: во время роста цен на квартиры, ипотечная сделка, занимая больше времени и требуя одобрения банка, приводит к тому, что к моменту готовности выдачи кредита квартира успевает повыситься в цене, что приводит или к необходимости просить большую сумму кредита у банка, который может отказать, а даже в случае согласия на это опять уйдет время, квартира снова вырастет в цене, и ситуация может повториться, или к необходимости покупателю самостоятельно изыскивать дополнительные средства, чтобы покрыть разницу между предполагаемой и существующей ценой квартиры. Все это часто приводит к расторжению сделки и риелтор не получает своего вознаграждения и вынужден снова продолжать поиск вариантов. Но пока рынок недвижимости падает, таких проблем значительно меньше. Второй: связан с еще недостаточной компетентностью агентов по недвижимости в вопросах ипотеки и с более трудоемкой процедурой оформления сделки. По словам сотрудников некоторых риелторских агентств, хотя представители банков периодически проводят с ними обучение, рассказывая про ипотечное кредитование, особенности оформления и взаимодействия с банками, существует несколько консервативное восприятие ипотеки со стороны сотрудников агентств, которым легче и удобнее работать с собственными средствами клиента. В некоторых случаях дело даже доходит до того, что более опытные и успешные менеджеры, услышав от клиента, что покупка квартиры будет осуществляться с использованием ипотечного кредита, готовы передать этот заказ своим начинающим коллегам, только бы не связываться со страшным словом «ипотека». Такой подход не вселяет оптимизма, и именно поэтому желательно выбирать агентства, специализирующиеся на работе с «ипотечными» клиентами. Такой риелтор в некоторых случаях даже поможет клиенту подобрать наиболее подходящий банк, и сама процедура оформления кредита пройдет более гладко и оперативно.
