При выборе банка следует обратить внимание не только на процентную ставку по кредиту, но и на дополнительные комиссии, которые возникают при оформлении ипотечного кредита. В противном случае клиент может быть неприятно удивлен необходимостью оплачивать комиссию за рассмотрение кредитной заявки, комиссию за открытие ссудного счета, пересчет денежных средств, страхование жизни и трудоспособности и другими платежами. Размер этих трат необходимо выяснить перед оформлением кредита и иметь их в виду при расчете стоимости покупаемой квартиры. Также немаловажно узнать, какая квартира устроит в качестве залога банк, так как квартира, полностью устраивающая покупателя, может не подходить банку в качестве залога. Банки могут не одобрить квартиры с неузаконенной перепланировкой, первые и последние этажи, «хрущевки», квартиры с невы-писанными предыдущими владельцами и прочими неясностями в документах. Идеальной является «свободная» квартира, в относительно новом доме. В случае покупки квартиры с использованием ипотечного кредита эти требования банка могут показаться раздражающими, как и требования страхования квартиры и жизни (здоровья) заемщика, но в конечном итоге в этом есть и огромные положительные стороны. Квартира перед покупкой проверяется не только риелторской компанией, но и банком, который заинтересован в «чистоте» сделки. Клиент после такой двойной проверки может жить, не беспокоясь, что с течением времени его могут поджидать неприятные юридические сюрпризы. Страхование также позволяет не только банку застраховать свои риски, но и клиенту более уверенно смотреть в будущее, понимая, что его имущество и здоровье защищено страховой компанией.
Заявка на кредит и одобрение кредита. После выбора банка, риелторской фирмы и параметров покупаемой квартиры, клиент может узнать максимально возможную сумму кредита. Для этого подается заявка в банк. Рассмотрения заявки в банке длится от недели до полутора месяцев, в течение которых оценивается платежеспособность потенциального заемщика, проверяется правдивость и правильность указанных в заявке данных. Кроме заявления банк запрашивает пакет документов, необходимых для предоставления кредита. Приведем примерный список документов для оформления ипотечного кредита:
1) копия паспорта (все страницы) Заемщика и Созаемщика;
2) копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования;
3) копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории Российской Федерации (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН);
4) копия документов об образовании (аттестаты, дипломы и т. п.);
5) копия свидетельства о браке;
6) копия свидетельства о рождении детей;
7) копия о разводе;
8) военный билет;
9) водительское удостоверение (при отсутствии – справка из психоневрологического и наркологического диспансера);
10) копия трудовой книжки Заемщика (Созаемщика), заверенная Работодателем;
11) справка с места работы о размере дохода за предыдущий и текущий год (форма 2-НДФЛ или запрос работодателю для подтверждения информации о получаемых доходах);
12) краткая информация о роде деятельности (в произвольной форме);
13) копия налоговой декларации за предыдущий отчетный период, заверенная налоговой инспекцией (при наличии);
14) копия трудового контракта (при наличии);
15) при наличии дополнительных доходов от других организаций: трудовой контракт и справку с места дополнительной работы о всех произведенных выплатах за последний год;
16) документы, подтверждающие наличие в собственности квартиры (дома);
17) документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества (дача, автомобиль, земельные участки, яхта и т. д.);
18) документы, подтверждающие наличие счетов в банках (карточных, депозитных, текущих, до востребования и т. п.), с выписками за период шесть месяцев;
19) документы, подтверждающие наличие в собственности ценных бумаг (выписки из реестров акционеров);
20) в случае владения акциями (учредительство) в какой-либо коммерческой организации:
– копии учредительных документов (устав, договор, свидетельство);
– баланс предприятия за последний отчетный период;
21) копии кредитных договоров (договоров займа, с рассрочкой платежа) с выписками со ссудных счетов;
22) копии кредитных договоров с выписками со ссудных счетов и финансовых документов, подтверждающих факт исполнения обязательств.
От банка к банку список документов может меняться, но в общем он соответствует приведенному выше, также приводим примерный вид заявления на получение ипотечного кредита (табл. 7.3). В каждом банке присутствует своя форма указанного документа, данные которой незначительно меняются. Приведенный документ позволит будущему заемщику понять, какие сведения ему будет необходимо сообщить
банку при получении кредита. Ипотечный кредит – один из наиболее «документоемких» видов кредитов для физических лиц.
Таблица 7.3
Примерный вид заявления – анкеты клиента на получение ипотечного кредита
Заявление-анкета на жилищный ипотечный кредит
Просьба заполнять аккуратным, разборчивым почерком шариковой или чернильной ручкой. Все доходы (расходы) в рублях пересчитываются в доллары США по курсу ЦБ РФ на последний день расчетного месяца. Если Вам будет недостаточно места в отведенных графах, пользуйтесь листом дополнений.
(вписать недостающую информацию, отметить нужное )
2. СВЕДЕНИЯ О ЗАЕМЩИКЕ И СОЗАЕМЩИКЕ
3. ЕЖЕМЕСЯЧНЫЕ ДОХОДЫ ЗАЕМЩИКА И СОЗАЕМЩИКА И РАСХОДЫ ПО ПРИОБРЕТАЕМОМУ ЖИЛЬЮ
Укажите иные источники доходов, которые Вы предполагаете использовать для погашения кредита
4. СВЕДЕНИЯ ОБ ОБРАЗОВАНИИ И ЗАНЯТОСТИ ЗАЕМЩИКА И СОЗАЕМЩИКА
5. АКТИВЫ ЗАЕМЩИКА И СОЗАЕМЩИКА
6. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ЗАЕМЩИКА и СОЗАЕМЩИКА
7. ДРУГИЕ ТЕКУЩИЕ ЕЖЕМЕСЯЧНЫЕ РАСХОДЫ ЗАЕМЩИКА И СОЗАЕМЩИКА, НЕ СВЯЗАННЫЕ С ПРИОБРЕТАЕМОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
7.1. Расходы, относящиеся к обязательным ежемесячным платежам:
7.2. Другие ежемесячные расходы:
8. НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО В СОБСТВЕННОСТИ СОЗАЕМЩИКОВ
9. ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС
10. СВЕДЕНИЯ О ПРИОБРЕТАЕМОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
11. СВЕДЕНИЯ О ПРЕДСТОЯЩЕЙ СДЕЛКЕ
После рассмотрения заявки и документов банк проводит проверку платежеспособности и определения максимально возможного размера кредита. На данном этапе есть два основных подхода:
1) банк по результатам андеррайтинга рассчитывает предварительную сумму, после чего заемщик может приступить к подбору квартиры. Окончательная сумма кредита определяется после оценки квартиры. Даже если она устраивает банк, сумма кредита может снизиться, так как стоимость квартиры по результатам оценки может быть ниже цены покупки. Окончательное решение о выдаче и сумме кредита определяется на кредитном комитете банка после проведения всех оценок. Такой подход наименее рискованный для банка, но неудобен для клиента, так как в этом случае он, внеся залог за квартиру, до конца не уверен в том, что получит необходимую сумму. Например, по рассказам одного из заемщиков, после подбора квартиры и внесения залога за нее, кредитный комитет вынес решение о выдаче 90 тыс. дол., вместо рассчитанных ранее 100 тыс. дол. Заемщикам пришлось срочно найти недостающие 10 ООО, но далеко не все могут себе позволить быстро подыскать недостающую сумму. В противном случае сделка может сорваться, в результате чего залог скорее всего может быть потерян, а он составляет 1 500-3 000 дол. Согласитесь, потеря нескольких тысяч долларов чувствительна для любого клиента;
