Bankers Trust, рассказал ему о нем. Он сказал: "Это кажется немного крутовато... . . Может быть, мы сможем договориться о чем-то более разумном". С помощью Стюарта, Фреда Эккера из Metropolitan Life и Джима Ли из Central Savings Bank мне удалось организовать большую серию продаж, сдач в аренду и займов, в результате которых мои партнеры получили свои деньги, а также спиртное, оставшееся от клуба Monte Carlo, и вышли из бизнеса недвижимости.
Следующим крупным проектом Webb & Knapp стало строительство дома 112 по Западной Тридцать четвертой улице, который занимает середину длинного и оживленного квартала между Шестой и Седьмой авеню. Что еще более важно, он находится между магазинами Macy's на Тридцать четвертой улице и Gimbels на Тридцать третьей. Я начал собирать этот участок за участком в 1942 году. Это был один из ключевых объектов, от которого я старался не отказываться во время распродаж, чтобы собрать деньги для выкупа своих партнеров. Один из особенно трудных маневров в процессе сбора собственности был связан с захватом принадлежащего городу пожарного депо на Тридцать третьей улице. Город был великолепно равнодушен к продаже этого здания, пока, путем долгих уговоров местных политиков и функционеров и ценой в 375 000 долларов, я не договорился об обмене. За 375 000 долларов мы построили новую, гораздо большую, более эффективную и лучше расположенную пожарную часть на Западной Тридцать первой улице. В эту новую станцию город переместил людей и оборудование из старой станции и из другой станции на Двадцать девятой улице. В результате обмена мы получили то, что хотели, - ключевую собственность. Город получил лучшую пожарную часть (с комнатой отдыха и солярием для пожарных), а также возможность получить доход от продажи пожарной части на Двадцать девятой улице. В итоге все оказались в лучшем положении, чем начинали.
В итоге мы приобрели 74 270 квадратных футов площади между Тридцать четвертой и Тридцать третьей улицами, из которых 36 340 квадратных футов теперь составляют единое целое. Я всегда предполагал, что мы продадим эту собственность какой-нибудь группе универмагов, но серия бесед с Сэмом Хиршем убедила меня попробовать что-то другое.
Чтобы понять, что мы сделали, нужно осознать, что Нью-Йорк, где можно купить все, что угодно, - это гигантский восточный базар, замаскированный под бетон. Это самый большой базар в истории человечества, и, как и положено, это рынок, на котором слетаются птицы одного пера и торговцы одного типа - ростовщики и спекулянты в одной части центра города, издатели, телевизионщики и рекламщики в центре города, а торговцы тканями - между ними. Нигде эта сегрегация не проявляется так явно, как в швейном районе. Текстильщики, например, находятся на Бродвее, 1407. Мужская одежда, женские пальто и женские платья находятся рядом. Если покупатели из универмагов в Айове, Джорджии или Колорадо захотят купить платья за $14,95, они смогут найти девяносто процентов предприятий, производящих такие платья, в одном здании или рядом с ним. Платья стоимостью 25-30 долларов будут расположены аналогичным образом недалеко друг от друга. Швейный район для покупателя магазина - это эквивалент прилавка длиной в несколько кварталов, где товары распределены по обычным, хотя и пересекающимся категориям.
В то время производство детской одежды, хотя и было сосредоточено в одном-двух зданиях, было несколько разбросано. Хирш посчитал, что она может быть восприимчива к массовому переезду, и я решил открыть это новое место на Западной Тридцать четвертой улице, 112. Мы начали подбирать клиентов и почти сразу же добились успеха. На самом деле, каждый раз, когда мы оборачивались, нам приходилось переделывать здание, чтобы сделать его больше. В итоге мы пять раз меняли планы, чтобы в итоге получить самое большое и высокое здание, которое позволяли городские правила.
В то время, когда торговые площади на Западной Тридцать четвертой улице стоили две тысячи долларов за погонный метр в год, я снял с продажи огромную часть этих площадей, чтобы сделать в нашем здании роскошный вестибюль шириной семьдесят пять футов. Затем мы прорубили второй этаж, чтобы сделать в этом вестибюле изящный, расклешенный потолок, и облицевали стены сиенским мрамором. Этот внушительный вестибюль позволил нам сэкономить не менее 150 000 долларов в год на арендной плате, которую мы могли бы получить в противном случае. Местные риелторы и продавцы, проходя мимо здания, качали головами, не веря, что это пустая трата полезной площади, но только потому, что они не поднимали глаз выше уровня земли. Я понял, что мы можем позволить себе потерять доход с земли, если, предоставив арендаторам престижное здание, сможем запросить арендную плату на пятьдесят процентов выше, чем в ближайших окрестностях. Так мы и поступили, и, потеряв 150 000 долларов на аренде земли, получили не менее 400 000 долларов в год на аренде офисов и прекрасное здание. Сейчас это здание стоит около пятидесяти миллионов долларов, если судить по текущей арендной плате.
Поскольку розничная торговля так важна на Тридцать четвертой улице, мы выделили оставшуюся часть площади под магазины, но магазины совершенно особого типа. Мы спроектировали проход для пешеходов между Тридцать третьей и Тридцать четвертой улицами, что в данном районе означает проход между Macy's и Gimbels. Пешеходный поток, как правило, притягивается к двум или более удачно расположенным крупным магазинам, подобно тому как электричество вырабатывается и течет между противоположными полюсами динамо-машины. Как только мы открыли проход между Macy's и Gimbels, пешеходы тут же потекли к нему и через него сотнями в час. Со временем в Рузвельт-Филд, прототипе американского торгового центра, в Денвере и Монреале, а также в других городах мы использовали этот принцип человеческой физики, но Тридцать четвертая улица стала первым местом его применения.
Арендатором, которого мы искали для этого помещения на первом этаже, была компания F. W. Woolworth Co., которая, когда я указал, что получить магазин между Macy's и Gimbels - все равно что получить лицензию на печатание денег, сразу же заинтересовалась. Однако переговорщики из Woolworth отказались от минимальных гарантий, которые я просил за аренду.
Я сказал: "Похоже, мы больше доверяем соседям и вам, чем вы сами. . . . Вот что я вам скажу: способ убедиться, что вы платите справедливую арендную плату, - это предоставить вам помещение в безвозмездное пользование на пять лет. Объем бизнеса, который вы сделаете за это время, определит, сколько вы можете позволить себе платить".
У них загорелись глаза, пока я не добавил: "Однако, поскольку вы не хотите играть в азартные игры, а мы будем нести весь риск, мы имеем
