После опубликования книги "Богатый папа, бедный папа" многие недоумевали: "Он что, хочет сказать, что не надо покупать дом?" Отвечаю: "Нет, он не хочет сказать, что не надо покупать дом". Богатый папа лишь подчеркивал важность финансовой грамотности. Он говорил: "Не называй пассив активом, даже если это твой дом". Другой часто задаваемый вопрос звучит так: "Если я выплачу всю ссуду за свой дом, тогда он станет активом?" Опять-таки, ответом на этот вопрос в большинстве случаев будет: "Нет. Одно только то, что за твоим домом нет долгов, еще не делает его активом". Причина такого ответа вновь кроется в понятии "денежный поток". У большинства личных домов, даже если за ними нет долга, имеются эксплуатационные расходы и налоги на недвижимость. В действительности ваша недвижимость вам по-настоящему не принадлежит. Именно поэтому в словосочетании "real estate" (недвижимость) слово «real» не означает «реальная», а происходит от похожего испанского слова, означающего «королевская» (royal). Собственность всегда принадлежала королям. Теперь она принадлежит правительству. Если вы в этом сомневаетесь, просто попробуйте прекратить платить налоги на имущество — и вы поймете, кто на самом деле владеет вашей собственностью, с долгами или без долгов. Залоговое право на имущество в обеспечение уплаты налога — вот к чему приводит неуплата налогов на имущество. В книге "Богатый папа, бедный папа" я писал о высоких процентах, получаемых инвесторами от выкупа недвижимости, находящейся в залоге за неуплату налогов. Арестами имущества за неуплату налогов правительство хочет сказать: "Вы можете распоряжаться вашей недвижимостью, но владеть ею всегда будем мы".
Богатый папа был всей душой за то, чтобы иметь собственный дом. По его мнению, дом является надежным вложением ваших денег, но это не обязательно актив. Да и сам он, приобретя достаточно истинных активов, стал жить в большом прекрасном доме. Эти истинные активы создали денежный поток, который и позволил ему купить этот замечательный дом. Он имел в виду то, что не следует называть пассив активом, или покупать пассивы, думая, что это активы. Он считал это одной из худших ошибок, которые только может сделать человек. Он говорил: "Если что-то является пассивом, лучше называть это пассивом и пристально за ним следить".
Волшебные слова: "денежный поток"
Для богатого папы самыми важными словами в бизнесе и инвестировании были "денежный поток". Он говорил: "Так же как рыбак должен следить за приливами и отливами, инвестор и бизнесмен должен тонко чувствовать малейшие изменения денежного потока. Люди и бизнес испытывают финансовые трудности потому, что теряют контроль над своим денежным потоком".
Финансовая грамотность для ребенка
Богатый папа хоть и не имел соответствующего формального образования, но обладал замечательной способностью брать сложные вещи и делать их настолько простыми, что они становились понятными даже 9-летнему ребенку — именно в этом возрасте я находился, когда он начал давать мне свои уроки. Должен признаться, что хоть я и стал богатым, но не продвинулся намного дальше тех простеньких схематичных рисунков, которые рисовал для меня богатый папа. И все же эти его простые разъяснения позволили мне лучше понять смысл слов «деньги» и "денежный поток", указав мне путь к надежной в финансовом отношении жизни.
Сегодня всю черную работу выполняют бухгалтеры, а я продолжаю использовать простые диаграммы богатого папы в качестве своих путеводителей. Так что если вы сможете усвоить те, которые предложены ниже, у вас появится больше шансов приобрести огромное богатство. Оставьте техническую работу бухгалтерам, которые специально обучены выполнять важную работу такого рода. Ваша задача — осуществлять управление вашими финансовыми числами, направляя их в сторону увеличения своего состояния.
Финансовый «ликбез» богатого папы
Урок грамоты № 1. Направление денежного потока определяет, чем является данный объект в настоящее время: активом или пассивом. Другими словами, ваш дом не является активом только потому, что так его называет ваш агент по недвижимости.
Это денежный поток актива. Богатый папа давал следующее определение актива: "Актив кладет деньги в твой карман".
А это — денежный поток пассива. Богатый папа давал следующее определение пассива: "Пассив вынимает деньги из твоего кармана".
Источник путаницы
Богатый папа также говорил мне: "Путаница возникает оттого, что принятый метод бухгалтерского учета позволяет нам указывать одновременно и активы, и пассивы в колонке для активов". Затем для иллюстрации сказанного он рисовал картинку, говоря: "Вот откуда возникает путаница".
Он говорил: "Вот дом, который стоит 100 тысяч долларов. Кто-то выплатил за него 20 тысяч и на настоящий момент имеет долг в 80 тысяч долларов по ипотечной ссуде.[20] Как определить, является этот дом активом или пассивом? Является ли он активом лишь потому, что указывается в колонке активов?"
Правильный ответ таков: "Нет. Для того чтобы определить, является дом активом или пассивом, следует обратиться к отчету о доходах".
После чего богатый папа нарисовал следующую диаграмму, говоря: "Вот это дом, который является пассивом. Ты можешь определить, что это пассив, исходя из того, что он указывается в колонке расходов".
Превращение актива в пассив
Затем богатый папа добавил к своей диаграмме строки "Доход от сдачи в аренду" и "Чистый доход от сдачи в аренду", при этом ключевым словом являлось «чистый» и сказал: "Это изменение в финансовом отчете превратило дом из пассива в актив".
Когда я понял общую концепцию, богатый папа начал вставлять числа, чтобы она стала еще понятнее. "Допустим, все расходы, связанные с этим домом, в совокупности составляют 1 тысячу долларов. Сюда входят выплаты по ипотечной ссуде, налоги на недвижимость, страховые взносы, плата за коммунальные услуги и расходы на содержание. Но вот появляется жилец, который платит тебе арендную плату 1200 долларов в месяц. Теперь ты имеешь чистый доход от сдачи в аренду 200 долларов в месяц, что делает дом активом, потому что теперь он кладет деньги тебе в карман. А сейчас предположим, что твои расходы остаются теми же, но ты получаешь арендную плату только 800 долларов в месяц. Теперь ты теряешь 200 долларов в месяц и, хотя имеется валовый доход от аренды 800 долларов в месяц, собственность является пассивом. Так что даже при наличии дохода от аренды собственность может являться пассивом, а не активом. Здесь я часто слышу возражения: «Но ведь если я продам дом дороже, чем я его купил, тогда он станет активом». Да, это так, но только в будущем, когда это событие произойдет. И, вопреки распространенному представлению, случается так, что цена на недвижимость падает. Так что мудрое высказывание: «Цыплят по осени считают» имеет еще и финансовое значение".
Правительство изменяет правила
Буквально миллиарды долларов были потеряны на недвижимости в результате Акта по налоговой реформе 1986 года. Многие спекулянты потеряли деньги, потому что стремились купить дорогостоящую недвижимость, предполагая, что цена на нее всегда будет расти и правительство будет давать им налоговые послабления за их пассивные убытки от недвижимости. Другими словами, правительство субсидировало разницу между арендными доходами и арендными расходами, когда последние были больше. Как они выражались, "кто-то изменил правила". После такого изменения в налоговом законодательстве обрушился фондовый рынок, пропали сбережения, ссуды, и имело место значительное перераспределение богатства в период между 1987 и 1995 годами. Инвестиционная собственность перетекала, в основном, из квадранта С — от профессионалов с высоким доходом, таких как врачи, юристы, бухгалтеры, инженеры и архитекторы, — в квадрант И — к инвесторам. Это единственное изменение в налоговом законодательстве заставило людей переключиться от инвестирования в недвижимость к инвестированию в рынок бумажных активов, известный как фондовый рынок. Можно ли в ближайшем будущем ожидать подобного перетока богатства из одной части квадранта в другую? Может ли случиться так, что на этот раз на месте недвижимости окажутся бумажные активы? Ответить на это может только время, а история, как известно, имеет тенденцию повторяться. И когда она повторяется, одни теряют, но многие другие выигрывают.
В Австралии на сегодняшний день по-прежнему существует закон, позволяющий инвесторам заставлять свою недвижимость "работать с отрицательной нагрузкой". Другими словами, вас поощряют терять деньги на арендной недвижимости с расчетом получить за это налоговые послабления от правительства. У нас в Соединенных Штатах были такие же налоговые правила до 1986 года. Когда я в Австралии рассказываю про инвестирование, то часто слышу возгласы протеста в ответ на мои предостережения, что правительство может изменить правила так, как это произошло в Соединенных Штатах. Слыша фразы вроде "правительство не пойдет на изменение правил", я только качаю головой. Эти люди просто не представляют, насколько болезненным было изменение законодательства для миллионов инвесторов в Соединенных Штатах. Некоторые из моих друзей вынуждены были объявить о банкротстве и потеряли все то, ради чего трудились долгие годы.
