заплатить и того – заплатил еще меньше. Между тем, в 1941-м, 1942-м, 1943-м и 1944-м гг. ответчик исправно платил 1250 фунтов в год. Даже когда дом был полностью сдан жильцам в начале 1945-го, ответчик все так же платил арендную плату в сниженном размере. Управляющий то ли не смотрел в договор, то ли не понимал. Понял только в сентябре 1945 г., что размер арендной платы по договору – 2500 фунтов.
21 сентября 1945 г. управляющий написал ответчику и предложил заплатить 2500 за текущий год, а также долги за прошлые годы, возникшие из-за уплаты арендной платы в меньшем размере – как он сказал, “это еще 7916 фунтов”.
Не получив оплаты, управляющий подал в суд иск, чтобы проверить позицию закона. В иске управляющий просит взыскать долг по арендной плате в сумме 625 фунтов за квартал, закончившийся 29 сентября 1945 г., а также взыскать долг по арендной плате в сумме 625 фунтов за квартал, закончившийся 25 декабря 1945 г.
Ответчик сначала занял такую позицию: снижение платы до 1250 фунтов применимо на все 99 лет договора. На всякий случай (го есть если первая позиция не пройдет) ответчик сформировал вторую позицию: снижение платы до 1250 фунтов применимо до 24 сентября 1945 г., именно с этой даты арендная плата должны быть уплачена в полном размере.
Если рассматривать дело без учета новейшего развития закона, иск должен быть удовлетворен в полном объеме. Договор аренды заключен “за печатью” и по общему праву, нельзя внести в этот договор изменения (или сделать “допник” о снижении платы) в устной или простой письменной форме – только “за печатью”. Но тут на сцену вышло право справедливости, и теперь суд может считать изменения внесенными, даже если они совершены в простой письменной форме – см. дело Berry v Berry[1929]2 K.B. 316.
Правда, в нашем деле этот подход из права справедливости сложно применить, потому что тут изменения в договор внесены, можно сказать, без встречного удовлетворения (так как истец дал обещание снизить арендную плату, а ответчик ничего не дал взамен).
Касательно эстопеля: заявление о снижении арендной платы не было заявлением о существующем факте, что есть сущность эстопеля в общем праве; заявление о снижении арендной платы относилось к будущему – заявление, что арендная плата не будет принудительно взыскана в полном размере, а только в уменьшенном.
В общем праве такое заявление не порождает право на эстопель, потому что, как сказано в деле Jorden v. Money(1854) (5 H.L. Cas. 185), заявление на будущее должно быть сделано в самом договоре, иначе оно ничтожно. Так что общее право не дает нам ответа.
Что тогда считать позицией закона с учетом развития закона в последние годы? Со времен дела Jorden v Money(1854) закон не стоял на месте. За последние 50 лет была серия дел, которую хотя и назвали “дела по эстопелю”, однако это не так. В тех делах были обещания, данные с намерением создать правовые последствия, и с ведома стороны, давшей обещание, сторона, получившая обещание, действовала на основании этого обещания. В тех делах суды сказали: такие обещания должны быть уважены (т. е. обещание имеет юридическую силу и связывает “обещалкина”, те. пообещавшее лицо).
Дела, в частности: Fennerv. Blake ([1900] 1 Q.B. 426), Re Wickham (1917) (34 T.L.R. 158), Re William Porter & Co., Ltd. ([1937] 2 All E.R. 361) и Buttery v Pickard(1946) (174 LT 144).
И хотя грамотные судьи, рассматривавшие эти дела, решили, что это дела об эстопеле, эти дела не об эстопеле в точном смысле этого слова. Это дела об обещаниях, где обещание дано с намерением создать правовые последствия, где сторона, давшая обещание, знала: вторая сторона будет действовать на основании этого обещания – и вторая сторона в самом деле действовала, полагаясь на данное обещание.
От дела Jorden v. Money можно отойти (тот самый уход от прецедента, distinguish), потому что в этом деле обещавшая сторона пообещала, но в то же время ясно дала понять: сторона не хочет быть связана своим же обещанием.
Между тем в делах, на которые сослался я, обещавшая сторона давала понять: “Я связана данным обещанием”. В каждом деле суд счел: обещание связывает сторону, давшую обещание, даже если по старому общему праву (практике) сложно, если вообще возможно, найти хоть какое-то встречное удовлетворение на это обещание. Суды еще не зашли настолько далеко, чтобы позволить взыскать убытки, возникшие из-за нарушения такого обещания, но суды не позволяют стороне, давшей обещание, действовать вопреки обещанию. В таком смысле – и только в таком – обещание дает второй стороне право на эстопель.
Эти дела – естественный итог слияния общего права и права справедливости. Дела Hughes v Metropolitan Ry. Co. (1877) (2AC, стр. 439), Birmingham & District Land Co. v London & North Western Ry. Co. (1888) (4 °Ch.D. 268) и Salisbury v. Gilmore (9) ([1942] 1 All E.R. 457) показали: стороне, давшей обещание, суд не позволит “сдать назад”. Пришло время дать юридическую силу такому обещанию. Логичное следствие, без сомнения, – обещание принять меньшую сумму вместо большей, если (должник) действует на основании такого обещания, такое обещание связывает (кредитора) даже при отсутствии встречного удовлетворения, и если слияние общего права и права справедливости привело к такому итогу, тем лучше.
Здесь и сейчас не имеет смысла разграничивать общее право и право справедливости. Слились еще семьдесят лет назад, и дела надо рассматривать с учетом этого слияния. В шестом отчете Комитет по пересмотру закона советовал давать принудительную силу обещаниям, о которых я говорил выше, даже если за такое обещание не дано встречного удовлетворения. Похоже, цель достигнута многими решениями судов.
Согласен, такое обещание по закону связывает, и единственный вопрос в данном деле – насколько связывает. Я удовлетворен доказательствами и считаю, что снижение арендной платы – временное обещание, которое действовало, пока дом не был сдан полностью.
А значит, снижение арендной платы действовало до конца 1944 г. Но с начала 1945 г. были сданы внаем все комнаты в доме, и платежи жильцов получились больше ожидаемых. Обстоятельства, исходя из которых дано обещание снизить арендную плату, отошли в прошлое, насколько я понимаю, в начале 1945 г. И с тех пор соглашение о снижении арендной платы
