По оценкам специалистов, в США вполне возможно снижение цен на 50 %, в Англии – на 30 %, в России также в период кризиса совокупное падение стоимости может быть около 50 %. Грубо говоря, однушка, стоившая в Москве 200 тыс. долларов, в какой-то момент будет стоить 100–120 тыс. долларов. Но если смотреть на отрезке в пару-тройку лет, то можно предположить, что цены начнут возвращаться к прежнему уровню, лишь иногда останавливаясь. Причем не только в Москве. Но во многих городах рост цен на жилую недвижимость был весьма впечатляющим. Экономически это обосновано.
Оппоненты предлагают использовать распространенный на Западе метод оценки: средняя стоимость жилья должна равняться стократной сумме его месячной аренды. Но эта зависимость формируется лишь на зрелых рынках, с устоявшимся балансом спроса и предложения. А за 70 лет советской власти мы очень сильно отстали в обеспеченности населения жильем.[96] По оптимистичным прогнозам, лет через 20–30 мы приблизимся к современному «евростандарту». Тогда эти закономерности соотношения цен на аренду и покупку жилья должны будут проявляться и в России. Давайте быть реалистами. Рост цен на жилье во всем мире составляет примерно 5—10 % в год. Когда жилье будет так же дорожать у нас, значит, ситуация стабилизировалась.
Цены на квартиры в Москве соответствуют общемировым тенденциям. Рост цен может прекратиться, если в стране появятся города, столь же привлекательные для проживания, если люди смогут сказать: «Я продаю квартиру в Москве, потому что лучше жить во Владивостоке или в Барнауле». В США люди легко переезжают из Лос-Анджелеса в Нью-Йорк или в Майами – города одинаково привлекательные, просто на разный вкус. Для большинства россиян самый привлекательный город пока один. Конечно, жизнь меняется, и во многом комфортность проживания в других городах растет быстрее, чем в столице, особенно в городах «первого ряда»: в Екатеринбурге, Казани, Нижнем Новгороде, Новосибирске, Санкт-Петербурге, Самаре, Перми и т. д. Но пока приток людей в Москву велик, и это важный фактор спроса на жилье.
Цена – это соотношение спроса и предложения. Спрос сейчас растет быстро, а предложение – нет. Объемы строительства в Москве увеличивать сложно. Национальный проект «Доступное жилье» призван стимулировать строительство дешевого жилья. Но в Москве не может быть такого понятия, как дешевое жилье. У нас нет и в обозримом будущем не будет общества экономического равенства, когда доходы и уровень жизни у всех примерно одинаковы. Поэтому должно быть недорогое жилье для малообеспеченных и дорогое жилье для богатых. Иначе зачем стараться заработать больше и быть богатыми? Пропадает стимул к упорному труду. Дешевое жилье теоретически может быть только в регионах, где много свободной земли.
Если своего жилья нет и вы очень твердо решили его покупать, то особого смысла откладывать покупку тоже нет. Кризисный опыт уже есть. Такая ситуация была в 1998 году. Кризис в экономике повлек за собой и кризис на рынке недвижимости. Цены на квартиры в конце концов тоже упали примерно на 50 %. Затем недвижимость гораздо быстрее других восстановила свои позиции. Уже к началу 2003-го стоимость жилья достигла докризисного уровня, а к концу года цена 1 кв. м значительно превышала его. Возможно, что все пойдет по тому же сценарию – восстановление будет быстрым. Трехкратное отставание количества квадратных метров на человека от западноевропейского уровня является серьезной гарантией спроса на жилье в России.
И вообще, почему нас должен расстраивать рост цен на недвижимость? Он должен радовать патриотов. Он означает: Россия была сильно недооценена, а сейчас мы начинаем ценить ее будущее. Страна становится привлекательнее, дороже, следовательно, она постепенно богатеет. Массовое желание иметь недвижимость в России надо только приветствовать. Земля и недвижимость в Лондоне, Нью-Йорке или Монако очень дорогие, но это не расстраивает ни население, ни правительства. Вот и нам бить тревогу нужно будет тогда, когда цены на землю и жилье начнут падать. Это будет означать, люди и деньги побежали из страны. Пока же наоборот, и это здорово!
19.2. Жилищный вопрос и кредитные отношения
Живи по средствам, даже если для этого необходимо залезть в долги.
Г.У. Шоу, американский юморист
Нужно долго думать, прежде чем твердо решить.
Публий Сир (1 век до н. э.), древнеримский драматург
Ипотечное кредитование в России будет развиваться. Есть проблемы, которые невозможно решить без кредита. Например, приобретение жилья. Жилье определяет от 25 до 50 % качества нашей жизни. Поэтому затраты на это требуют соответствующей доли в ваших расходах. Можно всю жизнь арендовать жилье, можно стремиться жить в собственном. Но приобретение своего жилья зачастую невозможно без привлечения кредита. В 2008 году банковское ипотечное «опьянение» – более чем лояльный подход к оценке заемщиков – сменилось тяжелым «похмельем»: банки закручивают гайки в ипотеке. Первое логическое следствие – фактическая приостановка программ с нулевым взносом. Это ударило по 50 % заемщиков. Банки стали намного критичнее подходить к оценке платежеспособности заемщиков. Раньше банки уделяли больше внимания росту своих кредитных портфелей, теперь стали заботиться и о качестве.
Для ужесточения требований к заемщикам есть ряд причин. Во-первых, растет объем просроченных платежей. Во-вторых, кризис заставил более придирчиво рассматривать заемщиков, особенно в части подтверждения дохода. В-третьих, ситуация на российском рынке жилой недвижимости не прибавляет оптимизма банкирам. В-четвертых, ряд банков до кризиса имели доступ к дешевым западным займам и могли себе позволить «либеральные» ипотечные программы. Сейчас «кормушка» закрылась.
Ужесточение условий привело к активизации сомнительных посредников. Различные «жучки», как правило, действуют через подкуп сотрудников кредитного комитета конкретного банка, заставляя их одобрить «проблемные» документы на нужные заказчикам суммы. Сами банки проблему «жучков» предпочитают официально не комментировать, однако неформально дают понять, что понимают серьезность проблемы. Лучше держаться подальше от любых подобных «нестандартных путей».
19.3. Покупать или арендовать?
В Бога мы верим, остальные платят наличными.
Поговорка американских бизнесменов
Чтоб добраться до источника, надо плыть против течения.
С.Е. Лец, польский писатель-афорист
Россия и Запад: покупка и аренда в общественном сознании. Приватизации жилья – одно из самых важных следствий экономических реформ 1990-х годов. Она же сыграла злую шутку с россиянами. Сложилось представление: семья среднего достатка живет в собственной квартире. В западном мире множество семей всю жизнь арендуют квартиры, обживают их, выращивают в них детей и т. д. И ничего. Но у нас, где старшее поколение получило квартиры «на халяву», многим пока обидно смириться с арендой. Без кредита же стать собственником жилья проблематично. В итоге молодой средний класс залезает в масштабные долги. Ведь одновременно молодежи хочется иметь все и сразу: квартиру, путешествия, автомобиль, модные вещи.
