19.3. Покупать или арендовать?
В Бога мы верим, остальные платят наличными.
Поговорка американских бизнесменов
Чтоб добраться до источника, надо плыть против течения.
С.Е. Лец, польский писатель-афорист
Россия и Запад: покупка и аренда в общественном сознании. Приватизации жилья – одно из самых важных следствий экономических реформ 1990-х годов. Она же сыграла злую шутку с россиянами. Сложилось представление: семья среднего достатка живет в собственной квартире. В западном мире множество семей всю жизнь арендуют квартиры, обживают их, выращивают в них детей и т. д. И ничего. Но у нас, где старшее поколение получило квартиры «на халяву», многим пока обидно смириться с арендой. Без кредита же стать собственником жилья проблематично. В итоге молодой средний класс залезает в масштабные долги. Ведь одновременно молодежи хочется иметь все и сразу: квартиру, путешествия, автомобиль, модные вещи.
Но также очевидно, что абсолютному большинству даже хороших заработков не хватает на все это. Вот и возникают большие долги. Между тем альтернатива есть. За последние лет тридцать даже на Западе сознание кардинально изменилось: большинство людей вообще не хотят иметь собственное жилье.[97] Россияне пройдут тот же путь, но быстрее, чем первопроходцы. Цена квадратного метра в Москве действительно достигла некоего психологического предела, когда народ перестал воспринимать цифры. Уже даже родились «крамольные мысли»: а стоит ли «упираться» и покупать собственное жилье? Не лучше ли и дальше снимать квартиру? Ничего страшного в таких мыслях нет. Например, британцев они посещают уже давно.
Недавно были проведены исследования по сравнению стиля жизни и взглядов британцев на недвижимость сейчас и тридцать лет назад. Выяснились: для молодых британцев приобретение жилья перестало быть самой важной целью в жизни. Причины смены ориентиров четко зафиксированы. Во-первых, цена на недвижимость за это время выросла на 1536 %! То есть в пятнадцать с лишним раз. После чего 76 % опрошенных сказали, что жилье престало быть доступным. Во-вторых, каждый, кто берет ипотечный кредит на покупку своего первого жилья, тратит как минимум 25 % доходов на его погашение. Тридцать лет назад люди были на это готовы.
Но исследование показало, что теперь молодежь в возрасте 20–30 лет почти в два раза реже отвечает, что брак, дети и покупка жилья важны для счастливой и полноценной жизни (в 1977 году этому отдавали приоритет 60 %). Остается сделать вывод: вечные ценности не поддерживают рынок недвижимости так, как раньше. Представления молодых, что значит «жить как следует», сильно изменились: для них важнее индивидуальное развитие, достижения в работе и интересный жизненный опыт.
До брака, семьи и собственного дома часть людей «дозревает» где-то к 34 годам (тридцать лет назад – к 27 годам). Но чем старше человек, тем труднее ему решиться на покупку жилья: появляются привычные и кажущиеся необходимыми траты. А цены на недвижимость продолжают расти. Отказ следовать традиционным ценностям и желание обрести независимость и интересный жизненный опыт ведут к тому, что молодые люди откладывают покупку своего первого дома. Удивительно, но среди качественных показателей жизни доступ в Интернет и спутниковое телевидение участники исследования называли не реже собственного дома. Короче, напрягаться, платить кредит, отказывая себе в удовольствиях, многие просто не готовы.
Британские цифры не являются исключением. Наоборот, это правило современной западной жизни. В развитых западноевропейских странах от 30 до 50 % жилья приходится на долю арендуемого. Так, например, в Великобритании 54 %, а в Германии 52 % населения имеют в собственности квартиру или дом. Рекорды здесь ставит столица Берлин – лишь 16 % его жителей имеют собственное жилье.[98] Остальные – арендаторы. Причинами этого называют большую динамичность, свободу, постоянную готовность к переезду при смене работы. Арендатор в разы быстрее находит желаемый вариант, существенно экономя время на дорогу.
Более половины нашего населении, приобретающего жилье в новостройках, пользуется ипотечными кредитами. На сегодняшний день лишь 10–12 % населения используют ипотеку. Вопрос: что делать остальным 90 % населения, которые даже через 5—10–15 лет не смогут использовать ипотечное кредитование? Кто бы что ни говорил, но примерно 50 % тех россиян, кто сегодня не является собственником жилья, им и не будет никогда. Есть все основания полагать, что, как и во многих других областях, мы пройдем тот же путь, что и Запад, но только быстрее. У россиян еще силен страх остаться без своего угла. Однако процесс осознания общемировых реалий уже пошел.
Кредит или сбережения: преимущества и недостатки. Своя квартира – это, конечно, хорошо. И если есть возможность купить с минимальным или хотя бы разумным привлечением заемных средств или вообще на свои, то, казалось бы, почему бы и нет? Китайцы говорят: даже если вас проглотил дракон, у вас все равно есть два выхода. Рассмотрим два способа решения задачи: 1) ипотечный кредит; 2) накопление средств. Для примера схемы расчетов: цель – квартира в столице, стоимость – 300 000 долларов.
Первый способ. Ипотека. Считаем: стоимость квартиры, размер кредита, процентная ставка по кредиту и срок его погашения. Максимальный размер кредита – 90 % от рыночной стоимости приобретаемого жилья, т. е. в нашем случае это 270 000 от 300 000 долларов. Допустим, мы берем ипотеку на 15 лет и банк предоставит кредит под 10,5 % годовых,[99] а ежемесячные выплаты составят 3000 долларов в месяц. Тогда за 15 лет мы должны будем выплатить следующую сумму: 3000 долла
ров 12 месяцев 15 лет = 540 000 долларов. Эта сумма включает в себя сам кредит и все проценты по нему. Доплатежи. Кроме ссуды и процентов, необходимо выплатить комиссию за ее выдачу – 1 % от суммы кредита, т. е. 2700 долларов. Плюс страховку – 0,8 % в год от суммы остатка по кредиту, т. е. около 33 000 долларов. Для простоты расчета мы учитываем только страхование жизни и трудоспособности заемщика. Но некоторые банки требуют застраховаться и по другим статьям. Минимальное итого: 540 000 + 2700 + 33 000 = 575 700 долларов. Общее увеличение стоимости: 575 700–270 000 = 305 700 долларов. Вывод: мы покупаем квартиру не меньше чем за двойную цену. Хотя, разумеется, за эти годы рыночная стоимость квартиры тоже возрастет.
Второй способ. Накопление средств. Предположим оптимистично-малый рост цены – 5 % в год. Другие условия останутся те же: стоимость квартиры сегодня – 300 000 долларов, срок накопления – 15 лет. Рост цены на квартиру за 15 лет составит: 300 000 5 % 15 = 623 678 долларов. Общее увеличение стоимости составит 623 678–300 000 = 323 678 долларов. За 15 лет это примерно на 20 тыс. долларов больше, чем при ипотечном кредите. Далее, два противоположных фактора. Во-первых, затраты на аренду в период накопления. При действующих ставках и тенденциях их развития можно затратить на аренду двушки за 15 лет 200–300 тыс. долларов. Во-вторых, в ходе накопления ваши сбережения будут работать на вас (приносить проценты). Если предположить доход 5—10 % в год, то за 15 лет это тоже может составить сумму в 200–300 тыс. долларов.
