В доходном доме права арендатора и собственника защищены юридически. Арендатор обязан бесперебойно оплачивать аренду, и хозяин не может его выселить до истечения срока договора. Но не можешь платить – выселяйся. Возможно, в ближайшее время в этом направлении дело пойдет и у нас. Тогда со временем отсутствие собственного жилья престанет и у нас считаться признаком жизненного неуспеха. И потребуется на это совсем не тридцать лет. Особенно если государство перестанет мешать и давить громадными налогами и поборами чиновников.
Рынок сможет быстро развиваться, если будут заинтересованы три стороны: арендаторы, бизнес (застройщики) и государство. Арендаторам мешают психологическая неготовность отказаться от идеи стать собственниками и недостаточная защита их прав. Бизнесу мешают государство (большими налогами и сбором дани в виде взяток) и недостаточная (по сравнению с другими инвестиционными проектами) эффективность вложений в доходные дома. Арендная плата низка: срок окупаемости вложений с учетом взяткоемкой себестоимости строительства – от 20 до 25 лет. Государству мешают коррупция и отсутствие желания выработать действительно эффективную политику в данной сфере. Например, государство на первых порах могло бы помочь, взяв часть затрат на себя, в первую очередь по созданию инфраструктуры для строительства доходных домов.
Определенные подвижки имеются. Так, в жилищной программе столичных властей прописано намерение стимулировать застройщиков возводить доходные дома, а физических лиц – владельцев квартир – сдавать их. Если подключить к этим проектам обладателей долгосрочных финансовых ресурсов – пенсионные фонды, страховые компании, то это будет соответствовать международному опыту. Такая практика существовала в царской России, так и сегодня живут во многих странах.
Но пока движение в правильном направлении обозначилось только в Москве. Так, власти провозгласили: будет построено около 200 доходных домов. Но заявляются и нереальные вещи: аренда квартир в таких домах будет стоить 50—100 долларов. Все мы знаем, что бывает, если что-то на рынке стоит 1000 долларов, а чиновник распределяет это за 100 долларов. Возможный результат: сначала надо будет «занести» 1000 долларов, чтобы стать в очередь, потом 1000 долларов за аренду и затем заносить скромные 500 долларов ежемесячно. Очевидно, что путь распределения и неизбежной коррупции ведет в тупик. Так рынок аренды не сформируешь. Нужно просто помогать бизнесу строить доходные дома и сдавать в аренду на рыночных условиях.
Для миллионов россиян рынок арендного жилья мог бы стать решением их жилищных проблем. Жизнь все равно возьмет свое. Именно массовый переход на аренду решит пресловутый жилищный вопрос в России. По некоторым оценкам, такой фонд арендного жилья может составить в течение ближайших 8 лет не менее 3 % российского жилищного фонда и позволит обеспечить жильем примерно 3–3,5 млн человек.[108] Причем значительная часть жилья будет состоять из однушек около 30 кв. метров, семейные квартиры в три-четыре комнаты будут вполне комфортны при размере 80–85 кв. метров. Ведь метражи строящихся сегодня квартир отражают не только несколько «понтовые» запросы, но и желание застройщиков максимизировать прибыль. «Понты» со временем идут на убыль, и ситуация приблизится к общемировой.
Еж понял
Освоив азы рыночной экономики, россияне начинают понимать реальное положение дел с обеспечением себя жильем. Тут есть ряд обстоятельств.
Первое. Жилье – товар, который везде стоит дорого. Покупателям это не нравится. Но все хотят получить максимально возможную цену за свои товары и услуги, в том числе за свой труд. Однако порой нам не нравится, когда стоимость других товаров/услуг определяется аналогичным образом: продавец запрашивает ту цену, по которой его товар в разумные сроки раскупается потребителем. Стоимость жилья не исключение – покупатели ворчат, но затоваривания на рынке пока не наблюдается. Когда будет, тогда и цены упадут. (Хотя, конечно, в демонополизации, дебюрократизации и очищении от коррупционной составляющей российский рынок жилья очень нуждается.)
Второе. Во всем мире многие всю жизнь живут в арендованном жилье. Причем можно сказать, что чем более развита страна, тем выше в ней процент арендаторов.
Третье. Для 95 % людей приобретение жилья невозможно без большого (по срокам и сумме) займа. Это означает возникновение серьезных рисков и ограничений в вашей жизни.
Четвертое. Для большинства россиян решение о покупке квартиры, связанное с масштабным долгосрочным кредитом, является одним из важнейших в жизни. Это требует взвешенного подхода и ясного понимания, чего будет больше в ваших ощущениях: вы имеете квартиру в собственности или она вас?
Глава 20
Растим денежное дерево: механизм управления личными деньгами
До тех пор пока у вас нет механизма, обеспечивающего вас деньгами, вы сами являетесь таким механизмом, независимо от того, сколько денег вы зарабатываете.
Б. Шефер, немецкий финансовый консультант
Если ты идешь по пути, создаваемом своими руками, то в конце концов придешь туда, где должен быть.
Древнеегипетская мудрость
Финансовое планирование необходимо человеку, думающему о своем настоящем и будущем. Механизм управления личными деньгами должен быть простым и удобным. Не существует универсальных методов личного финансового планирования, но работу по управлению своими деньгами можно и нужно упорядочивать. Благосостояние обычно является следствием наличия определенного плана и работы по организации/структуризации средств.
20.1. Деньги к деньгам: восемь шагов управления
Увидьте желаемое богатство воочию, «подержите» его в руках – и оно придет совсем с неожиданной стороны. Обозначьте вашу цель цифрой. И пускай цифра будет большой. Не забудьте назначить срок.
Н. Хилл, американский бизнесмен
Не важно, с какой скоростью ты идешь, важно, что ты не останавливаешься.
Конфуций, древнекитайский мыслитель
Надо ли иметь финансовый план? Нет, можно жить, надеясь, что все проблемы как-нибудь решатся сами по себе, стоит только добиться хорошей зарплаты. Можно не любить думать о деньгах и спокойно жить без плана управления ими. Но помните: план есть у всех. Не имеющий плана живет по плану вечной необеспеченности.
Механизм управления деньгами. Для начала нужно просто осознать, что все желаемое и реалистичное является достижимым. Затем можно приступать к структуризации личных финансовых потоков. Процесс формирования механизма управления личными деньгами состоит из нескольких этапов. На каждом создается элемент данного механизма. Весь процесс можно структурировать так:
