Все о недвижимости. Рынок загородного жилья
Авторский коллектив:
Романов Е. Н., Шмырев М. В., Сухорукова Н. Н., Цыбина Е. В., Гавриш Ю. В., Меньшикова Е. А., Таболина О. А., Кройтор А. Н., Синицин К. Ю., Архипов А. М., Цывин С. Б., Беков Т. Г., Лукинов В. В., Григорян А. М., Исмаилов Т. Г., Кастова К. В., Таганов Д. Н., Гордеева М. В., Суровейкин В. Ю., Тимофеева Е. В., Кузюрин В. В., Крылевская И. А., Мишетьян С. Э., Таболина Е. О., Хижняков А. А., Сенчук А. А., Мокшин Д. И., Теймурова И. А., Дмитриева О. В., Агишева Г. Р.
От домика в деревне к городу-спутнику
За последние полтора десятка лет активного существования рынка загородной недвижимости на нем произошло колоссальное количество изменений. Во-первых, поменялся формат представленного товара. Еще 10–15 лет назад таких понятий, как коттеджные поселки, элитные поселки, участки без подряда, таунхаусы и т. д., просто не было в обороте. Подмосковная загородная недвижимость была представлена домами в стародачных поселках и обычными деревенскими домиками. Сейчас перечисленными терминами повсеместно оперируют на загородном рынке.
Произошли важные юридические изменения. Был принят закон о так называемой «дачной амнистии» – упрощенном порядке приватизации земельных участков и строений, находящихся в личном пользовании; государство ввело имущественный налоговый вычет в размере 2 млн руб. при покупке недвижимости или строительстве дома; постановлением Конституционного суда разрешена регистрация граждан в домовладениях, пригодных для постоянного проживания и расположенных на землях садоводства или дачного хозяйства, если это их единственное жилье.
Существенно повысилась квалификация девелоперов. В этом смысле наглядный пример – развитие компании элитной загородной недвижимости Villagio Estate. При ее создании детально изучался опыт западных стран, который был трансформирован и переработан с учетом пожеланий российских покупателей.
Значительно выросла квалификация риелторов. Если 10 лет назад задача риелтора сводилась к тому, чтобы найти и продать объект, то сейчас можно сказать, что он превратился в квалифицированного девелоперского консультанта. Риелтор сегодня, с одной стороны, обеспечивает обратную связь с клиентами, то есть объясняет застройщикам, что нужно строить и по каким причинам именно такой проект станет удачным, какие изменения нужно внести в готовый проект. С другой стороны, он в состоянии подобрать место для строительства, составить бизнес-план продаж и собственно обеспечить эти продажи.
Отследить все трансформации загородного рынка довольно сложно, тем не менее потенциальным клиентам и участникам рынка желательно иметь о них представление. В книге, которую вы держите в руках, собраны и систематизированы сведения обо всех модификациях рынка загородного жилья с момента его зарождения до сегодняшнего дня. Также в ней даются практические советы по выбору и покупке загородной недвижимости, объясняются ключевые термины загородного рынка, обрисовываются основные форматы представленных на нем объектов. Таким образом, она может послужить хорошим путеводителем по непростому миру загородной недвижимости и оказаться полезной различным категориям граждан: продавцам и покупателям, девелоперам, риелторам, всем участникам загородного рынка и просто заинтересованным лицам.
Читая эту книгу, не стоит забывать, что российский рынок загородной недвижимости находится в начале своего пути и продолжает активно развиваться и видоизменяться. Тем не менее основная тенденция – стремление все большего количества людей переехать за город для постоянного или временного проживания – в ближайшее время вряд ли изменится. С учетом повышения требований к качеству строительства, уровню развития инфраструктуры можно ожидать, что еще через 10–15 лет мы увидим полноценные города-спутники, которые возникнут на базе современных подмосковных коттеджных поселков.
Андрей Николаевич Кройтор,
директор департамента по вопросам загородной недвижимости Компании «ИНКОМ»
Введение. Загородный рынок жилья в России: история с продолжением
Прежде чем говорить о рынке загородной недвижимости, давайте определимся, что вообще представляет собой это понятие. Как правило, словосочетание «загородная недвижимость» рисует в воображении череду ветхих дачных домиков, современных коттеджей и просто участков земли, пересеченных рядами картофельных кустов. На самом деле рынок загородной недвижимости – гораздо более широкое понятие. Оно объединяет всех участников рынка, то есть покупателя, продавца, собственника, консультанта, девелопера, риелторскую компанию, частного маклера, государственные регулирующие органы и т. д., а также совокупность сделок, совершаемых между ними.
В силу исторических обстоятельств у российского рынка загородной недвижимости сложная судьба. В начале XX века его развитие прервала революция 1917 года. Когда же он возродился после распада СССР, то оказался в положении, схожем с ситуацией некоторых островных цивилизаций, обнаруженных европейскими исследователями в прошлом веке: когда весь мир уже разговаривал по телефону, они еще орудовали каменным топором, то есть стояли в самом начале пути своего развития. Вот только в условиях глобализации российский рынок загородной недвижимости не может оставаться автономным островом. Он взаимодействует с мировым рынком. То есть, по сути, ему, не прошедшему даже детского сада, пришлось сразу поступить в университет. Необходимость экстренного взросления наложила свой отпечаток. Переняв внешние атрибуты своих состоявшихся в этом бизнесе соседей, российский рынок загородной недвижимости и сегодня, по мнению специалистов, является плохо структурированным.
Однако прежде чем говорить о текущей ситуации на загородном рынке, чтобы не возникало ощущения, что он, как гриб после дождя, вырос на пустом месте, оглянемся назад и вспомним его историю.
Дореволюционная Россия: Перловка для высшего общества
Загородная недвижимость, которая сначала именовалась простым и коротким словом «дачи», появилась в России еще в XVIII веке, во времена Петра I. Петр раздавал приближенным участки земли под Петербургом (отсюда и само слово «дача» – от глагола «давать»), и они устраивали там усадьбы: возводили дома и хозяйственные постройки, разбивали сады, дорожки, сооружали беседки и фонтаны – в общем, создавали все то, чем мы сейчас восхищаемся, гуляя по дворянским усадьбам, сохранившим былой облик до наших дней. В Подмосковье дачный бум пришелся на середину XIX века, а спровоцировало его появление железных дорог – теперь жилье для летнего отдыха можно было строить на большем расстоянии от Москвы. Тогда же мода жить летом на даче вышла за границы дворянского сословия и стала обычной для всех более или менее состоятельных людей. Однако в отличие от первой волны дачников, которые получили землю от царской власти, новые любители отдыха за городом, как правило, не владели загородной недвижимостью, а арендовали ее на летние месяцы. Так появились первые застройщики, этакие «протодевелоперы» – предприниматели, которые имели в собственности землю, строили на ней дачные поселки, а потом продавали или сдавали внаем дома.
Пожалуй, одним из самых известных и успешных предпринимателей, догадавшихся, что на подмосковной земле можно зарабатывать, был Василий Перлов. Он создал модный в конце XIX века дачный поселок Перловка. Несмотря на неказистое название, вызывающее ассоциации с армейской кашей, по тем временам Перловка была, можно сказать, поселком премиум-класса. Деревянные домики в стиле модерн стояли на общем участке без всяких заборов (огораживать дачу забором тогда считалось дурным тоном), но зато имели все удобства – душ и туалет в каждом. Поселок был окружен сосновым бором, а с севера его огибала река Яуза, на берегу которой специально для дачников оборудовали купальни. Кроме того, в поселке была развита развлекательная инфраструктура: Перлов построил танцевальную веранду, летний театр и приглашал из Москвы музыкантов и театральные труппы. Результатом такого грамотного подхода стала невероятная популярность поселка среди москвичей. Возникали очереди из желающих арендовать там дачу, а платить за аренду горожане были готовы столько же, сколько и за престижное жилье в центре Москвы.
Советское время: классика дачного жанра
В советское время ситуация резко изменилась. В 1930-е годы государственные дачи предоставлялись во временное пользование партийным, советским и профсоюзным работникам, а также военным и государственным деятелям. Пока занимаешь пост – пользуешься дачей, уходишь на пенсию или другую работу – и дача переходит преемнику по должности. Служебные дачи полагались даже рядовым сотрудникам партаппарата, но это не значило, что целую дачу отдавали в одни руки – обычно в одном загородном доме отдыхали сразу несколько семей. Пока рядовые сотрудники ютились в мансардах, высокопоставленные чиновники выделяли себе роскошные особняки со множеством комнат. Ситуация немного выровнялась в 1938 году, когда постановлением СНК СССР и ЦК ВКП(б) был установлен максимальный размер дач для руководящих советских работников: 7–8 комнат среднего размера для семейных и 4–5 – для несемейных.
