Известно, что в настоящее время перечень прав юридических лиц на земельный участок для ведения строительной деятельности весьма скуден: право собственности и аренда (для бюджетных учреждений, органов власти и управления и казенных предприятий – постоянного бессрочного пользования). Для реализации одних целей бизнес выкупает земельные участки в собственность (как правило, при строительстве крупных имущественных комплексов, под приватизированными предприятиями, в сельском хозяйстве при приобретении долей (паев) на сельскохозяйственные земельные участки). Для осуществления других целей юридические лица, как правило, не приобретают право собственности, используют участки земли на других правах, производных от собственности (ограниченных вещных правах или обязательственном праве аренды) (например, при строительстве средним и малым бизнесом торговых, офисных, производственных и других объектов).
К сожалению, на сегодняшний день в отечественном правопорядке недостаточноправовых инструментов, способных учесть особенности всех этих разнообразные нужды юридических лиц.
На научном семинаре, посвященном анализу права застройки,127 представитель практикующих юристов заявил относительно предлагаемого законопроектом об изменении ГК РФ права застройки, что оно может стать привлекательным правовым институтом для бизнеса. В случае закрепления в законе прозрачности и публичности права застройки для кредитных организаций вещное право застройки будет более надежным обеспечительным средством, нежели право аренды.
Не секрет, что сложившийся правовой механизм аренды для строительства весьма удобен для определенных кругов и дает возможность весьма широкого усмотрения для представителей государственных и муниципальных органов, имеющих полномочия в сфере оформления отношений по застройке земель. Зачастую аренда земельного участка под строительство имеет краткосрочный характер (3–5 лет). По окончанию срока действия договора аренды застройщик вынужден обратиться к государственному служащему с заявлением о продлении срока договора аренды, продление зависит от усмотрения чиновника. Отношения по пользованию землей на праве аренды под построенным домом также не вполне устраивают застройщиков: от усмотрения публичных властей происходит возможность выкупа земельного участка, арендная плата, пролонгация договора.
Но, следующий момент: безупречна ли предлагаемая проекта Федерального закона об изменении ГК РФ правовая конструкция права застройки? Ряд положений направленных на усовершенствование норм проекта ГК РФ о праве застройки следует высказать.
Необходимо отказаться от «временной» собственности застройщика на построенные объекты на период действия права застройки.128 Безусловно, это сделать непросто, поскольку менталитет русского человека построен так, что, несмотря на отсутствие каких либо гарантий все равно пусть уж лучше будет право собственности на строения, возведенные на чужой земле, чем ограниченное вещное право. Думается, что при законодательном закрепление права на строение, возведенное в силу застройки необходимо обращение к классической конструкция, согласно которой, строение становится составной частью права застройки и всюду следует его судьбе. В силу принципа приращения все возведенное на чужой земле поступает в собственность владельца участка. И, в данной ситуации не нужно пугать застройщика тем, что возведенный объект будет принадлежать ему на праве застройки. Дело в том, что механизм права застройки таков, что права застройщика гораздо больше защищены от действий собственника земли и третьих лиц, чем при праве строительной аренды. Застройщик (суперфициар) защищен от злоупотреблений и со стороны собственника земли. Право собственности владельца земли под построенным объектом, как говорили еще римляне будет «голым», т. к. он не может вмешиваться в дела застройщика. Его права заключаются в требовании внесения платы за право застройки, а также в контроле над выполнением суперфициаром условий права застройки (возведение строения в соответствии с договором, не допускать ухудшения участка и др.).
Требует дальнейшего осмысления вопрос введения права застройки при строительстве многоквартирных домов. Пункт 3 ст. 300 проекта Федерального закона об изменении ГК РФ устанавливает правило, согласно которому лицо, имеющее право застройки, вправе отчуждать третьим лицам помещения в здании, возведенном на основании права застройки. При этом собственники помещений с момента государственной регистрации права собственности на помещение признаются участниками права застройки (за исключением случаев, когда они приобретают долю в праве общей собственности на земельный участок в соответствии с п. 2 или 3 ст. 298.6 настоящего Кодекса), а их права определяются в соответствии с главой 19.4 «Право собственности на помещения»
В соответствии с п. 2 ст. 298.6 проекта Федерального закона об изменении ГК РФ собственник жилого помещения или нежилого помещения в многоквартирном жилом доме приобретает долю в праве собственности на находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположено здание, с момента государственной регистрации его права собственности на помещение.
Пункт 3 ст. 298.6 ГК (в редакции указанного законопроекта) устанавливает то, что собственники нежилых помещений в зданиях, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, за исключением собственников нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, вправе требовать выкупа соответствующего земельного участка в общую долевую собственность в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации.
Таким образом, п. 3 ст. 300 проекта Федерального закона об изменении ГК РФ устанавливает ряд важнейших правил.
Во-первых, жилые и нежилые помещения в здании, построенном в силу права застройки, признаются собственностью застройщика и он вправе произвести их отчуждение.
Во-вторых, приобретатели помещений с момента государственной собственности на помещение приобретают долю в праве застройки. Эта ситуация возможна только для земельных участков, находящихся в частной собственности.
В-третьих, не приобретают долю вправе застройки, приобретатели помещений в здании, построенном на находящимся в государственной и муниципальной собственности земельном участке, т. к. они, с момента государственной регистрации права собственности на помещение приобретает долю в праве собственности на находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположено здание (по аналогии с арендованным земельным участком). В данном случае с момента регистрации права собственности помещения в здании право застройки прекращает свое действие.
Зачем тогда вообще разрешать строительство многоквартирных домов на долгосрочном праве застройки, если оно автоматически прекращается с момента оформления права на помещение? Если земельный участок переходит в общую долевую собственность владельцев помещений, может быть, для таких случаевсохранить право аренды земельного участка? Видимо, право застройки следует устанавливать для тех случаев, когда собственник земли, предоставленной под застройку, заинтересован в сохранении своего права собственности, иначе бы он просто продал земельный участок. Цель установления права застройки – в длящемся обременении права собственности на земельный участок, а в не трансформации права застройки в право собственности с момента регистрации права собственности на жилое помещение.
По другому решается вопрос, если собственники помещений не приобрели доли в праве собственности на земельный участок под зданием, возведенным в силу права застройки. В этой ситуации собственники помещений с момента государственной регистрации права собственности на помещение признаются участниками права застройки (п. 3 ст. 300 проекта Федерального закона об изменении ГК РФ).
За рубежом, в частности в Германии также используется право застройки для строительства многоквартирного дома. Законом Германии «О праве собственности на жилое помещение и праве длительного пользования жилой площадью» от 15 марта 1951 г. (в ред. 7 июля 2009 г.) владельцы обособленных жилых и нежилых помещений признаны участниками долевой собственности на здания (многоквартирный дом или здание, используемое для нежилых целей).129 Однако для участия в гражданских правоотношениях право каждого владельца помещения при помощи фикции рассматривается как «особая жилищная собственность (Sondereigentum an einer Wohnung)».
Таким образом, по германскому праву предоставляется доля в праве общей собственности, которая путем фикции определяется как особая собственность. Однако германский образец права застройки многоквартирного дома не вполне приемлем в российских реалиях, ибо в нашем праве квартиры и нежилые помещения признаны самостоятельными объектами прав. В свою очередь, можно утверждать, что признание по российскому законодательству квартиры объектом права – ни что иное, как юридическая фикция, которая, прежде всего, в связи отсутствием других правовых конструкций, тем не менее, прижилась в нашей практике.
