— Что ж… — Он сложил руки на животе с умным видом, который раздражал помощников помоложе, но Лаура втайне любила его именно таким. — Проект Митчелла—Лама — это государственная программа жилищного строительства, предложенная сенатором Макнейлом Митчеллом и членом местного законодательного собрания Альфредом Лама. Утверждена в 1955 году, получила название «Закон о предоставлении налоговых льгот компаниям-застройщикам». В Нью-Йорке в то время проживало большое количество рабочих, которым необходимо было жилье. Тогда на Манхэттене было многолюдно, — в улыбке Пэрри скользнула ирония, — было мало доступного жилья, например, для учителей или сезонных рабочих, продавцов. Чиновники всех уровней хотели найти способ предоставить этим людям доступное жилье. Руководствовались идеей, что наличие только очень богатых и очень бедных жителей — не в интересах Сити. Хотели, чтобы здесь поселился стабильный средний класс, который стал бы инвестировать в близлежащие районы, чтобы увеличились доходы в казну, снизился уровень преступности и так далее.
— Звучит логично, — согласилась Лаура.
— Так и было, — ответил Пэрри. — Проблема в том, что застройщики заявили: «Мы не хотим построить дом, а потом получить от комитета по регулированию арендной платы запрет на поднятие аренды. Зачем вкладывать деньги в убыточное предприятие?» Проект Митчелла—Лама решил вопрос. Город инвестирует девяносто пять процентов средств в постройку зданий. Оставшиеся пять привлекаются из частного сектора под смешной процент в рассрочку на тридцать пять или пятьдесят лет, сюда же входит стоимость земли, возведение на ней прочного дома и так далее. В ответ на такое щедрое предложение города застройщики рассчитывали арендную плату, исходя из того, сколько денег понадобится на содержание дома, сколько на погашение кредита, и начиналось строительство с минимальным ежегодным возвратом инвесторам. Я забыл точные цифры — что-то около семи процентов. Застройщики получали какую-то прибыль, но ограниченную, чтобы арендная плата для жильцов оставалась доступной. Застройщики понимали, что этим закончится, — именно поэтому им изначально предложили такие выгодные условия. В то время все оказались в выигрыше.
— В то время? — мимоходом заметила Лаура, когда Пэрри замолчал, чтобы глотнуть кофе из чашки. — А сейчас нет?
— Ты же знаешь, времена меняются. — (Как понимать его взгляд? Он посмотрел на нее многозначительно? Или просто посмотрел? Лаура не могла решить, как ни старалась). — Последние лет пятнадцать муниципальное жилье строят редко. Многие жильцы уже возведенных домов, особенно тех, которые строили еще в самом начале программы, давно выплатили заем. Цены на недвижимость и рыночная арендная плата взлетели до заоблачных высот. Поэтому сейчас многие владельцы и подрядные организации хотят выйти из программы и придать зданиям другой статус или по крайней мере существенно повысить арендную плату. Разумеется, все не так просто. Следует перед началом приватизации получить разрешение в ОШЖОР. — Видя недоуменный взгляд Лауры, Пэрри пояснил: — Отдел штата по жилищному и общественному ремонту. Однако обычно это всего лишь формальность. Существует обязательная процедура, по которой все жильцы дома должны быть уведомлены о возможной приватизации, им предоставляется возможность опротестовать передачу недвижимости в собственность или изложить все вопросы, связанные с содержанием или ремонтом здания, которые необходимо решить до продажи дома. Вопросы, связанные с муниципальным жильем по программе Митчелла—Лама, регулируют несколько агентств. Некоторые дома находятся в ведении нескольких агентств, уставы которых не совпадают. На то, чтобы разобраться в бюрократических лабиринтах, понадобятся сотни рабочих часов и десятки тысяч долларов, которые застройщик отдаст юридической конторе. Сейчас в суде слушается несколько дел, предлагаются поправки к основному действующему ныне уставу. Любая поправка и любое решение суда могут значительно изменить правила игры. Мы следим за развитием событий от имени некоторых наших клиентов.
— Однако обычно владельцам удается продать здания. — Слова Лауры прозвучали скорее утвердительно, нежели вопросительно.
— Почти всегда, — ответил Пэрри, кивая. — Была одна ситуация в 2007 году в Бронксе, когда взбунтовались все жители дома, и им удалось добиться большого политического резонанса, а закончилось тем, что ОШЖОР стал отрицать, что к ним вообще поступала заявка на отчуждение. Хотя подобное, на моей памяти, случилось лишь однажды за четверть века с тех пор, как эти дома начали приватизировать.
— Спасибо, Пэрри. — Лаура встала, чтобы уйти.
— Как я понимаю, клиент, для которого ты готовишь отчет, заинтересован в приватизации недвижимости? — Лаура кивнула, чувствуя, как краска стыда второй раз заливает ее лицо. Пэрри жестом предложил ей снова занять кресло напротив. — Ты должна знать: иногда, если жильцы должным образом организованы, если они способны представить владельца здания в негативном свете и если им удается найти адвоката — настоящего профессионала, который сможет «разнюхать» все о недостатках здания, найти противоречия в уставах и заставить владельцев и застройщиков погрязнуть в бумажной волоките, чем сделает весь процесс еще более болезненным и дорогостоящим, — так вот, при условии, что сообщество жильцов имеет интеллектуальные и финансовые ресурсы, чтобы организовать подобное широкомасштабное сопротивление — в интересах собственника найти с жильцами компромисс. Людям не нравится, когда окружающая местность меняется слишком быстро, и они изо всех сил этому сопротивляются. В Талмуде написано: «Привычки сильнее законов».
Лаура еще раз поблагодарила Пэрри и встала. Она на что-то надеялась — на слово или жест, который дал бы ей понять, что между ней и Пэрри все осталось по-прежнему. Во время этого разговора ничто не подтвердило ее подозрений, но и не опровергло их. Ее рука уже лежала на ручке двери, когда Пэрри задумчиво протянул:
— Да… юристам обеих сторон подобное дело обещает много оплачиваемых часов. — Он смерил Лауру загадочным взглядом. На долю секунды он напомнил ей Пруденс.
Пэрри зачастую знал то, чего никто ему не говорил. Лаура задавалась вопросом: то ли его последнее замечание было направлено на то, чтобы подтолкнуть ее к «выкачке» дополнительных часов из этого перспективного клиента, на которого она намекала, то ли внутренний голос нашептывал ему, что мотивы ее интереса не те, в которых она хотела его убедить? Вероятно, он предупреждал ее, чтобы она не позволила отвлечь себя от первоочередных своих задач.
Но Лауре не было нужды напоминать, в чем заключаются ее первоочередные задачи. «По крайней мере у жителей дома начнется судебное разбирательство, — подумала она. — По крайней мере у них будет шанс».
У них с Сарой такого шанса не было.
Последние шестнадцать лет своей жизни Лаура постоянно волновалась о деньгах. В тот день, когда их с Сарой вышвырнули из дома — вместе с Мандельбаумами, ее лучшей подружкой Марией-Еленой и остальными жильцами, — она слышала, как люди говорили, что с теми, у кого есть деньги, ничего подобного случиться не могло. Если бы они все жили на Парк-Авеню, а не на Стэнтон-стрит, такого бы с ними никогда не произошло.
В старших классах она как-то пошла с подружкой навестить отца последней, который был компаньоном в большой юридической конторе, очень похожей на ту, где сейчас работала Лаура. Она никогда не забудет, как впервые вошла в один из этих огромных шикарных небоскребов Мидтауна. В вестибюле росли деревья метров по шесть высотой — Лауру они просто поразили. Неужели в помещении могут вырасти такие большие деревья?! Само здание было таким огромным, таким нарочито богатым, настолько уверенным в собственной стабильности, что владелец мог себе позволить тратить время и деньги на то, чтобы посадить в этих стенах деревья и ждать, когда они вырастут. Конечно же, люди, которые работают в таком здании, могут каждый день входить и выходить из своих кабинетов в абсолютной уверенности, что у них будет дом, когда они вернутся туда вечером. И с того самого дня Лауре больше всего на свете захотелось стать одной из избранных, счастливчиком, который принимает такое постоянство как должное. Она представляла, как однажды чудесным утром откроет глаза и поймет, что отныне ее не терзают тревожные мысли о том, что может случиться при отсутствии денег.
У Лауры была простая жизненная философия. Самое важное — деньги, деньги, надежно хранящиеся в банке, деньги, которых достаточно, чтобы оплатить счета. Деньги лучше и важнее, чем молодость, слава, радость, красота… Важнее денег — Лаура вынуждена была это признать — только здоровье. Может быть, любовь тоже важнее денег, но даже любовь не может вынести настоящей нищеты. «Когда нищета стучится в дверь, любовь выпархивает в окно», — однажды услышала Лаура от Пэрри, который процитировал свою бабушку. И Лаура знала, что он прав, она помнила те ужасные дни, когда они с Сарой потеряли свой дом.
