Истечение срока действия акта может связываться с истечением срока его действия, с изменением обстоятельств, на которые был рассчитан данный акт, а также с его отменой. Отмена может быть не прямой, а фактической, когда, скажем, принявшим акт органом или вышестоящим органом власти принимается акт, регулирующий те же отношения, при этом об отмене ранее принятого акта в самом тексте нового акта ничего не говорится.
Статья 7. Применение жилищного законодательства по аналогии
1. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
2. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.
Комментарий к статье 71. Применение жилищного законодательства по аналогии служит цели восполнить существующие пробелы законодательства.
Аналогия применима, когда жизненная ситуация, требующая юридического разрешения, не может быть разрешена по той причине, что «нужная» норма права отсутствует, но есть норма, регулирующая сходные (аналогичные) правоотношения.
С применением права часто сталкиваются судебные органы. Применяя аналогию закона, суд должен найти самую близкую по основным признакам норму из всех имеющихся в законодательстве. Так, если решается вопрос о пользовании жилым помещением, предоставленным гражданину арендатором, который является юридическим лицом, следует говорить о применении к возникшим правоотношениям норм гл. 35 ГК РФ по аналогии, так как в жилищном законодательстве этот вопрос не урегулирован.
2. В части 2 статьи говорится о том, что аналогия права опирается на общие начала и смысл жилищного законодательства и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.
При этом под смыслом жилищного законодательства понимаются особенности регулирования жилищных отношений, присущих именно жилищной отрасли права, отличающие ее от других отраслей. Аналогия права в жилищных отношениях подчиняется тем же принципам, что и само жилищное законодательство в целом. Особенности регулирования жилищных отношений предусмотрены, в частности, в ст. 1 ЖК РФ.
Требования добросовестности означают, что участники жилищных отношений предполагаются действующими добросовестно, если не будет оснований предполагать иное. Например, предполагается, что любой наниматель исправно исполняет свои обязанности по внесению платы за жилье по договору социального найма.
Требования разумности означают, что вопросы, связанные с отношениями, не урегулированными жилищным законодательством, должны решаться с точки зрения учета конкретных обстоятельств и особенностей обстановки. Например, если в договоре социального найма стороны ошибочно указали общую площадь квартиры, то договор может быть признан судом заключенным, если все остальные характеристики жилья позволяют его идентифицировать.
Требования справедливости запрещают отдавать преимущество в пользу одному из участников отношения, ущемляя интересы другого, если на то нет законных или договорных оснований.
Следует обратить внимание на то, что применение аналогии права возможно лишь в целях определения прав и обязанностей участников жилищных отношений.
Статья 8. Применение к жилищным отношениям иного законодательства
К жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных настоящим Кодексом.
Комментарий к статье 81. Суть жилищных правоотношений состоит в том, что они возникают по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, а также нежилыми помещениями в многоквартирных жилых домах. В частности, жилищные отношения складываются по поводу обеспечения граждан жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, жилыми помещениями в жилищных или жилищно-строительных кооперативах, пользования жилым помещением на основании договора жилищного найма, членства в ЖК и ЖСК, поднайма, права собственности на жилье, а также по поводу управления, содержания и ремонта жилищного фонда.
Отношениями, тесно связанными с жилищными отношениями, являются перечисленные в комментируемой статье отношения, которые возникают в процессе ремонта, переустройства и перепланировки жилых помещений, при использовании инженерного оборудования, предоставлении коммунальных услуг, внесении платы за коммунальные услуги.
Для отдельных случаев установлен приоритет норм ЖК РФ. Многие нормы Жилищного кодекса РФ невозможно применить без знания норм гражданского законодательства. В частности, п. 2 ст. 30 ЖК РФ о правах и обязанностях собственника жилого помещения содержит прямую ссылку на нормы гражданского законодательства, регулирующие отношения по аренде и безвозмездному пользованию.
Статья 9. Жилищное законодательство и нормы международного права
Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены жилищным законодательством, применяются правила международного договора.
Комментарий к статье 91. В статье нашел отражение один из основных конституционных принципов – принцип приоритета международных норм над нормами российского законодательства.
В соответствии со ст. 17 Конституции РФ в Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права. При этом общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью российской правовой системы (ст. 15 Конституции РФ, преамбула к Федеральному закону от 15 июля 1995 г. № 101-ФЗ «О международных договорах Российской Федерации»).
Любой международный договор начинает действовать в России не ранее даты его ратификации. Одного подписания такого договора недостаточно. Нередки случаи, когда подписанные от имени России международные документы так и не начинали действовать в РФ, так как не был решен вопрос о механизме их реализации, а соответственно, момент ратификации и вступления норм международного договора в силу на территории РФ откладывался на длительный срок (который мог и не наступить). Сведения о ратификации международных договоров РФ содержатся в официальных изданиях законодательства РФ, а сами международные договоры публикуются в Бюллетене международных договоров.
Международные договоры, ранее заключенные СССР, по общему правилу обязательны для Российской Федерации, если не было объявлено о прекращении действия таких договоров, так как Российская Федерация объявила себя правопреемницей СССР практически по всем обязательствам.
Среди самых известных международных документов, содержащих принципы и нормы жилищного права, которые ратифицированы и подлежат применению в РФ, можно назвать следующие.
1. Международный пакт о гражданских и политических правах (Нью-Йорк, 19 декабря 1966 г.).
Пакт открыт для подписания, ратификации и присоединения 19 декабря 1966 г. резолюцией 2200 А (XXI) Генеральной Ассамблеи ООН. Пакт ратифицирован Указом Президиума ВС СССР от 18 сентября 1973 г. № 48 12-VIII и вступил в силу для СССР 23 марта 1976 г.
Статья 11 Пакта признает право каждого на достойный жизненный уровень, включая право на жилище. Пункт 1 ст. 12 гласит, что «каждому, кто законно находится на территории какого-либо государства, принадлежит, в пределах этой территории, право на свободное передвижение и свобода выбора местожительства». Последнее положение практически в той же самой формулировке нашло свое отражение в ст. 27 Конституции РФ: «Каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства».
Статья 17 Международного пакта гласит, что «никто не может подвергаться… произвольным или незаконным посягательствам на неприкосновенность его жилища… Каждый человек имеет право на защиту закона от такого вмешательства или таких посягательств».
2. Всеобщая декларация прав человека (принята на третьей сессии Генеральной Ассамблеи ООН резолюцией 217 А (Ш) от 10 декабря 1948 г.).
