Исходно-разрешительную и проектную документацию следует представить в согласовывающие инстанции. Согласование может выдаваться в форме письма, экспертного заключения, выписки из решения органа, который рассматривал проектную документацию, или в форме постановки штампа о согласовании на основных чертежах проекта.
Архитектурно-планировочную часть проекта согласовывает главный архитектор или его заместитель, проставляя подписи на копиях основных чертежей (генеральный план, фасады здания). Такие копии необходимо представлять в трех экземплярах.
Согласование Центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора (ЦГСЭН) представляет собой экспертное заключение, подписанное главным санитарным врачом города или его заместителем.
Согласованием Главного управления по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций (ГУ ГО и ЧС) является экспертное заключение экспертного центра этой организации, утвержденное начальником ГУ ГО и ЧС.
Согласованием Комитета по благоустройству и дорожному хозяйству (КБДХ) является экспертное заключение или письмо Управления дорожного хозяйства КБДХ. Предприятия — поставщики инженерных ресурсов, как правило, готовят письменное заключение о согласовании проектной документации.
Если ваш дом будет строиться в границах зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), то нужно получить согласование Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры. Лучше всего еще на стадии приобретения участка уточнить, не входит ли данная территория в границы охранной зоны. Дело в том, что в таких зонах новое строительство может быть запрещено, а иногда вводятся ограничения на капитальный ремонт и реконструкцию уже имеющихся объектов.
Процесс согласования и экспертизы длится от двух до шести месяцев. Чтобы строительство не затянулось, лучше всего заняться «бумажными процедурами» осенью или зимой. Это же время можно потратить на поиски и приобретение строительных материалов (если вы уверены, что проект благополучно пройдет все этапы согласования и экспертизы).
Государственная экологическая экспертиза (ГЭЭ) — платная процедура, которая проводится до того, как принимается решение о реализации проекта.
Федеральный закон от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» предусматривает и проведение оценки воздействия на окружающую среду (ОВОС). Существует перечень объектов, строительство которых требует такой оценки, так что вас подобная экспертиза может и не коснуться — все зависит от конкретного месторасположения земельного участка и планируемой деятельности (к примеру, вы собираетесь вести фермерское хозяйство). Однако отсутствие стадии ОВОС не отменяет экологической экспертизы в целом.
ВНИМАНИЕ
В случае если выявляются снижение уровня безопасности, ухудшение состояния окружающей среды, другие неблагоприятные последствия, уполномоченные государственные органы в области государственной экологической экспертизы имеют право остановить строительство на любом этапе.
После получения положительного заключения ГЭЭ наступает следующий этап — государственная экспертиза проектно-сметной документации, которая проводится в соответствии с постановлением Правительства РФ от 20 июня 1993 г. № 585 «О государственной экспертизе градостроительной и проектно-сметной документации и утверждении проектов строительства». Для этого проектную, исходную и разрешительную документацию, необходимые согласования требуется в двух экземплярах представить в Управление государственной вневедомственной экспертизы (УГВЭ). Стоимость экспертизы зависит от стоимости проектных работ. Затем сводное экспертное заключение УГВЭ нужно представить в Управление государственного архитектурно-строительного надзора и получить на его основании разрешение на ведение строительно-монтажных работ.
Утвержденную проектную документацию, исходную разрешительную документацию, согласования, экспертные заключения и иные документы, полученные в ходе согласований и утверждений, необходимо хранить как минимум до сдачи дома в эксплуатацию. Лучше всего, если эти документы будут храниться и далее: сложно предугадать, какие постановления и законы будут приняты в отношении индивидуального строительства, и впоследствии может потребоваться предъявить либо всю документацию, либо отдельное экспертное заключение.
Если вы не собираетесь начинать строительство сразу после получения всех необходимых согласований и разрешений, то подумайте — стоит ли тратить на них время и деньги. Дело в том, что вся полученная документация действительна в течение двух лет, по прошествии этого срока всю процедуру придется начинать сначала.
Представляя проектную документацию для согласования, проверьте, насколько она соответствует вашим желаниям и возможностям. Для внесения в ходе строительства изменений, превышающих 10 %, потребуется получить разрешение главного архитектора.
Подумайте также, все ли строения, которые вам необходимы, учтены в плане, даже если вы не собираетесь возводить их прямо сейчас (например, баня, летняя кухня или сарай для хранения сельхозинвентаря не относятся к объектам первостепенной важности). Помните: строительство всего, что не отражено в согласованном проекте дома и плане размещения строений на участке, необходимо согласовывать с главным архитектором. Кроме того, вам потребуется получить разрешение районной администрации.
Приемка и ввод объекта в эксплуатацию
Дом готов — в него можно въезжать прямо сейчас. Однако предварительно требуется юридически оформить права на построенный объект — ввести его в эксплуатацию. Этот процесс осуществляется в пять этапов.
Этап 1. Получение письменного уведомления подрядной организации, которая строила дома, об окончании строительства и акта выполненных работ с указанием конкретных видов работ, фамилий ответственных лиц и с копиями лицензий. К уведомлению и акту должен прилагаться комплект документов, включающий:
♠ перечень организаций, участвовавших в строительстве дома и монтаже коммуникаций;
♠ рабочие чертежи объекта с пометками о внесенных изменениях;
♠ техническую документацию на материалы и изделия, подтверждающую их качество;
♠ технические паспорта на установленное оборудование;
♠ акты приемки отдельных этапов работы;
♠ журналы производства работ и авторского надзора;
♠ документы на геодезические изыскания.
Этап 2. Проверка готовности дома к приемке в эксплуатацию. Для этого создается рабочая комиссия в следующем составе: заказчик (вы или ваш представитель по доверенности), представители проектной организации, эксплуатационных служб и служб государственного надзора (санитарно-эпидемиологического, противопожарного и др). Комиссия проверяет количество и правильность оформления необходимых документов, оценивает соответствие строительных конструкций требованиям проекта, выполняет пробный пуск установленного оборудования и инженерных систем. Если все в порядке, составляется заключение о готовности объекта к приемке в эксплуатацию. При выявлении дефектов и отступлений от требований проектной документации и строительных нормативов составляется заключение о неполной готовности объекта к приемке в эксплуатацию. К заключению прилагается перечень и описание дефектов, которые необходимо устранить. Оплата работ по проверке готовности объекта к приемке в эксплуатацию осуществляется застройщиком, то есть вами.
Этап 3. Подача в Главное управление архитектуры заявления с просьбой разрешить ввод объекта в эксплуатацию. К заявлению прилагаются:
♠ правоустанавливающие документы на земельный участок;
♠ утвержденный план участка;
♠ разрешение на строительство;
♠ акт приемки дома;
♠ документация, подтверждающая, что параметры построенного дома соответствуют проектной документации (подписывается лицом, осуществляющим строительство);
♠ документация, подтверждающая соответствие построенного дома техническим условиям (подписывается представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей);
♠ схема, отображающая расположение дома и коммуникационных сетей на земельном участке;
♠ планировочная организация участка.
В течение десяти дней после поступления заявления проводится проверка комплектности документов и правильности их оформления, а также осмотр дома. По результатам осмотра выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию либо отказ в выдаче разрешения с указанием причин.
Этап 4. Комплексная проверка здания приемочной комиссией. Для получения акта комиссии о вводе объекта в эксплуатацию необходимо подать комплект документов, который представлялся рабочей комиссии, вместе с заключением рабочей комиссии и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию. Согласно действующему законодательству Российской Федерации эксплуатация построенного объекта без положительного решения приемочной комиссии не допускается. Приемочная комиссия изучает представленные документы и, если все в порядке, составляет акт приемки построенного объекта в эксплуатацию. Данный акт в семидневный срок со дня его подписания членами комиссии подлежит утверждению главой местного управления архитектуры. Датой ввода дома в эксплуатацию считается дата утверждения акта о вводе объекта в эксплуатацию.
