праву и иные права, возникающие из обязательственных правоотношений по предоставлению во временное владение и (или) пользование имущества, такие как: наем жилого помещения (гл. 35 ГК РФ), безвозмездное пользование (гл. 36 ГК РФ).
Сходство возникающих из указанных договорных обязательств прав по владению и пользованию имуществом с арендным обязательством, а также открытый перечень имущественных прав, предусмотренный ч. 1 ст. 75 Закона об исполнительном производстве, позволяет сделать вывод о возможности обращения на них взыскания путём применения механизма, используемого при обращении взыскания на право на аренду имущества.
Выявление права на аренду имущества. Для обращения взыскания на имущественное право потребуется установить его наличие. В зависимости от вида арендованного имущества, а также субъекта, являющегося арендатором, информация о наличии права на аренду имущества может быть получена из различных источников.
Так, у субъектов, являющихся участниками хозяйственной деятельности и обязанными в соответствии с законодательством о бухгалтерском учете предоставлять бухгалтерскую отчетность данные об арендованном имуществе будут отражаться в указанной отчетности.
В связи с чем, в таком случае, прежде всего следует изучить план счетов бухгалтерского учета, содержащий полный перечень синтетических и аналитических (включая субсчета) счетов, необходимых для ведения бухгалтерского учета.
При аренде имущества, относящегося к основным средствам указанная информация (о наличии арендованного имущества) будет отражена в плане счетов организации по забалансовому счету48 № 001 «Арендованные основные средства», на который и следует обратить внимание. Факт принятия и зачисления арендатором объекта аренды учитывается по дебету указанного счета (выбытие, соответственно, по кредиту).
Арендованные основные средства у арендатора учитываются на данном счете в оценке, указанной в договорах на аренду.
Аналитический учет по счету 001 ведется по арендодателям, по каждому объекту арендованных основных средств (по инвентарным номерам арендодателя). При этом арендованные основные средства, находящиеся за пределами Российской Федерации, учитываются на счете обособленно.
В свою очередь у арендодателя основные средства, сданные в аренду, учитываются на счете 011 «Основные средства, сданные в аренду».
Информация об объектах основных средств, предоставленных и полученных по договору аренды в бухгалтерской отчетности подлежит раскрытию (п. 32 Приказа Минфина России от 30.03.2001 № 26н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01»).
Нередко информация о заключенных договорах аренды имущества устанавливается налоговыми органами в ходе осуществления мероприятий налогового контроля (гл. 14 НК РФ).
В связи с чем, сведения о заключенных должником договорах аренды могут быть также получены судебным приставом — исполнителем у соответствующих налоговых органов.
Информация о наличии права на аренду недвижимого имущества будет содержаться в Едином государственном реестре недвижимости.
По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ)49. Исключениями являются случаи аренды здания или сооружения на срок менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), а также аренды земельного участка, субаренды земельного участка на срок менее чем один год (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
Соответствующая информация будет отражена в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, которая также может быть получена по запросу судебного пристава — исполнителя.
Кроме указанных ресурсов информация о наличии у должника права на аренду имущества может быть получена непосредственно от сторон договора аренды, а также иных источников.
Тем не менее, получение информации о наличии у должника права на аренду имущества из бухгалтерской отчетности, от налоговых органов, из публичных реестров или иных источников не исключает того обстоятельства, что для последующей реализации указанного имущественного права потребуется правоустанавливающий документ — собственно договор аренды имущества, на котором основываются имущественные права должника по исполнительному производству (арендатора).
По общему правилу в аренду может быть предоставлено имущество тем лицом, которому оно принадлежит на праве собственности (ст. 608 ГК РФ). Вместе с тем, взыскание может быть обращено на право на аренду имущества, которое принадлежит арендодателю и на ином вещном праве, например, на праве оперативного управления (см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.07.2016 № Ф05-8749/2016 по делу № А41-80321/2015).
Установив принадлежность должнику права на аренду имущества судебный пристав-исполнитель должен проверить наличность и действительность указанного права (см. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28.12.2009 по делу №А32-2660/2008-36/2), в том числе:
— является ли арендодатель собственником, или обладателем иного вещного права на переданное в аренду имущество;
— заключен ли договор с арендатором надлежащим субъектом (собственником имущества или иным уполномоченным на то лицом);
— не истёк ли срок аренды имущества. Проверяя действительность договора следует учитывать, что срок договора аренды является одним из его существенных условий.
Согласно п.п. 1, 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором; если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Пунктом 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
— не расторгнут (прекращен) ли договор аренды до истечения установленного им срока.
Наложение ареста и обращение взыскания на имущественное право. В целях обеспечения сохранности установленного у должника имущественного права судебный пристав — исполнитель устанавливает необходимые ограничения.
Несмотря на то, что традиционно запрет на распоряжение устанавливается в отношении вещи, которую в момент вынесения соответствующего постановления установить и описать не представилось возможным (п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50), совершение подобного исполнительного действия не исключено и в отношении имущественного права.
Так, в апелляционном определении от 18.01.2018 по делу № 33а-925/2018 Свердловский областной суд отметил, что судебному приставу-исполнителю предоставлены полномочия по запрету совершения регистрационных действий на любое имущество должника, включая имущественные права.
Соответственно, до наложения ареста судебный пристав — исполнитель может вынести постановление о запрете на распоряжение правом на аренду имущества, в котором:
— запрещает арендатору уступать право на аренду имущества третьим лицам;
— запрещает сторонам по договору совершать действия, влекущие изменение условий договора аренды либо прекращение (расторжение) договора аренды.
После получения правоустанавливающих и иных документов, позволяющих установить наличность и действительность права на аренду имущества у должника по исполнительному производству судебный пристав — исполнитель налагает на него арест, о чем выносит постановление и составляет акт.
Для наложения ареста на право на аренду недвижимого (а также движимого) имущества судебный пристав не должен получать письменного (или устного) согласия арендодателя (см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.08.2013 по делу № А38-6936/2012, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.07.2011 по делу № А66-9691/2010, Кассационное определение Суда Еврейской автономной области от 03.02.2012 по делу № 33–55/2012 и т. д.). Содержащееся в п. 2 ч. 10 ст. 89
