Закона об исполнительном производстве требование о наличии документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, распространяется только на стадию реализации имущества должника (см. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.07.2018 № Ф08-5538/2018 по делу № А61-5556/2017, Постановление ФАС Московского округа от 14.01.2011 № КА-А40/16900-10 по делу № А40-20418/10-79-110 и т. д.).
Вместе с тем, по вопросу обращения взыскания на право на аренду недвижимого имущества имеется и другая судебная практика. Так, Пермский краевой суд в одном из своих Определений (от 04.02.2015 по делу № 33-858) указал, что арест на право долгосрочной аренды недвижимого имущества применяется, в том числе для обеспечения сохранности с целью последующей реализации имущественного права должника, в связи с чем арест на право аренды может быть произведен только при наличии согласия арендодателя имущества. Однако данная позиция является исключением из общей сложившейся правоприменительной практике по данному вопросу и не согласуется с буквальным содержанием положений п. 2 ч. 10 ст. 89 Закона об исполнительном производстве.
В акте о наложении ареста (описи), помимо иных сведений, указание которых предусмотрено законодательством, указываются данные, позволяющие идентифицировать арестованное имущественное право, а также основания его возникновения, в частности:
— данные о том, какое именно имущественное право арестовано, а также данные об объекте, в отношении которого данное имущественное право действует (например, «…право на аренду земельного участка, площадью … кв.м., с кадастровым номером № …, расположенного по адресу: …»);
— сведения о правоустанавливающих документах, на основании которого возникло арестованное имущественное право (например, «…договор аренды земельного участка от … № …, заключенный между сторонами …, зарегистрированный в Едином государственном реестре недвижимости от … за № …»).
Для обеспечения сохранности как права на аренду имущества, так и правоустанавливающих документов хранение последних следует осуществлять в структурном подразделении Службы судебных приставов в материалах соответствующего исполнительного производства (ч. 2 ст. 86 Закона об исполнительном производстве).
Также в акте о наложении ареста (описи) на имущественное право указывается его предварительная стоимость. Окончательное определение стоимости арестованного права на аренду имущества осуществляется привлекаемым судебным приставом — исполнителем в установленном порядке специалистом (п. 3 ч. 2 ст. 85 Закона об исполнительном производстве).
Арест права на аренду имущества включает в себя запрет на распоряжение указанным имущественным правом. Иные ограничения в отношении арестованного имущественного права могут быть установлены судебным приставом — исполнителем в постановлении о наложении ареста и акте о наложении ареста (описи).
Поскольку право на аренду имущества является имущественным правом возникающим из обязательственного правоотношения, по своей правовой природе имеет определённые сходства с дебиторской задолженностью, полагаем что при наложении ареста на право на аренду имущества по аналогии следует устанавливать запрет на совершение должником и арендодателем любых действий, приводящих к изменению либо прекращению правоотношений, на основании которых возникло имущественное право, а также на уступку данного права третьим лицам (ч. 1 ст. 83 Закона об исполнительном производстве).
Хотя арест и устанавливает определенные ограничения, тем не менее, наложение ареста на право на аренду имущества не может являться препятствием для реализации арендодателем предусмотренного законом и договором права на расторжение договора аренды вследствие ненадлежащего исполнения арендатором обязанностей по этому договору (см., например, Постановление ФАС Уральского округа от 27.01.2012 № Ф09-10130/11 по делу № А07-11512/2011).
При обращении взыскания на право на аренду имущества следует учитывать ряд особенностей, вытекающих как из существа (правовой природы) имущественного права, так и из законодательной регламентации процедуры обращения на него взыскания.
В частности, при обращении взыскания на некоторые виды имущества, принадлежащие должникам на праве собственности, законодательство требует получения судебного санкционирования. Например, в силу ст. 278 ГК РФ такой судебный акт потребуется для обращения взыскания на земельный участок должника.
Однако если земельный участок не принадлежит должнику на праве собственности, а владение указанным имуществом осуществляется на основании договора аренды, то получение судебного акта не потребуется. Но и взыскание будет обращено не на вещь — земельный участок, а на право его аренды.
Так, судебная практика исходит из того, что ссылка на положения ст. 278 ГК РФ, согласно которой обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда, не принимаются во внимание, поскольку данная норма применяется только при обращении взыскания на земельный участок принадлежащий должнику на праве собственности (см., например, Апелляционное определение Кировского областного суда от 22.07.2014 по делу № 33-2423, Апелляционное определение Суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 18.07.2013 по делу № 33-1554201350).
В целом же следует учитывать, что принятие решения об обращении взыскания на право на аренду имущества и его дальнейшая реализация является исключительным полномочием судебного пристава-исполнителя и не требует судебного санкционирования (см. Определение Мурманского областного суда от 11.10.2012 по делу № 33-2812-2012, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.07.2011 по делу № А19-24900/09, по которому определением ВАС РФ от 17.11.2011 № ВАС-14311/11 отказано в передаче дела для пересмотра в порядке надзора и т. д.).
В свою очередь не принятие судебным приставом — исполнителем мер по обращению взыскания на принадлежащее должнику право на аренду имущества может послужить основанием для признания подобного бездействия незаконным (см. Апелляционное определение Московского городского суда от 28.08.2014 по делу № 33-33807).
Порядок оценки и реализации права на аренду имущества. Как уже было указано выше для оценки арестованного права на аренду имущества судебный пристав — исполнитель обязан привлечь специалиста (оценщика). Самостоятельно произвести оценку, по которой арестованное имущественное право в последующем будет выставлено на торги, судебный пристав — исполнитель не вправе.
Определение стоимости права на аренду имущества осуществляется в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности (ФСО № 11)», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 22.06.2015 № 385.
Для реализации права на аренду имущества судебный пристав — исполнитель представляет определенный перечень документов из которых специфичным для рассматриваемого имущественного права выступает согласие арендодателя на его реализацию.
В судебной практике неоднократно обращалось внимание на необходимость получения такого согласия (см. Определение ВАС РФ от 11.06.2010 № ВАС-6922/10 по делу № А45-6615/2009, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 03.06.2019 № Ф06-46760/2019 по делу № А65-29229/2018 и т. д.).
Хотя конкретный перечень документов, необходимых для передачи арестованного права на аренду имущества для реализации в законодательстве предусмотрен только для права долгосрочной аренды недвижимого имущества (ч. 10 ст. 89 Закона об исполнительном производстве), тем не менее исходя из общего положения, касающегося аренды как таковой и сформулированной в п. 2 ст. 615 ГК РФ, получение согласия арендодателя требуется во всех случаях распоряжения указанным имущественным правом (за исключением тех, которые предусмотрены законодательством).
Отсутствие согласия арендодателя на реализацию принадлежащего
