того, чтобы покрыть долги, а отчасти для того, чтобы получить наличные деньги для других, более новых проектов, многие из которых относились к особой сфере - финансируемому правительством восстановлению городов. Компания Webb & Knapp вошла в эту сферу, начав многомиллионный проект реконструкции пятисот акров на юго-западе Вашингтона, округ Колумбия. Теперь мы работали и во многих других городах. В Нью-Йорке Роберт Мозес пригласил нас принять участие в нескольких проектах. Мы работали над Кипс-Бей, Парк-Вест-Виллидж и Линкольн-центром, о которых мы расскажем позже. Мы участвовали в проекте в Чикаго и вели переговоры с ключевыми чиновниками в Сент-Луисе, Бостоне, Хартфорде, Провиденсе, Цинциннати, Кливленде и еще как минимум в полудюжине городов.
К концу 1957 года мы также приступили к программе приобретения отелей. Заблокировав в 1954 году попытку сети Statler приобрести отель в Денвере, мы теперь создавали новую сеть отелей Zeckendorf. В какой-то момент, в основном благодаря владению нью-йоркскими отелями, мы станем одной из крупнейших (8 000 номеров) гостиничных групп в стране.
С 1949 по 1957 год штат Webb & Knapp увеличился в шесть раз, с 40 до 240 человек. Будучи самой крупной и агрессивной фирмой по продаже недвижимости в стране, мы невольно стали главной школой по подготовке исследователей и менеджеров отрасли; десятки наших выпускников сегодня занимают видные посты в отрасли по всей стране и в Канаде.
Наш блестящий советник Морис Изерман и его главный помощник Х. Джексон Силкокс собрали группу умных агрессивных молодых юристов, которые вскоре стали самыми опытными и оперативными практиками в бизнесе, и к этому времени закрытие сделок Webb & Knapp стало знаменитым отраслевым "событием". Например, сделка по закрытию сделки Chrysler-Graybar стоимостью пятьдесят два миллиона долларов заняла три дня и потребовала согласованных усилий девяноста семи участников. Между закрытием старых закладных, установкой новых, проверкой существующих договоров аренды, заключением новых, организацией продаж и возврата аренды, а также обменом акций и переводом средств последовательные нити логики и процедур в сделке могли переплетаться, как спагетти на тарелке.
Подобно режиссерам на репетиции, Изерман и его команда часто устраивали пробный прогон перед большим закрытием. На самом закрытии участники переходили из одной комнаты в другую, подписывая и обмениваясь бумагами и чеками в настоящей игре в "Монополию". На одном из закрытий, когда работа затянулась, банк "Чейз" вдруг обнаружил, что выдал кредитов в несколько раз больше, чем было разрешено законом в рамках одной операции. Если бы в тот момент операции сорвались, это было бы весьма неловко, но этого не произошло. К концу дня было выдано и погашено достаточно кредитов, чтобы "Чейз" вновь оказался в пределах допустимого.
К этому времени мой сын стал еще одной ключевой фигурой в компании. Он вырос в компании Webb & Knapp. Он был десятилетним посыльным, доставившим последние бумаги миссис Клевс Спенсер, когда мы продавали ее собственность в 1940 году. В старших классах школы и в начале колледжа он работал с нами во время каникул, а после службы в армии в Корее присоединился к нам на полный рабочий день. Он быстро учился и принимал ответственность. Я давал ему все, что мог; он был моим компаньоном и советчиком по всем новым событиям.
В Webb & Knapp я сознательно создавал интегрированную девелоперскую компанию с собственным структурным подразделением, отличным штатом дизайнеров и опытными специалистами не только в области торговли, упаковки или управления недвижимостью, но и в области градостроительства, экономики и дизайна торговых центров. Такого еще не было, но не было и тех проектов, за которые мы брались.
Между тем, хотя отдельные проекты периодически занимали значительную часть моего времени, они никогда не были чем-то большим, чем частью взаимосвязанной решетки из денег, людей и недвижимости. Находясь в центре этой структуры, удерживая ее вместе и поддерживая ее рост, постоянно звоня или посещая перспективных клиентов, перебрасывая средства с места на место для максимального использования или гоняясь за юристами, чтобы убрать бюрократию из-под ног, я жил и любил гиперактивный шестнадцатичасовой день.
В разгар всех этих действий, хотя и не всегда на сознательном уровне, я разрабатывал некоторые особые приемы, которые задавали характер и обеспечивали большую часть цвета в наших операциях. Например, за два с лишним десятилетия работы над проектами в соответствии с особыми потребностями конкретных инвесторов мы создали основу для того, что стало квантовым скачком в финансировании недвижимости. Я изобрел "гавайскую технику", названную так потому, что идея пришла мне в голову, когда я ловил рыбу на гавайском пляже.
Это было в 1953 году, и компания Webb & Knapp находилась в процессе покупки Парк-авеню, 1, двадцатипятиэтажного выставочного и офисного здания. Продажная цена для нас составляла десять миллионов долларов, что в десять раз превышало миллион долларов годового дохода от недвижимости. С помощью первой и второй ипотеки мы могли собрать восемь миллионов на покупку, но оставалось еще два миллиона собственных средств. Хотя денег у нас не было, бумаги уже готовились, когда мы с Марион отправились в отпуск на Гавайи.
У Чарли Боттчера, сына Клода Боттчера, тогдашнего моего партнера в Денвере, человека примерно моего возраста, был красивый дом в японском стиле на наветренной стороне острова Оаху, с отличным винным погребом и очень приятной японской парой в прислуге. Он пригласил нас воспользоваться этим местом, и мы согласились. Дом выходил на пляж, и каждое утро перед завтраком я отправлялся на рыбалку. Выныривая из бурного прибоя, я постоянно мысленно искал подходящий способ финансирования покупки и организации продажи дома на Парк-авеню, 1. Как правило, в сфере недвижимости существует два вида финансирования - ипотека и собственный капитал. Нам нужно было больше и того, и другого, и не было видимого способа получить ни то, ни другое, но я был уверен, что если мы сможем получить обязательства от инвесторов приобрести у нас здание, как только оно будет у нас, то это позволит создать финансирование, с помощью которого Webb & Knapp сможет приобрести здание в первую очередь.
Стоя на солнце в босоножках и шортах, я с завистью думал о том, что инвестиционному банкиру, приобретающему промышленную корпорацию стоимостью десять миллионов долларов, гораздо легче, чем риелтору, покупающему здание стоимостью десять миллионов долларов. Инвестиционный банкир может разделить и продать право собственности и права на корпорацию множеством способов, по кусочку за раз. Например, он может продать страховой компании облигации первого ипотечного займа по ставке прайм-процент. Он также может предложить долговые обязательства, которые, хотя и занимают вторую позицию по отношению к облигациям, предлагают более
