высокую процентную ставку в качестве компенсации. Для инвесторов, заинтересованных в спекулятивной подпитке (на случай, если дела компании пойдут очень хорошо), существуют конвертируемые облигации, которые можно превратить в обыкновенные акции. Он может выпустить привилегированные акции (конвертируемые или прямые), которые, как правило, особенно привлекательны для корпоративных инвесторов, поскольку дивиденды по привилегированным акциям, переходящие от одной корпорации к другой, облагаются налогом всего в семь процентов. Наконец, есть обыкновенные акции, основной капитал корпорации, но доступность капитала на этом не заканчивается: существуют также банковские кредиты, дебиторская задолженность (которая может быть профинансирована с помощью фактора), варранты на покупку акций и различные другие способы привлечения инвестиционного капитала в корпорацию. На самом деле инвестиционные банкиры за несколько поколений изобрели столько способов обслуживания инвесторов, сколько существует инвесторов с особыми личными потребностями, прихотями или налоговыми требованиями.
Пока я тащил пустую линию с гавайского побережья, мне пришло в голову, что если бы у инвестиционного банкира не было всех этих способов связаться с разными типами инвесторов, он оказался бы в таком же сложном положении, как и я с "Парк-авеню, 1". Если бы ему пришлось продавать корпорацию целиком, одному покупателю, инвестиционный банкир не получил бы столько денег, сколько он получил бы, разделив ее для особых клиентов... счастливый дьявол.
Такие размышления ни к чему не привели, я отступил с удилищем и снова забросил его далеко в воду. Затем меня осенила идея: "Почему бы нам не разделить собственность на части, как это делает инвестиционный банкир?"
Взяв в качестве модели корпоративную финансовую структуру, я начал мысленно делить дом 1 по Парк-авеню на части, чтобы понять, как и по какой цене здание может понравиться разного рода инвесторам. По мере того как кусочки и арифметические действия начали сходиться, я забыл о рыбалке и даже о том, где нахожусь, пока вдруг не осознал, что стою на гавайском пляже, в воде по щиколотку, с бесполезной удочкой и катушкой в руках. Я пошел в дом и в течение двух часов, проведенных за телефонным разговором, начал впервые применять то, что в торговле стало известно как "гавайская техника".
На практике, поскольку она включает в себя длинную цепь взаимосвязанных событий и множество побочных ветвей, Гавайская техника может стать такой же сложной, как некоторые длинные цепочки молекул, с которыми работают химики и соединяют их вместе, чтобы создать новые продукты. Однако по сути, как и большинство хороших идей, она проста. Я определил, как она может работать, на примере дома 1 по Парк-авеню, который зарабатывал миллион долларов на аренде в год и имел ценник в десять миллионов долларов.
Хотя большинство домовладельцев не задумываются об этом, основная городская недвижимость, естественно, состоит из двух частей - земли и договора аренды, который дает вам право на использование земли. Здание обычно поставляется вместе с арендой, но как основной арендатор и владелец здания вы можете изменять, сносить или перестраивать его по своему усмотрению - при условии, что вы платите арендную плату за землю.
Теперь, рассматривая только землю, я определил, что 250 000 долларов из общего миллионного дохода собственности должны пойти на земельную ренту. Эта земельная рента, поскольку она должна быть выплачена до всех других расходов, является самым надежным из всех возможных доходов собственности. Капитализированная по ставке пять процентов, земля, таким образом, должна стоить пять миллионов долларов. Я могу попытаться найти покупателя прямо по этой цене, а могу поступить по-другому: раз уж доход от земли так надежен, закладная на землю (которая будет иметь право первого требования на уже сверхнадежную земельную ренту) будет еще надежнее. Мне не составит труда найти страховую компанию или пенсионный фонд, готовый получить четырехпроцентную прибыль за такой безопасный риск, и поэтому я мог бы продать им закладную на землю за три миллиона долларов, которые съели бы 120 000 долларов из общего дохода от земли. Оставшиеся 130 000 долларов дохода, капитализированные по ставке 6½ процентов, будут стоить два миллиона, и за эту сумму я продам землю институциональному или индивидуальному инвестору.
Залогодатель и владелец земли - это аналог держателей облигаций и долговых обязательств корпорации, и на данный момент, заложив и продав землю, мы имеем пять миллионов долларов, здание и, разумеется, базовый договор аренды, дающий нам право беспрепятственного пользования имуществом.
Доход от этой собственности после уплаты земельной ренты составил бы один миллион долларов минус 250 000 долларов, или 750 000 долларов. Теперь предстояло правильно оформить и продать эту аренду и ее доходы, чтобы привлечь конкретных покупателей. По сути, я создал два договора аренды: внутренний (или сэндвич) и внешний (или операционный). Тот, кто покупал операционную аренду, фактически становился управляющим здания. Он будет привлекать арендаторов и собирать арендную плату. Он получал бы миллион долларов дохода, платил 750 000 долларов арендной платы и оставлял бы 250 000 долларов себе. Владелец внутренней аренды, по сути, станет собственником здания. Он будет получать 750 000 долларов в виде арендной платы, платить 250 000 долларов владельцу земли и оставлять 500 000 долларов себе.
Однако, прежде чем продавать внутреннюю аренду и ее доход в 500 000 долларов, я мог бы с легкостью заложить ее по первой ипотеке под 6½ процентов за четыре миллиона долларов. Выплаты по ипотеке составят 270 000 долларов в год плюс два процента, или 80 000 долларов в год на амортизацию. Таким образом, владельцу здания останется 500 000 долларов минус 350 000 долларов, или 150 000 долларов. Капитализировав эти 150 000 долларов по привлекательной ставке в шесть процентов, я бы легко нашел покупателя на 2,5 миллиона долларов. Таким образом, внутренняя аренда принесет мне четыре миллиона долларов при ипотеке и 2,5 миллиона при продаже.
Что касается операционной аренды, то с ее доходом в 250 000 долларов мы могли бы, при семипроцентной доходности для инвесторов, получить цену почти в 3,6 миллиона долларов. Если бы мы обеспечили финансирование, взяв ипотечный кредит, она могла бы быть еще выше, но если оставить все как есть (в этом упрощенном случае), то получается, что мы договорились: (1) продать и заложить землю (за пять миллионов долларов), (2) продать и заложить внутреннюю аренду (за 6,5 миллиона долларов) и (3) продать операционную аренду (за 3,6 миллиона долларов). В общей сложности 15,1 миллиона долларов при цене покупки в десять миллионов.
В этой прибыльной фракционной собственности владелец операционной ( или внешней) аренды, выступавший в роли управляющего зданием, поскольку его расходы были фиксированными (750 000 долларов), находился в положении, не похожем
