на положение рядового акционера. Он был относительно защищен от инфляции, и если бы он мог увеличить продажи или арендную плату, его доход вырос бы феноменально; например, десятипроцентное увеличение арендной платы дало бы ему сорокапроцентный рост дохода.
Владелец здания, или держатель внутреннего лизинга, окажется в таком же денежном положении, как и держатель привилегированных акций, с фиксированным доходом, но с налоговыми преимуществами, даже лучшими, чем у корпораций, которые выплачивают только семь процентов дивидендов по привилегированным акциям. Это связано с тем, что владелец здания может списывать ежегодную амортизацию здания в счет своего денежного дохода от него. Благодаря ускоренной амортизации такие инвесторы смогут получать доход в 230 000 долларов без уплаты налогов и получать дополнительные налоговые вычеты по другим доходам - разумеется, до тех пор, пока ежегодная амортизация здания не станет равна амортизационным отчислениям. В этот момент индивидуальный владелец, скорее всего, захочет продать свою долю в здании (заплатив лишь двадцать пять процентов на прирост капитала, если он продаст его с прибылью), чтобы в итоге получить отличную чистую прибыль.
Эти, как и многие другие налоговые возможности, которые мы реализовали для инвесторов, были совершенно законными и вполне соответствовали концепции и духу закона, как он существовал в то время. Однако они также привели к принятию новых законов, потому что Налоговая служба, расстроенная тем, что не получает денег, ввела новые постановления, чтобы заткнуть новые дыры, которые мы обнаружили.
Приведенный мною выше пример дробления собственности является упрощенным. В реальном случае может быть довольно много индивидуальных вариаций и гораздо больше инвесторов. Например, при внутреннем (или многослойном) лизинге, помимо первой закладной, мы можем создать вторую закладную на два миллиона долларов, по которой будут выплачиваться проценты, но не будет амортизации, пока не будет погашена первая закладная. Или мы могли бы создать "спящую" ипотеку, по которой ничего не выплачивалось бы в течение двадцати пяти лет. Только после выплаты первой закладной эта "спящая" закладная вступит в силу, но тогда, как первая закладная, она приобретет полную стоимость. Можно было бы продать такую закладную, скажем, за 750 000 долларов человеку, который захочет передать ее своим детям через двадцать пять лет.
Аналогичным образом, операционный (или внешний) лизинг, вместо того чтобы быть проданным сразу, может быть заложен, разбит на субаренду или сублизинг, застрахован от различных рисков и продан десяти или двенадцати различным инвесторам.
Гавайская техника была настолько гибкой, что стала очень мощным инструментом, с помощью которого два плюс два часто превращалось в четыре плюс один плюс два плюс еще больше. Я не был первым, кто упаковывал сделки с недвижимостью для конкретных клиентов или использовал технику продажи и сдачи в аренду (я, например, занимался подобными вещами с 1930-х годов), но это был первый случай, когда кто-то сознательно и преднамеренно заранее разделил большую недвижимость на части, чтобы охватить сразу несколько рынков. Мы использовали эту технику при продаже 1407 Broadway, West Thirty-fourth Street, Graybar Building и почти всех других наших крупных объектов. Гавайская техника, поскольку она позволяла нам предвидеть и заблаговременно использовать будущие доходы от нашей недвижимости, стала главным инструментом расширения Webb & Knapp. А по мере распространения и адаптации этой методики другими компаниями она привнесла новую ликвидность и гибкость в финансирование недвижимости в целом.
Интересная сделка, которая произошла немного раньше, чем моя гавайская интермедия, но которая важна тем, что уходит корнями еще дальше в прошлое и расцветает далеко вперед, - это покупка мной универмага McCreery's на Тридцать четвертой улице. Эта сделка состоялась в пятницу днем в 1951 году, когда мне позвонил Роберт Макким, председатель правления Associated Dry Goods Company, владельца McCreery's Department Store.
"Я бы хотел увидеть тебя завтра, Билл", - сказал он.
В то время мы еще не переехали на Бикман-плейс и не приобрели квартиру в Гринвиче. Я сказал: "Конечно, Боб, я буду работать завтра... но я буду в своей квартире на Восточной Семьдесят второй улице, 30".
"Я буду там в десять тридцать".
Макким появился, как и обещал. Был солнечный день, я стоял на террасе и загорал, и он присоединился ко мне. Я знал, что дела у McCreery's идут неважно, но это быстро подтвердилось, когда Макким объяснил свой визит вопросом, не хочу ли я купить McCreery's.
"Конечно".
"Сколько вы за него заплатите?"
"Я заплачу пять с четвертью миллионов долларов".
Выглядя немного ошеломленным, Макким сказал: "Вы что-нибудь об этом знаете?"
"Я никогда не был в магазине".
"Как вы пришли к такой цене?" - спросил он.
"Ну, это мое дело. . . ."
Я мог бы продолжить и сказать, что предлагаю пять с четвертью миллионов, потому что именно столько, по моему мнению, стоит земля, но, удивленно покачав головой, Макким сказал: "Билл, наша балансовая стоимость - пять миллионов четыреста пятьдесят тысяч долларов. Если вы заплатите столько, то сможете стать ее владельцем".
"Мы купим его, если вы возьмете миллион долларов в качестве аванса, а остаток выплатите через год или два под два процента, чтобы мы могли развернуться и сдать недвижимость в аренду кому-нибудь другому".
"Договорились", - сказал Макким.
Часть сделки заключалась в том, что он и его люди должны были покинуть магазин к определенному сроку. Нам не нужны были душевная боль и проблемы, связанные с увольнением сотен сотрудников; это была его работа. Он согласился оформить выходное пособие, и в глубине души я уже представлял, кого смогу привлечь в качестве нового арендатора. Этим жильцом были Орбахи. Я знал, что у них неспокойно на Четырнадцатой улице из-за сделки, которая произошла восемь или десять лет назад, когда я работал в компании Астора. Астор владел средним из трех зданий, которые занимал "Орбах". В процессе получения наличных денег для Астора, чтобы он мог купить недвижимость в других местах, я обратился к Натану Орбаху с очень привлекательным предложением. Арендная плата Орбаха для Астора составляла семьдесят две тысячи долларов в год. Я сказал Орбаху, что если он предоставит нам первую закладную на 900 000 долларов и один доллар наличными, то мы отдадим ему недвижимость. Ипотека будет под два процента (в начале 1940-х годов проценты были очень низкими, но в этом случае они были просто феноменальными). Я так разработал пакет, что эти два процента плюс амортизация закладной покрывались за счет арендной платы, которую уже платил Орбах. Другими словами, Орбаху не пришлось бы лезть в карман за лишним пенни, и он стал бы владельцем своего магазина. Мы же, со своей стороны, заломили
