земле застройщики могли бы возводить жилье для людей с низким и средним уровнем дохода. Одну треть стоимости новой расчищенной земли должен был взять на себя город, а две трети - федеральное правительство.
Раздел I был хорошей идеей, но он не сработал. Проблема заключалась в том, что закон был сосредоточен только на жилье. Чтобы оживить большой район, пораженный сочетанием социальных и экономических бед, требуется гораздо больше, чем снос трущоб и строительство новых чистых квартир: оживление отдельных частей ядра города требует изменения его человеческой химии. Лучший способ добиться этого - новое или более эффективное землепользование (как это произошло в Монреале). Жилье может, и в большинстве случаев должно, быть ключевой частью этих изменений, но вы также должны создать поддерживающие коммерческие и эстетические элементы в районе или уже иметь их поблизости, иначе ваше жилье в конечном итоге поддастся упадку вокруг него. Закон 1949 года ничего этого не учитывал.
Многие города, хотя и проявляли большой интерес к Разделу I, не желали выделять свои ограниченные ресурсы, чтобы воспользоваться преимуществами нового закона, поскольку крупные застройщики и институциональные инвесторы остерегались участвовать в сложных и политически колючих проектах в городах. Эти инвесторы привыкли получать ипотечное страхование от Федерального жилищного управления (FHA) на все свои проекты. А FHA, беспрепятственно направляя средства в пригороды, относилось к предложениям о строительстве в трущобах с таким же энтузиазмом, как ваша тетушка, получившая приглашение на шоу стриптиза.
В ответ на неудовлетворительные результаты программы Title I и предложения специальной комиссии, назначенной президентом Эйзенхауэром, Конгресс в 1954 году принял закон, позволяющий FHA страховать городские застройки, используя формулы, основанные на стоимости имущества после успешного завершения проекта. Другими словами, страховщики FHA были призваны начать думать и действовать как распространители стартового капитала, а не как хранители денег. Кроме того, согласно новому законодательству, поощрялось смешанное строительство коммерческих и жилых объектов. В итоге все было устроено так, что спонсорам требовалось внести всего три-пять процентов от общей стоимости проекта наличными. Таким образом, даже если общая прибыль по таким проектам могла составлять скромные шесть процентов, относительно небольшая сумма наличных денег обеспечивала спонсорам значительный рычаг воздействия на их инвестиции.
С принятием нового закона многие крупные застройщики и инвесторы заинтересовались реконструкцией городов. По всей стране началось медленное, но впечатляющее шествие проектов городского развития, в котором компания Webb & Knapp иногда крутила эстафету, иногда била в барабаны, но всегда возглавляла парад.
В рамках вышеупомянутых законов были инвестированы миллиарды долларов. Очевидно, что программы городского развития 1950-х годов были лишь предтечей чего-то гораздо большего, что еще предстоит - Соединенные Штаты всерьез займутся восстановлением и гуманизацией своих городов. Тем временем, возможно, сейчас стоит добавить в летопись кое-что из того, что мы сделали в области городского развития.
Вашингтон, округ Колумбия
Поздней осенью 1952 года Джон Прайс Белл, мой вице-президент по связям с общественностью, листая последний номер журнала The Architectural Forum, наткнулся на иллюстрированную статью о юго-западном Вашингтоне, округ Колумбия. Речь шла о древних трущобах у Потомака, которые, разрастаясь из своих старых пределов, как раковая опухоль, начали обгрызать самые края Капитолийского холма. До сих пор, говорится в статье, было много дебатов, но не было никаких действий по восстановлению этого огромного и растущего района.
Белл знал, что я интересуюсь великими городами. Он самостоятельно прилетел в Вашингтон. Взяв такси до Юго-Запада, он осмотрел место, вернулся в Нью-Йорк и начал продвигать проект. Я отказал ему. Фил Грэм, издатель The Washington Post и человек-возрождение города, занимающийся городом и политикой, уже пытался заинтересовать меня этим районом. Я отказался: мне не хотелось ввязываться в проект, в котором участвует правительство.
Тем не менее, Фил Грэм продолжал поддерживать связь. Он прочитал речь, которую я произнес в Гарвардской школе дизайна и которая была перепечатана в журнале The Atlantic Monthly. Суть моей речи заключалась в том, что городские ядра можно и нужно спасать. Меня стали приглашать в качестве докладчика на одну или две вашингтонские конференции, и, оказавшись там, я продолжал слушать о местном проекте. Поскольку Белл все еще пропагандировал Юго-Западный Вашингтон, а Грэм приводил мне аргументы из моей собственной речи, я начал менять свое мнение. Кроме того, Эйзенхауэр теперь был избранным президентом. По слухам, он тоже был очень расположен к развитию Юго-Запада. При поддержке таких людей, как Эйзенхауэр и Грэм, возможно, в Вашингтоне действительно удастся что-то сделать. Я решил, что самое меньшее, что мы можем сделать, - это взглянуть на этот район.
В начале той зимы Пэй, Текс Маккрэри, наш консультант по связям с общественностью, Белл, мой сын, и я прилетели в Вашингтон из Нью-Йорка. Мы встретились с местными чиновниками. Затем, на машине и пешком, мы осмотрели место предполагаемой перепланировки. Результатом нашей прогулки по трущобам стало то, что теперь это один из самых ценных участков вашингтонской недвижимости. По привлекательности для жильцов-снобов некоторые районы уступают только Джорджтауну. Офисный центр L'Enfant Plaza и прилегающий к нему торговый центр (который мы задумали в тот день) являются важными туристическими достопримечательностями, и в целом в этот район было привлечено более полумиллиарда средств на развитие. И все же Юго-Западный Вашингтон оказался самым долгим, затяжным и разочаровывающим из всех наших проектов. Если бы мы имели истинное представление о том, что на самом деле представляет собой реализация большого инновационного проекта в Вашингтоне, мы бы никогда не взялись за эту работу. К счастью, мы лишь догадывались о том, что нас ждет, и это было достаточно плохо.
Точно так же, как раньше Денвер казался мне карикатурой на американские города, так и Вашингтон был другой крайностью. Проблема Денвера заключалась в том, что в нем не было "родной" группы, способной удержать на плаву самодовольный второсортный истеблишмент. Проблема Вашингтона заключалась в том, что слишком много сил тянуло его в разные стороны, а что касается гражданского правительства, то это был монстр без головы. Без мэра, без сильных городских чиновников и с Конгрессом США, который был намерен оставить все как есть, город не мог двигаться в одном направлении больше одного месяца за раз. Формально Вашингтоном управляли три комиссара, назначенные Конгрессом. Именно Конгресс принимал законы для округа; жители не голосовали. На самом деле различные административные чиновники, члены советов и судов назначались соответственно Конгрессом, президентом США и Верховным судом США. Инженерный корпус армии США, Парковая служба США, Комиссия по изобразительному искусству, Комиссия по планированию и десятки других официальных и неофициальных агентств также участвовали в управлении и
